15만불 집을 사려고 하는데 돈을 빌려 캐쉬오퍼를 하려고 합니다.
집주인이 은행인데 캐쉬오퍼를 하면 론오퍼보다 10% 이상 가격이 낮아도 셀러는 캐쉬오퍼를 선호한다고 합니다.

한국에서 돈을 빌려와 캐쉬 오퍼로 원래 론오퍼를 했을때 다운페이 하려고 했던 2만불 만큼 적게 써내려고 합니다. 2만불 벌게되는 거겠죠.

만약 셀러가 우리를 선택하면 세틀먼 가급적 빨리 한 다음에 캐쉬아웃 리파이낸스를 받아서 한국에서 빌려온 돈을 갚으려고 하는데 머릿속에서만 진행되는 일이라 조금 걱정스럽습니다. 혹시 이렇게 사신경험이있는 분이나 캐쉬오퍼에 관해서 조언 부탁드립니다.

별로 좋은 생각은 아닌것 같네요. 모게지로 내면 이자에 대한 세금 혜택이 있지만 그렇게 케쉬로 사면 그런 혜택은 없죠. 그리고 현찰을 가지고 있고 하는 거랑 없는데 빌려서 하는거랑은 위험부담이 있을수 있죠 만약 바로 케쉬아수 리파이낸스가 잘 않될수도 있으니까요?

cash 오퍼를 하는 이유는 시세보다 많은 discount를 받을수 있기 때문입니다.
투자용이 아니라 살집이시거나 cash 오퍼를 통해 15~20% 정도 discount를 받으시는것이
아니라면 론을 하시는것이 나을듯 싶습니다.

세금혜택은 이자와 재산세에만 해당이 되기 때문에 세금혜택이 안되는 것이 큰 문제는 아니라고 봅니다. 크레딧 히스토리 만들기용이라면 말이 되겠습니다만…. 15만불에 대한 이자액이면 standard deduction과 공제액이 크지도 않을 것 같네요.

단 서류처리가 일반적인 집사기와는 다르니 그 부분을 잘 체크하셔야 할 듯…

위에 ‘공제액이’ -> ‘공제액의 차이가’ 로 바꿔 봐주세요.

1.님이 집을 판다는 입장에서 생각 보세요. 15만불 짜리 13만불에 팔것인지 아닌지요.
2. 한국에서 송금 1만불이상 증여세.. 님이름으로 집을 빌리고 송금했을 경우, 미국에서의
1만불이상 해외 자금 미신고에대한 tax와 패널티..

3. 1만불 이상 한국으로 송금시에 발생하는 문제들..

저라면.. 정석으로 갑니다.

많은 답변 감사드립니다.
크게 두가지로 걱정해 주셨는데 첫번째는 세금혜택과 크레딧 관련해서이고 두번째는 입출금상의 합법성에 관한 내용인것 같습니다.

원래 론오퍼를 했을 경우 13만불에 대한 론을 받게 되는데 ing 론을 받게되는 4% 로 계산했을때 한달에 430불 이자 일년 했을 경우 5200불 가량 되는데 저희 5만불 가구 소득에서 이자에 대한 세금혜택이 얼마나 되는 건지요 이 혜택이 얼마되는지 알면 캐쉬오퍼를 했을때 절약할수 있는 금액과 비교해서 생각해 볼수 있을것 같습니다.

그리고 두번째 문제는 한국에서 돈을 빌려오는 것에 대한 것인데 5월초에 컨트랙하고 6월 중순에 클로즈 하면 13만불 돈은 6월 중순에 오면 되고 그뒤 현재 소지한 2만불을 뺀 11만불의 돈을 캐쉬아웃 리파이낸스로 다시 빌려 늦어도 7월 말에는 다시 한국으로 보낼 수가 있을 것 같습니다.
집 밸류를 은행 감정가 15만불 기준으로 11만불 캐쉬아웃하는 건 가능 할것 같아요 . 그리고 이사들어가기 전에 바닥공사를 다시 할 예정이르로 집 가치가 조금더 올라 가겠죠. 오바마 8000불 받아서 공사비에 보태야 하는데 리얼터가 그런거 콘틴전시로 넣으면 셀러가 보지도 않는다고 해서 그냥 못받을 생각으로 오퍼 하는 거에요. 받게 되면 땡땡큐 이고요

그리고 한국에서 빌려오는 돈은 증여가 아니고 차용증 써주고 올 빚이에요 -.- 물론 이자도 드려야 하고요.

그래서 결국 -13만불 론 + 세금 혜택 과 -11만불 론 -세금혜택 못받는 기회 비용의 비교가 되는데 이집에서 5년 정도 살 계획하고 있는 저희 가족에에 어떤점이 유리 한지요?

