집을 사는게 좋을까요?

동네는 NC의 RTP, Cary 지역이구요.  

확실히 이 동네는 부동산 움직임이 활발하기는 합니다. 

첫집장만이구요.  현재 하우스렌트로 한달에 1500불을 내고 있습니다. 

잘 아시는 리얼터분께서 FHA론을 소개해주면서 이자율은 약 3.2프로 정도…

30만불 정도 론이 가능하고 다운페이 없이 집을 사도 한달에 원금+이자+FHA보험료+프로퍼티 텍스 까지 합해서 1800불 정도면 30만불대 집을 살 수 있을거라고 합니다. 

우선 저는 다운할 돈을 없고

한달에 세후 6000불 정도 받습니다.  

매달 1500불씩 렌트하느니 차라리 한달에 1800불 내고 집을 사는게 어떨까 하는 생각도 솔직히 듭니다.  집을 사면 여러가지 면세혜택도 있다고 들었구요. 

여윳돈은 모아둔 돈 딱 만불있는데…  이런 저희 상황에서 집을 사는게 어떤지 모르겠습니다.  이자율은 확실히 싼거 같은데…   솔직히 경기가 좋아지는 것 처럼 보이지는 않고…    한달에 300불만 더 내면 집을 사는 것이니 고려가 많이 됩니다. 

많은 조언 좀 해주세요.

집사느냐…렌트냐 정답은 없습니다. 다만 일반적으로…그 지역서 어느정도 정착해서 살 걸 고려하면 먼 훗날 집은 한채 남으니까 길게보면 집을 사라는거죠. 그러니 그 지역에 정착해서 당분간 이사갈 계획 없으면 사는거고…다른 사람한테 물어보는것보다는 본인이 결정하셔야 할 문제이구요.

그냥 그 지역에 확실히 오래 살거라는 확신이 들면 사는게 좋겠지요. 근데 계산하신것만큼 300불만 더 들지 않을겁니다.

그리고 집을 사서 얻는 세금혜택은 크지 않습니다. 내가 낸 이자에 대해서 약간 공제 받는건데요. 경우에 따라 이득이 거의 없을 수도 있습니다. 한마디로 말하긴 좀 그렇지만 세금혜택이 크려면 스탠다드 디덕션을 쓸수 없는 고소득자, 그리고 집값이 좀 비싸고 이자도 아주 많이 낸 경우 아닐까 싶네요.

말씀하신 1800불에서 이자와 텍스에 대한 세금공제를 빼면 실제로 나가는 돈은 1500불 혹은 그 이하가 될 겁니다. 대신 융자수수료와 사는 동안의 집수리비, 그리고 나중에 팔때 부동산 수수료를 생각하셔야 하는데요. 저 같으면 5년이상 살 계획이라면 집을 사고 그렇지 않다면 사지 않을 것 같습니다.

세금 공제가 300불, 연으로 따지면 3600불이라는 얘긴데, 이렇게 많이 공제 받을 수 있나요?

그리고 몇년된 집인지 모르겠으나 관리비용등을 생각하셔야 할것 같습니다. 그리고 윗분께서 지적하신대로 5~6%는 집 팔때 리얼터한테 지급해야 합니다. 30만불이면 1만 5천에서 1만 8천불 정도 빠져나간다는걸 감안하셔야 합니다.

공제액: mortgage 이자, 세금: 월 41500×12=$18,000 + 세금 연 (대략) 1% = 3,000 해서 연 $21,000이 전체 수입에서 빠지면, 원래 (세후 월 $6000 이라 하니 세전 $9000로 잡지요) 전체 gross income $108K에서 대락 $87K로 내려가면 세금이 많이 저렴해지지요 – stadard deduction에서 itemize가 가능해지고, 여기 기부/헌금, 자동차 등록비, 대학등록비등도 추가로 빠지게 됩니다. 대략 연 $5-6K 절세가 되면 월 $400-500을 세금에서 혜택을 보는 경우라 집을 사는 큰 이유입니다. 이건 turbotax돌리면 금방 나오지요 아니면 federal income tax table만 봐도 얼마나 절약되는지 쉽게 확인가능합니다.
혹시 집에서 부업하면 부업공간만큼의 비용을 home office로 공제가능합니다.

반면 유지비 – 아파트보다 전기, 물, 가스등 utility가 많이 나가고 정원유지비가 들어가고 그외 오래된 집이면 수리비도 고려를 해야합니다. 지은지 10년 내외면 새집인라고 고려를 해도 지붕 20-30년마다, 페인트 7-10년마다 목돈들어가고 plumbing, water heater, a/c, 냉장고/오븐/세탁기등 고려하면 최소 월 $200-400은 생각해야 합니다. 결국 세금절약액이 여기로 들어가지요. 본인이 잔디깍고 보수 유지하면 당연 절약됩니다.

결론: 집은 투자개념이 아니라 가족들이 다른 사람눈치 안보고 편안히 살수 있는 주거공간이라고 생각하면 마음이 편합니다. 자주 이사다니지 않고 3-5년에 본전치기, 장기적으로 편안하게 살고 조금 남는다라고 마음을 비우면 니다.

아, 새집을 살면 가구, 정원관리, 가전제품등으로 목돈이 들어가게 됩니다.

30만불 빌리고 이자 4%로 잡아도 1년 이자 만불 겨우 넘는데요. 재산세 3천불 해도 만 3천불이면. 결혼 하신 경우 스탠다드 디덕션이나 별 차이 없겠네요. 사실 모기지 이자하고 재산세 빼면 디덕션 받을거 별로 없는데요. 교회에 돈 많이 갔다내면 모를까. 잘 쳐줘서 연 3천불 더 디덕션 빋아 봐야. 세금 절약되는건 연 500불입니다.

캘리포니아 정도되서 6-70만 짜리 집사는 경우 아니고는 집사서 절세하기 힘듭니다.