seller가 offer에 싸인한후 인스펙션을 했는데 너무 많은 문제점이 발견되었습니다. 이 경우 제가 이 집을 살 수 없다고 하며 계약을 파기해도 문제가 없는지요? 고쳐준다고 하더라도 더 이상 이 집을 살마음이 생기지 않습니다. 지금까지 들어간 변호사비용이나 인스펙션비용/모기지 appraisal 비용은 그냥 손해보는 것이 나을 것 같은데… 경험 있으신분들의 조언을 구합니다. 감사합니다.
새 집일 경우엔 집에 심각한 문제 (보통 구조적 결함)가 발생하면 정말 문제가 되지만,오래된 집 (제 집의 경우는 60년이 되었습니다) 같은 경우엔 새집하고 경우가 다르다고 생각합니다.제 경우에도 홈 인스팩션 당시 많은 문제가 발견 되었습니다.홈 인스팩션이란 좋은 점을 찾아 내는게 아니고,문제가 있는걸 발견해 내는겁니다.그 내용을 잘 보시고 리얼터와 상담해 보십시요.만약 오퍼를 하실때 아무런 이유없이 (컨틴젠시 조항엔 보통 loan이 안될 경우만 있습니다) drop하시면 벌금에 대한 조항도 있을겁니다.리얼터와 냉정하게 잘 상의해보시기 바랍니다.정말 문제가 있는 집인지요.보통 새집이 아닌 경우엔 집값은 별로 가치가 없습니다.오래된 집과 좋은 동네 (location)의 경우는 거의 땅값입니다.(자릿 값).만약 동네가 괜찮고 오래된 집이면 그리고 주변보다 싸게 나온 집이면 자기가 원하는데로 고치며 사시는것도 괜찮습니다.(구조적 문제 – 기초나 심한 터마이트 손상/지붕 부실/전기 배선등은 제외).오래된 창이나 문/부억 가구/화장실/플러밍 그리고 페인트은 괜찮습니다.
지역마다 주택매매계약서가 달라서 딱 잘라 말씀드리기는 어렵지만 상식선에서 말씀드리자면, inspection contingency 조항은 “wear and tear”에는 해당이 되지 않습니다. 일반적으로 모든 시설이 작동되야 합니다. 즉, 전기기구, 가스기구, 배관(상수도, 하수도)시설, 통풍시설 등이 정상적으로 작동되어야 합니다. 원칙적으로 문, 창문, 잠금장치, 변기, 싱크, 모두 정상으로 작동되어야 합니다. 천장이나 벽이 파손이 되지 않아서 정상적으로 살 수 있어야 합니다. 마이너 문제는 repair를 요청할 수 있습니다. 메이저 결함이 있을 경우에는 계약을 파기할 수 있는데, 이 메이저 결함이 어떤 상황이어야 한다는 이슈로 결국은 계약 쌍방간의 논쟁이 되고 잘못되면 법정소송이 됩니다. 궁극적으로는 집을 사는 사람이 가격 문제가 아니고 다른 문제로 안사겠다면 buyer가 이기지 않겠습니까? 방법 중의 하나는 seller가 도저히 받아들이기 어려운 repair를 요구하는 겁니다. 그러면 seller가 수용하지 않아서 결국은 계약이 깨지는 경우도 있습니다.