그리고 마지막 질문 나중에 집살때 라도 바이어 리얼터 없이 직접 리스팅 리얼터에게 연락하면 좀 더 깍아주는 경우도 있나요?

내용도 많고 질문도 많내요 초보라서 그래서 좋은 하루 되세요

송금관계는 저도 잘 몰라서 답을 못 드리겠고, 세금관계는 가족이 몇분이신가가 좀 중요한 변수인 것 같네요. 제 기준으로 5인가족인 경우는 표준공제가 15000이 넘어서 5200불 아이테마이즈해도 전혀 도움이 되지 않습니다. 또 다른 공제가 많으시면 몰라도요. 아마 2인가족이라도 10000정도 될 것 같은데요…
그리고 이자를 내고 소득공제를 받는 건 분명히 이자를 안 내는 것보다는 손해지요. 보통의 경우 집을 캐시로 살 수 있는 목돈이 없으니까 론을 받고 이자를 무는 건데, 세금 혜택때문에 비용이 준다는 것이지 이자 낸것 이상으로 돌려받는 것은 아니지요. 20000 가격에서 세이빙까지 된다면 제가 보기엔 세금관계에선 no brainer입니다.

원글님의 경우 이자비용이 디덕터블하지 않기 때문에,
비용측면만 따져보시면 됩니다.

한국에서 론을 해주실 분이 이자를 얼마에 주실지 모르겠지만, 이곳의 모기지 이자율보다
좋은 조건으로 받으실 수 있다면 좋은 생각일 수 있겠다 싶습니다.

해외자산 신고 문제는 론받아서 송금을 받으면 reportable condition이 생기지 않습니다.
본인 구좌의 계좌를 개설하지 않는한 상관없습니다.
론을 받아서 일시라도 본인구좌에 돈을 넣어둔다면 신고하셔야 합니다.

나중에 론을 갚기 위해서 한국으로 론을 해주신 분에게 돈을 송금하시는 문제는 합법적이면
아무 문제 없습니다. Note를 서로 작성해서 가지고 계시고, 공항을 통하시는 거면 세관에 신고하시고, 은행간 송금이면 은행이 알아서 보고해 줍니다.

결국 고려대상인 것은 리파이낸스의 가능 여부입니다. 리파이낸스가 요즘
어프레이절 밸류의 75%정도가 맥시멈이 아닌가 싶은데, 그러면
어프레이절 밸류가 13만불이 나왔다고 가정하면 9만 7천 5백불까지 리파이낸스 해준다는 얘깁니다.
결국,,, 론오피서를 알아보셔서 나중에 리파이낸스가 얼마정도 가능한지 가능성을 타진하시고,,
본인의 크레딧과 인컴도 영향을 미칩니다. 가능성이 크면, 해볼 수 있는 트랜잭션이라고 생각됩니다.

1. 노트의 이자율이 모기지 이자율 보다 좋은지.
2. 융자받을 수 있는 금액과 용이성.

두가지 면을 미리 생각해 보시면 되겠습니다. 원글님이 부부라고 가정하면
표준공제가 12,000불 정도 됩니다. 그래서 모기지 이자 부분은
어차피 쓸 수가 없습니다.
텍스상의 세이빙 문제는 논외로 하겠습니다.

답변 감사드려요.

저희 가족은 3인 가족이고요 현재 그집 주변 시세는 17-20 만불정도 하는데 집관리가 잘 안된 집이라 은행이15만불로 리스팅을 해놓은것 같습니다. 125000에 오퍼하고 카운터 오퍼로 13만불 까지 생각하고 있는데 이렇게 해서 안되는 이집은 포기 할 생각입니다.

처음 집을 사려고 했을때는 8000불을 꼭 받아야 겠다는 생각에 15만 불 보다 몇 천불 더 높게도 써볼까 했는데 캐쉬오퍼를 할 수 있는 옵션이 생기니 굳이 8000불에 신경 안쓰고 제 가격을 고수할 생각입니다. 지금 제 포지션은 인베스터의 입장으로 집을 사는 처음 집사는 사람인것이죠. 한국에서도 혹시 집을 사놓고 론이 안나오면 어떻하나 걱정도 해주시는데 제가 한국에 다시 보내야할 11만불의 론은 15만불 이상으로 감정가가 나온다면 가능하다고 보고 있습니다.

현재 1100불 + 유틸리티 내고 랜트 살고 있는데 11만불 혹은 10만불 론을 빌린다면 400이자에 원금 200불 +HOA 80불 + 인슈어런스 50불 + 택스 180불 해도 1010불 이므로 추가적인 비용이 발생하는 것도 아닌것으로 판단하고 있습니다.

제 계산 외에 또 고려해야 할 사항들이 있을 까요?