집값이 반토막 나면서 과연 그집을 가지고 있어야 하나라는 생각으로
저번달 부터 pay를 안하였습니다.
매달 escrow 포함해서 $2300.00 정도 내고 있습니다.
1차 계획으로는 은행(wals fargo)과 deal을 해서 $1300~$1500정도 pay를 맟출려고
생각중이고요..안되면 short sale, forclose…단계로 갈 계획입니다..
그런데 문제는 처음 loan했을당시 저의 크레딧 기간이 짧아 pmi라는 loan 보험을
통해서 받았는데요…
이것으로 인해 은행에서 보통 forclose가는 단계까지 한 1년정도 걸리는걸로
알고 있는데, pmi 보험에 가입되있는 상태다 보니 은행에서 별 손해볼것도 없고
어떠한 deal도 없이 그냥 차압을 하지 않을까 생각 합니다만…
알길이 없습니다.
아직 은행에서는 어떤 통보도 없는 상태입니다..
혹시 이글을 보시는 분중에서 좋은 경험이 있으신분은 조언부탁 드립니다..
너무 감사 합니다,

California Realtor Zip(집) Kim 입니다.
간단하게 Obama 정부가 시행하고 있는

HARP ( Home affordable Refinanace Program ) 이 있습니다,.

http://www.harpprogram.org
==> 시행기간 : 2011 년 6월 까지 한시적.
==> 해당자
현재 Loan payment 을 하고 있으신분
Loan 금액이 125 % 미만( Market price 기준 ) Underwater 주택해당됨.
주거하시고 계신분.
어느정도의 소득이 현재 있으신분

등 기타 세부적인 사항이 있으니 , 읽어 보시고 제발 직접 contact 하시어 혜택을
받으시기 바랍니다.

현정부에서 하고 있는 prgram
HARP : Credit 의 손상이 없고 현재 payment 를 내고 계시는 분
HAMP ( Home affordable modification program ) credit 의 손상이 시작됨.
HAFA ( Home affordable Foreclosure Program ) SHORT SALE 시작.

등 FORECLOSURE 를 당하지 않기 위하여 여러분들이 하실수 있는 조치가 위와 같이
있으니,
HARP==> HAMP==> HAFA 로 진행하시기 바랍니다.

여기서 길게 설명을 해 드리기는 힘들고 LENDER /정부 기간 OR 여러분들이 아시고 있는
REALTOR 등에서 도움을 받으서 진행 하십시요….

비용 안듦니다 ….

절대로 절대로 회피 하시지 마십시요….
문제에서 도망다니시면 , 여러분만 엄청난 피해자 가 될뿐입니다.

적극적으로 문제에 대처하시어, lender 와 상담부터 하시기 바랍니다,
그러면 lender 가 위에 있는 program 관련 설명 및 대안을 제시해 줄 것입니다.,,…,

적극적인 여러분의 자세만이 문제를 최소화 시킬수 가 있습니다…..

집값이 반토막이 나셧다고 했는데 그런 경우 PMI 가 있어도 렌더는 보험회사에서 돈 받을게 없는 경우입니다. 대개 부동산이 좋을당시 PMI 가 커버하는 부분은 집값의 10-20% 정도만 커버했거든요. 예를 들어 집이 1밀리언이다 그러면 약 10만불이나 20만불만 커버가 되었지요 집 값이 떨어져서 90만불이나 80만불정도 까지 내려가서 손해본 경우에. 하지만 그 이하로 내려가면 PMI 는 커버해주지 않습니다. 고로 집 값이 반토막 나신 경우 렌더는 고스란히 그냥 손해보는겁니다. 우선 렌더랑 직접 연락해서 해보시구요. 걔네들이 하는 말이 늘 바뀔겁니다. 변호사를 고용해서 하시는 것도 고려해보시구요. 제가 아는 사람은 론 모디피케이션 어프루브된 패키지까지 받았다가 렌더가 사인하지 말라고 해서 안했더니 나중에 왜 사인안했냐고 모디피케이션 거절한 경우도 봤습니다. 렌더들 말 하나하나 다 기록해놔야합니다. 그리고 무조건 서면으로 된것만 증거자료로 사용가능하니 전화로는 백날 모디파이 되었다고 해도 아무 소용없습니다. 그래서 변호사를 사용하는것도 나쁘지 않은 방법이라고 하는겁니다. 근데 집 값이 반토막이 난 정도면 숏세일로 처분하시고 새로 시작하시는게 더 빠를것 같습니다.

제가 아는 차압방지 방법입니다.
지금 맨땅에 헤딩하고 있습니다.

[융자확인요청]

전통적인 차압방지 프로그램에는 론모디, 숏세일, 회생파산(Chapter13), 파산(Chapter7) 등이 있습니다. 모두 홈오너에게 최소한의 권리나 재산만 남기고 모두 렌더에게 양도하는 방식입니다.

