올해 투자용 집을 구매했습니다. 그래서 텍스 부분을 미리 정리하고 있는데 ..
제가 알기로는 투자용 집은 감가삼각이 가능한 것으로 알고 있습니다.
그런데 제가 상담 받았던 곳에서 부부 합산 소득이 15만이 넘어서 감가상각이 적용되지 않는다고 하는데
인터넷에 찾아봐도 감가상각이 소득대비 적용이 안되는 경우는 못 찾아서 질문 드립니다.
집이 40만불이고 20% 다운페이해서 샀습니다. 렌트 수입은 모기지 이자로 상쇄되는 것 같습니다.
혹시 경험 있으신 분 답변 부탁드리겠습니다.

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와우… 제미나이에 물어보니 계산까지 해주네요. 100% 신뢰할 수 있을지는 모르겠지만 대략 감은 잡을 수 있겠습니다.
감사합니다.

투자용 집이 있는데 부부 합산 15만불 넘어도 감가상각, depreciation 됩니다. 항상 TurboTax로 리포트 하는데 필요한 정보 넣어 주면 자동으로 감가상각 포함해서 계산해 주더군요. 투자용 집의 경우 재산세, 모기지 이자 100% 공제 가능합니다. 거기에 감가상각 포함하면 월세 수입을 초과 할 수 있어 마이너스가 될 수도 있는데 그 마이너스 되는 부분은 내 소득에서 빼는게 아니라 그 렌트집에 귀속되어 매년으로 넘길 수 있습니다. 이를 passive loss라고 하는데 이 passive loss 부분을 넘기기 위해서는 같은 택스 프로그램을 계속해서 쓰거나 같은 세무사님을 통하는 것이 좋습니다. 당장은 감가상각 때문에 세금을 낮출 수는 있는데 사실 나중에 집값이 그만큼 하락하는거라서 투자용집을 팔게 되는 경우 capital gain 계산할 때는 안 좋기는 합니다.

답변 너무 감사합니다. 정말 많이 도움되었습니다.

15만불이 넘는경우 감가상각을 못 하는게 아니고 렌탈 프러퍼티가 있으면 소득하고 상관없이 반드시 매년 감가상각을 하셔야 합니다. 그러나 이렇게 감가상각을 해도 MAGI 가 $15만불 이상인 경우 (MFJ 보고인 경우) 당해년도에 손실난 부분을 적용할 수 없고 다음년도로 이월하셔야 합니다. 이렇게 이월한 passive loss 는 만약 MAGI 가 15만불 미만으로 낮아지거나 아니면 부동산을 매도하는 경우 그때가서 적용해서 해당년도의 소득을 낮춰주고 세금을 작게 냅니다.

상담하신 회계사/세무사님이 제대로 설명을 못했거나 제대로 설명했음에도 원글이 이해를 못하신것 같습니다.

JS Tax & Accounting Services, LLC
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Tel:925-400-8258

답변 감사합니다. 제가 상담받은 회계사님의 내용을 이해하지 못했었나 봅니다. 이제 확실하게 이해했습니다.
다시한번 감사합니다.