하우스 렌트를 1년 계약하였는데, 지금 9개월째 되었고, 내년 여름까지 계속해서 살기를 원합니다. 1년 계약 연장이 아니라 7개월 정도 연장이 되는 것입니다. 계약서에는 다음과 같이 되어 있는데, 제가 이해하기엔 자동으로 계약이 연장되고, 어느 한 쪽이 계약을 그만두고 싶으면 30일 전에 서면통지해야 하는 것으로 보입니다. 만일 통지가 되었는데도, 세입자가 집을 비우지 않으면 렌트비 250% 인상을 해야 한다라고 이해되는데요. 제가 정확히 알고 있는건지 확인하고 싶습니다. 의견 좀 부탁드립니다.
오늘 하우스를 관리하는 property management 회사 직원과 얘기할 기회가 있었는데, 이 사람은 집주인이 오케이를 해야지만 자동 연장이 된다고 합니다. 즉, 별도의 액션이 필요하다고 하는데, 왜 그래야 하는지 모르겠습니다.

계약내용입니다.
Once the term of 12 months, 1days has been completed this agreement will automatically revert to a successive month-to-month term thereafter, continuing until either party shall terminate this agreement by giving the other party a full 30 days written notice delievered by certified mail. In the event the tenant holds over (remaining in the property after the termination of the lease date or after a 30-day notice to vacate has been given) the rent payable will increase to 250% of the rent payable immediately preceding the termination date on that notice.

감사합니다.

12개월 계약기간+1일이 지나면 이계약서는 월세 (month-to-month)로 전환되고 양쪽중에 한쪽이 30일 노티스를 certified mail로 주면 끝낼수 있다. 30일 계약종료통지후에 세입자가 방을 안비울 경우 렌트가 250% 인상한다.
계약연장은 반드시 양쪽의 허락이 있어야 합니다. 뭐 집주인의 입장에선 렌트를 올릴수 있는 기회이기도 하니까 마ㅤㅋㅔㅌ사정에 따라 계약연장을 안할수도 있지요.

그러나까 12개월 +1일 계약이 만료되고 나서, 집주인이 30일 노티스를 주기 전까진 계약이 자동적으로 연장이 되는 것인가요? 아니면, 반드시 미리 집주인의 허락을 받아야만 계약만료 후에 계속 살 수 있는 것인가요?

계약내용은 이렇습니다: “계약 쌍방 중에 어느 한쪽도 계약만료를 통보하지 않으면 계약만료 후부터는 월세 (month-to-month term을 이렇게 번역했습니다)로 진행된다. 계약이 만료된 후 (계약통보가 된다는 가정하에) 세입자가 집을 비우지 않으면 원래 집세의 250%를 내야한다.”

계약만료 30일 전에 계약대로 집을 비우겠다든지 아니면 계약을 몇개월 더 연장해 달라든지 하는 것을 통보해야 합니다. 왜 그래야 하냐구요? 이것이 계약 내용이니까요. 계약을 지키지 않아서 발생하는 손해는 계약을 지키지 않은 사람의 책임입니다. 만약에 집주인이 계속해서 아무런 통보도 없으면 계속해서 월세가 되겠지만, 계약만료가 지난 후 어느날 갑자기 통보를 하면 통보를 받은 날로 부터 30일내에 집을 비워야합니다. 그렇지 못하면 250%의 집세을 내야 합니다.

