안녕하세요.첫 집 장만을 위해 Estimate을 받았는데 초보라
무슨 내용인지를 이해 못한채 금액을 그대로 옮겨보았습니다.
월 페이먼을 줄이려면 $9,000.00 을 바이다운 하라해서
아래의 계산이 나왔는데,전문가님이나 고수 선배님들의
도움 말씀을 부탁드립니다.제가 급하게 결정을 내려야 할
사정이 있어서안타까움속에 도움을 청합니다.부탁드립니다.

< 1 >
Loan Term:360
Type:Conv Uninsured
LTV:80.00%
Origination %: 0.000%
Discount %: 3,375%
Loan Program: 1065 Conf ARM LIBOR 5/1 FE

세일즈 금액:$255,900
다운페이 :$ 51,180
Base mortgage amount: $204,720
Mortgage amount with MI/MIP/VAFF : $204,720
Interest rate :5,125%
APR: 6.925%
Loan Fee: $525
Full appraisal:$425
Title insurance:$400
Closing/Escrow;$350
Title Insurance Endorsement:$150
Tax service fee: $70
Credit report : $35
Courier/Express mail-Clsng:$30
Flood check fee;$26
Builder or seller credit fee:-$ 9,000 (*바이 다운 프로그램 구입)

-estimate monthly payments-
Principal & Interest: $874.33
Taxes: $250
Hazard insurance:$40
Homeowner’s Assoc.Dues $255.90
Other Fin P & I $255.90
Total Payment:1,545.23

_ Total cash to close
Total closing costs:$2,411
Downpayment:$9,000
Total prepaid expenses:%508
Subordinate Financing:$6,909.30
Discount points:$6,909.30
Cash to / from borrower:13,624.04

<2>
sales price:255,900
down: 0
Base mortgage amount:38,385
interest rate: 38,385
APR: 8.266%
Loan term:180
LVT:15.00%
Loan Program:NonConf fixed 2nd Mtg/15 balloon IO

-Estimate monthly payment-
Principal & Interest:255
HOA:135
Total Payment:380.90

-Total csh to close-
Total closing costs:200
discount points:767.70
Cash to/from borrower: 976.11

저도 이번에 처음 집장만 할려고 알아봤는데요. 이자율이 굉장히 싸네요. 근데 보니까 포인트를 사셔서 싸진거 같아요. 어떤분들은 포인트를 사서 이자율을 낮추는게 안좋다고 하시던데.. 한번 포인트 사는거 없이는 이자율을 몇프로 받는지도 알아보세요

요즘 BoA나 Chase 같은 곳에서 모기지론을 공격적으로 하더군요. 포인트도 없고 Fee도 낮습니다. 크레딧이 웬만하시면 가서 상담해 보세요. 오래 보유하실 거라면 포인트를 많이 내시고 이자율 낮추시면 되지만 3-5년 사실거면 잘 생각해 보시기 바랍니다. 보통 대출금액의 1% 포인트를 내면 이자율 0.25% 정도 내려간다고 합니다. 산술적으로 계산할때 4년 전에 파시면 포인트 내신 이유가 없게 되죠. 4년 이후나 되어야 이자율 싸게 받은 덕을 보게 되신다는 말입니다.

Google 이나 Yahoo 에 가셔서, mortgage buydown, point 등을 찾아보시면 좋을 것 같습니다.
http://www.mtgprofessor.com/ 에도 설명이 많이 있군요.

Interest Rate Point는 일종의 ‘선이자’입니다. 선이자를 내고, 이자를 낮추는 것입니다. 빌리는 금액에 1%를 선이자로 냈을 때, intereste rate가 1/8% 또는 1/4% 정도 떨어진다고 합니다. 너무 적게 떨어지면 별 도움이 되지 않겠지요. 그러니까, interest rate를 얘기할 때는 point에 따라 어떻게 변하는지 확인을 해보아야 합니다.

이것은 보통 이자를 영구적으로 낮추는 것으로 (fixe rate 경우), 장기적으로 집을 보유할 경우에 유리합니다. 변동 이율일 때는 처음 몇년 이율이 fixed되는 기간에만 이율을 낮춘다고 합니다.

Buydown도 추가로 돈을 더 내고, 이율을 낮추는 것입니다. 이것은 영구적으로 적용되는 것이 아니라 보통 처음 1-3년 정도에만 적용된다고 합니다. 예를 들어서, 원래 이율이 8.5%인데, buydown 금액을 미리 내고, 첫해에는 이율을 6.5%, 둘째 해에는 7.5%, 셋째 해부터는 원래대로 계속 8.5%로 하는 방식입니다.

그러므로, 원글님은 buydown에 의해 이자가 얼마나 낮아지는지, 또 각 년도별로 이자가 어떻게 변하는지를 확인하셔야 할 것 같습니다.

사람마다 상황이 다른 것이지만, 저에게라면 buydown은 별로 좋은 것이 아닌 것 같습니다.