10년전에 10만불 현금주고 산 작은 단독주택이 요즘 30만불 정도 하네요. 많이 올라서 팔아 버리려 하는데 세금을 얼마정도 내야 할까요? 제가 인터넷 검색해 보니 1년 이상 보유하고 팔면 차익의 15프로라고 봤는데 그럼 20만불 X 0.15 = 3 만불 내면 되나요? 지난 10년간 매년 3천불씩 rental property depreciation 으로 세금 보고 해 왔으면 3만불이 제 올해 인컴에 더해져서 내년에 depreciation recapture 로 3만불에 대한 소득세금 만불 정도 또 내야 하고요. 그러니 토탈 4만불을 내년에 세금으로 내야 하는거네요. 제가 지금 알고 있는게 대충 정확한가요?

이런 세부적인 구체적 질문은
님의 주변에 널리고 널린 리얼터에게 연락해서 물어봐야죠.
밥도 떠먹여 달라고 조를 양반이구려….

리얼터는 세금 문제 자세히는 모릅니다. 원글님 계산이 대략 맞는 것 같습니다.

3년 이상 소유했으면 50만불 이하 차익은 세금 없지 않나요?

1인 기준 25만, 2인이면 50만 공제되는 건 최근 5년 안에 2년 이상 거주해야하는 거로 알고 있어요. 바뀌었을지도

제가 아는 한에서는, 우선 투자용 집이라 지난 몇년 사이에 실제 거주하지 않은 non primary house라 50만불 공제는 못 받는 걸로 압니다. 지금 매매가격이 30만불이고 10만불에 사셨으면 capital gain이 20만불인데 여기에 depreciation을 3만불 하셨으면 capital gain이 (30만불 – (10만불 – 2만불)) 해서 22만불이 되고 거기에 15% 생각하시면 됩니다. 이건 federal tax이고 사시는 주에 따라 state tax도 따로 있을 수 있습니다.
인터넷 검색해 보시면 합법적으로 줄이는 방법들이 많이 있긴 합니다만 다 적용되지는 않습니다. 참고하세요.
https://www.investopedia.com/articles/personal-finance/121415/how-prevent-tax-hit-when-selling-rental-property.asp#:~:text=The%20capital%20gains%20tax%20rate,your%20primary%20place%20of%20residence.

1. Capital gain $20만불 ($30만불 – $10만불) 에 대해서 long term capital gain tax를 내야 합니다 . 이때 세율은 전체 소득에 따라 15% 혹은 20%가 됩니다.
2. 감가상각한 $3만불은 recapture 되어, 본인의 ordinary income 에 더해집니다. 이때 세율은 본인의 marginal tax rate 입니다. 즉, 본인 소득에 따라 달라집니다.
3. 부동산 매매로 인한 소득외에 기타 소득이 $5만불 이상이 되면 (결혼한경우, 싱글이라면 추가 소득없이) Net Investment Tax $3.8%를 내야 합니다.
4. 주세는 주마다 다릅니다. 예를 들어 캘리포니아의 경우 특별히 capital gain tax 가 없기에 본인의 텍스구간에 따라 텍스를 냅니다.

JS Tax & Accounting Services, LLC
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회계사님 정확한 답변 정말 고맙습니다.

depreciation은 따로 계산 되는군요. 잘 몰랐는데 확인해 주셔서 감사합니다.