최근 1-2년 사이 이와는 다르게 보다 적극적인 해결방법이 시도되고 있습니다. 융자은행에 융자확인을 요청해서 원금을 삭감하는 방법입니다. 지난 2000-2009년 사이 융자 혹은 재융자된 후 융자상환기간 도중 융자은행이 바뀐 경우 시도해 볼수 있습니다.

*융자확인요청의 목적은 ‘깡통주택’ ‘연체상황’ ‘차압위기’ 에 처한 홈오너들이 은행과 협상해서 융자원금을 삭감 혹은 탕감하고 저리로 재융자하는 것입니다.
*융자확인요청은 Mortgage Status 가 Current, Delinquency, NOD, NOTS, Chapter 7 or 13 등 어느 상황에서도 신청가능합니다.
*융자확인요청은 전통적인 차압방지 프로그램(론모디, 숏세일, 파산)과 병행해서 진행할 수도 있고 대안으로 진행할 수도 있는 프로그램입니다.
*융자확인요청이 시작되면 은행이 동의할 경우 협상이 종결될 때까지 모기지 월페이먼트가 잠정 유예되고 차압진행중인 경우는 차압과정이 잠정 중단됩니다.

자세한 내용은 아래를 참조하세요.

근거
1. 주택융자에 대한 투자과정에서 위법사례 발생: 2000-2009년 사이에 융자된 론이 은행과 투자기관에 의해 주택저당증권으로 재투자되는 과정에서 오리지널 모기지 노트 파기, 로보 사이닝 등 다수의 탈법적 사례들이 발생했습니다. 이로 인해 개별 융자에 대한 소유권이 불분명해지는 사태가 발생했습니다.
2. 이로 인해 법원은 융자에 대한 소유권을 증명하지 못하는 은행은 주택차압을 강제할 법적 권리가 없다는 판결을 내기 시작했습니다.

조건
1. 2000-2009년 사이에 융자 혹은 재융자 된 경우
2. 융자상환기간 중 융자은행이 바뀐 경우

과정
1. 융자감사 단계: 주택소유자에게 융자된 론이 주택저당증권으로 재투자되는 과정에서 발생한 위법사례와 증거를 확보하는 과정
2. 융자확인요청 단계: 감사결과를 바탕으로 은행에 해당 위법사실에 대한 확인 및 소명을 요청하는 과정
3. 융자원금협상 단계: 융자감사 및 확인내용에 근거해 은행과 융자원금조정을 협상하는 과정
4. 융자확인소송 단계: 은행이 협상에 소극적이거나 협상결과가 만족스럽지 않을 경우 소송을 통해 합의를 이끌어 내는 과정

방법
1. 주택소유자가 전과정을 직접 진행할 수도 있습니다. 이 경우 주택소유자는 융자감사업체를 선정해 감사를 진행하고, 융자확인요청편지(Qualified Written Request)를 은행에 보내고, 소송으로 진행될 경우 Pro Se 로 진행하게 됩니다. 미국인들 경우에 Pro Se로 진행해서 성공하는 경우가 많이 보고되고 있습니다.
2. 재정상담회사를 통해 대행할 수 도 있습니다. 이 경우 재정상담회사가 융자감사, 융자확인요청, 융자원금협상을 진행합니다. 만약 소송으로 진행할 필요가 있을 경우 의뢰인이 선임한 변호사(대개의 경우 재정상담회사와 협력관계에 있는 융자전문변호사)와 함께 융자확인소송을 진행합니다.
3. 처음부터 변호사를 선임해 전과정을 진행할 수도 있습니다. 이 경우 변호사가 융자감사업체를 선임해 융자감사를 한 후 감사보고서를 토대로 융자확인요청, 융자원금협상, 융자확인소송을 진행합니다.

결과
1. 융자감사와 융자확인 요청이 시작되면 해당 은행은 소송전 합의를 원합니다. 예상되는 합의 결과로는 융자원금탕감, 융자원금삭감, 이자율 조정 등이 있습니다.
2. 은행이 만족할 만한 합의를 하지 않을 경우 홈오너는 변호사를 선임해 소송을 진행하게 됩니다. 이 경우 짧게는 6개월, 길게는 4년까지 시간이 소요됩니다. 승소시 융자원금은 탕감 혹은 삭감되고 새로운 이자율로 재융자를 하게 됩니다. 패소시 소송이전 상태로 돌아가 원융자에 대한 융자상환을 시작하게 됩니다.
3. 융자확인요청 기간동안 은행이 동의할 경우 융자상환은 잠정적으로 유예되고 차압과정도 잠정 중단됩니다.

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