저는 샌프란시스코에서 회사다니는 직딩 “철수” 입니다. 아는 아주머니께서 저보고 이런 제안을 하십니다:

아주머니: 우리 동생이 이번에 bankrupt를 하려고 하는데, 사실은 그게 일부러 그렇게 하는거다. 집을 이전에 100만불을 주고 샀는데, 현 시세가 50만불이다. 100만불에 대한 모기지를 내자니 돈이 아깝다고 하더라. 그래서 내 명의로 그 집을 50만에 사서 동생 가족을 그 집에 그냥 살게 해주려 한다. 동시에 동생은 뱅크럽을 할 거다. 하지만 30%정도 다운/나머진 모기지는 동생이 계속 낼 것이다. 이렇게 하면 모기지가 반으로 줄어서 참 좋을 것이다. 그래서 내 명의로다가 집을 사려고 했는데, 뱅크럽시 친척간 거래는 안 된다 해서 철수 너에게 부탁한다. 철수 니 이름으로 집을 사고 내 동생은 그 집에 계속 살게 될 것이다. 다시한번 말하지만 집 명의만 철수 네 이름이지 다운페이 및 모기지 돈은 내 동생이 계속 낼 것이다.

나(철수): 아주머니 동생이 모기지를 안 내면 그게 제 책임이 될 텐데요?

아주머니: 모기지를 안 내서 집이 차압된다 해도 넌 잃을게 없지. 철수 네 돈 들어간게 없으니. 그리고 내 동생이 상점건물 및 나대지를 가지고 있어서 모기지 못 낼일은 없을거다.

나(철수): 그 상점이랑 나대지는 타인 명의로 돼 있나요? 여타 부동산에 손 안대고 집에 대한 부분에 대해서만 뱅크럽을 하는게 가능한가요?

아주머니: 그런가보더라구. 나 아는 xx도 얼마전에 집만 숏 세일로 팔더라구.

나(철수): 보유중인 다른 부동산이나 현금에 손 안대고 특정한 하나의 페이먼트에 대해서만 뱅크럽을 할 수 있다는 얘기는 첨 듣네요…

아주머니: 그래서 돈 있는 사람들이 돈을 버는건가봐.

나(철수): (속으로) 이 아줌마가 누굴 호구로 아나. 어디서 말도 안 되는 소리로 사람을 벗겨 먹으려고 수작이야. 근데 내가 그렇게 만만해 보였나 ㅎㅎ 앞으로 이 인간은 상종하지 말아야 겠다.

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오늘 있었던 일입니다. 제가 뭐 이런 일에 얽힐만큼 어리석은 사람은 아니라고 스스로 생각했는데,,, 근데 궁금해 지네요… 정말로 ‘돈’이 있음에도 빌린 ‘돈’을 안 갚고 그 빌린 ‘돈’에 대해서만 파산해 버릴 수 있나요? 지금 인터넷 찾아보니 파산사기는 중범죄이고 연방법으로 다스린다고 나오네요. 검찰이나 채권단 같은데서 마음먹으면 사기임을 쉽게 찾아낼 수 있을거 같은데요. 파산으로 빼앗긴 집에 버젓이 살고 있는 예전 거주자 등등..

그리고 가장 중요한 질문:
이 아주머니 동생이라는 작자가 노리는 수는 뭘까요?

원글자입니다.

이 아주머니는 숏세일을 말하기 위해 뱅크럽이라는 단어를 사용하고 있는거 같아요. 한국에서 고등학교 졸업하고 공장에서 일하다가 미국에 이민온 (이 아줌마 시어머니가 미군이랑 눈 맞아서 남편따라 초청이민온 케이스 (그 동생도 마찬가지)) 간단한 영어조차 전혀 안 되는 분이어서요, 단어를 정확하게 못 쓰는듯 합니다.

원글님 처신 잘 하십시오. 이미 심각한 불법인줄 아시는 것 같은데 무엇이 궁금해서 이런데 글을 올리시는 건가요..

어쨋든, 질문하신 (1) ‘돈이 있음에도 빌린돈을 안 갚고 빌린 돈에 대해서만 파산해 버릴 수 있나’에 대해서, 제가 알기로는 재산이 있음에도 불구하고 파산을 통해 빌린 돈만 청산하는것은 원칙적으로 불가능 합니다. 심지어 상점이나 나대지가 법인의 소유로 되어 있어도 그 법인의 동생 소유부분을 법원에서 추적 차압할 수 있습니다.

하지만 원글님의 질문의 문맥을 보아하니, bankruptcy가 아니라 동생mortgage에대해서만 default를 하는 것 같은데, 이런경우 creditor(즉 대출 은행)는 일반적인 foreclosure를 통해 mortgage를 내 준 그 집에 대해서만 원금 회수를 할 수 밖에 없는게 California에서는 일반적인걸로 알고 있습니다. 다시말해 California에서는 은행이 대출해준 1차 mortgage에 대해서는 은행이 집을 차압/경매를 하고 나서 모자라는 원금(deficiency)에 대해 judicial foreclosure를 통해 debtor를 sue 해도 이 모자라는 부분에 대해 deficiency judgment를 받아 내지 못합니다 (즉 CA는 소위 말하는 non-recourse state).

하지만 만약 loan이 refinance한거가나, HELOC이거나 하면 언제나 그에대해 deficiency judgment를 받을 수 있습니다. 즉 debtor(채무자)는 다른 땅/재산을 팔아서라도 빚을 갚아야 합니다. 그리고 또한 PMI (Private Mortgage Insurance)가 있었던 mortgage였고, PMI회사가 은행에 보험금을 지급하였으면, PMI 회사가 보험금 지급에 따른 손해를 회수하기 위해 그 부분에 대해서 debtor를 sue를 할 수 있다고 들었습니다.

원글님의 두번째 질문인 (2)’아주머니 동생이 노리는 수’는 우선 원글님의 신용을 이용하여 underwater mortgage를 불법적으로 청산함과 동시에, 합법적으로는 집을 뺏겨야 하지만 그것도 피하는 것이겠고요, 더 나아가선 그렇게 살다가 더 힘들어 지면 모기지 안내주고 배째라 너도 공범이다 이렇게 나오면서 ‘콩밥먹기 싫으면 모기지 대신 내, 안그럼 너죽고 나죽자야’ 이럴 수도 충분히 있겠네요.

여튼, 불법입니다. 그것도 아주 전형적인겁니다. 그리고 모든 short sale/foreclosure엔 arms-length transaction clause가 있습니다. 또한 이전 살던 사람은 무조건 나와야 됩니다. 새 주인이 살던사람한테 rent를 준다 하는것도 안됩니다. 완전 kick out해야 합니다. 왜냐구요? 안그러면 아주머니같은 경우가 생기니까요. 이런거 하다 걸리면 fraud로 형사 처벌 받습니다. 그리고 아주 쉽게 걸립니다. 50만불 날린 은행이 만만하지 않습니다.

원글자입니다. 뭐 너무 뻔한 파산사기여서 사실 귀가 솔깃해진다거나 하진 않았구요, 리스크님 같은 분의 전문적인 의견이 좀 들어보고 싶었습니다.

답글 감사합니다. 네 그렇군요. 그 아줌마 상종 못 할 인간이네요 ㅎㅎ