세입자가 계약만료 30일 전에 통보를 안하면 집주인은 아주 유리합니다. 천천히 여유있게 다음 세입자를 구할 수 있습니다. 새 세입자가 나타나면 30일 후에 입주할 것을 내용으로 계약을 합니다. 그리고 현재 세입자에게 계약만료를 통보합니다. 즉, 세입자가 먼저 통보를 하지 않으면 집주인 새 세입자를 물색하는데 충분한 시간적 여유를 갖을 수 있습니다. 이런 이유로 세입자가 먼저 30일전 통보를 해서 계약만료를 할 것인가 계약연장을 할 것인가를 문의할 수 있습니다. 계약만료는 세입자의 선택이지만 계약연장은 집주인의 선택입니다. 집주인이 연장을 안 해주면 집을 비워야하고 집을 비우지 않을려면 렌트를 250%내야 합니다. 이 250%라는 것은 아무런 통보도 없이 계약연장을 당연한 것으로 받아들이려는 세입자를 근절하기 위한 방법입니다. 아무런 이유없이 250%의 렌트를 내면서 그 집에 계속해서 사는 세입자는 없을테니까요.

답변 감사합니다. 그러면, 제 경우 7개월 정도 연장하겠다고 통보해에 하는 것이군요. 그리고, 기간을 정확하게 7개뤌 또는 8개월로 해야 합니까? 그리고 그 기간엔 안 나가도 되는 것이 보장되는 것인가요? 계약서도 다시 쓰게 되는 것인가요?

원글님이 통보라는 절차에 대해서 혼동하고 계십니다. 통보가 곧 계약연장이라고 생각하시는데 통보와 계약연장은 별개의 것입니다.

세입자의 입장에서 말씀드리면, 일단 (집을 비우겠다거나 리즈계약을 연장하고 싶다거나) 통보를 하는 것이 원칙이고 이렇게 하는 것이 세입자에게 유리합니다. 님의 경우에는 7개월을 더 연장하고 싶다고 요청을 하면 집주인이 거절을 하거나 승락을 할 수 있습니다. 거절을 하면 계약만료일내에 집을 비어야 됩니다. 승락의 경우는 현재의 계약조건을 그대로 하면서 연장을 하거나, 계약조건을 변경해서 연장을 할 수 있습니다. 계약조건의 변경이라는 것이 보통은 집세입니다. 상황에 따라 세입자가 집세을 낮추어 달라고 할 수도 있고 집주인이 집세을 올릴 수도 있습니다.

정리하면, 통보는 반드시 해야되고 계약연장을 하고 싶으면 문서로 된통보방법을 사용해서 (증거로 남기기 위해서) 세입자의 계약연장을 구체적으로 (새로운 리즈기간과 원하는 집세를 반드시 명시해야 의미가 있습니다) 집주인에게 요청하는 겁니다. 그러면 집주인이 세입자의 요청에 대해서 응답을 하겠지요. 다시 강조하면, 통보한다고 무조건 연장이 되는 것이 아니라는 것을 아셨으면 합니다.

집주인이 세입자의 7개월 계약연장 요청을 받아들이면 새로운 계약기간으로 들어가는 겁니다. 다만 이번에는 1년이 아니고 7개월이 되는 겁니다. 두번째 계약이 끝나는 시점에서도 같은 방법으로 통보를 해야합니다.

계약서는 다시 작성하는 경우도 있고 먼저 계약서를 연장한다는 의미에서 그냥 놔두고 새로운 내용만을 첨가해서 수정할 수가 있습니다. 즉, 계약조건은 모두 동일한데 리즈기간만이 달라지는 거지요. 상황에 따라 집세가 달라질 수도 있구요. 보통은 세입자와 집주인 간에 이루어진 communication in writing은 법적으로 유효(legally binding)하기 때문에 계약서를 다시 만들지 않고 처음 계약서를 그냥 사용합니다.

계약서는 집주인이 연장을 하면 월세 – month-to-month로 가는 것이지 6개월이나 7개월 보장이 없습니다. 세입자나 집주인이 30일 노티스를 주면 30일 후에 나가면 됩니다. 이것이 위험하거나 불편한 것은 아니고 오히려 서로 편할수 있습니다. 계약서 다시 쓸 필요없구요. 나가기 전 30일전에 미리 certified mail로 노티스를 주면 끝입니다. 대개 거의 모든 렌탈 계약서가 비슷합니다.