처음 집을 사려고 고민중인데 여러가지 문제중 택스관련 문제가 이해가 잘 안됩니다. 고수님들 한번 보시고 답변 부탁 드립니다.

모기지론 $330,000
연간 수입 $65,000
총월페이먼트 $2,560
연간이자및 재산세등 공제가능총액 $26,440
택스브래킷 25% 추정

이경우 집을 산다면 $26,440 * 25% ==> $6,610 을 환급받는 효과가 있다고 리얼터가 말합니다. 이말이 사실이라면 총월페이먼트에서 약 $550 정도를 낮추는 결과로서 net monthly payment는 $2,010 정도가 되는 효과가 된다고 하는데요. 이게 실제로 이렇게 작용하는 건지 좀 헷갈립니다. 제가 실제로 내는 연방세금도 6천불이 안되거든요.(Married jointly filing이고 아이가 하나 있습니다) 또한, 제 연간수입에서 공제되는 금액을 제하면 그래도 약 4만불 정도가 Adjusted Gross Income 이 될것이고 여기에 대해서는 15% 정도의 택스를 내야하지 않을까요?

명쾌한 설명 부탁 드립니다. 감사합니다.

You have to consider property tax too. If you have Turbo Tax, then simulate your potential tax with all.

님의 기본공제 (itemized deduction 안한경우)를 $26440에서 뺀 금액의 25%가 실제 세금절약금액이 될것 같은데요

“… 집을 산다면 $26,440 * 25% ==> $6,610 을 환급받는 효과가 있다고 리얼터가 말합니다.”
–>
이거 리얼터가 가장 많이 하는 거짓말입니다.
집을 사고 모기지가 있을 때 세금 효과를 보려면, 이것이 없을 때와 비교를 해봐야 합니다.

먼저, (EIC가 아니라면) 현재 내는 세금보다 환급을 더 많이 받을 수는 없습니다. Federal tax를 $6000 정도 낸다면, $6,610 환급 효과가 있다는 것은 당연히 말이 안되는 것임을 알 수 있습니다.

세금에서 소득공제에는 standard deduction과 itemized deduction이 있어서, 따로 공제할 것이 없는 사람도 standard deduction itemized를 사용할 수 있습니다. 그러므로, itemized deduction의 효과는 standard deduction을 초과하는 부분 만큼만 있는 것입니다.

첫째, 말씀하신 것처럼, tax bracket이 25%가 아니라 15%입니다.
2006년 federal income tax의 tax bracket은, married joint의 경우,
$0 ~ $15,100 : 10%
$15,100 ~ $61,300 : 15%
$61,300 ~ $123,700 : 25%
(주의: 이 금액은 총소득이 아니라, 공제를 다 적용한 후의 taxable income임.)

부부+자녀1명, Resident alien, Married Joint로 가정하고, 간단하게 세금 계산을 해보면…

[1] 집이 없는 경우

7. Wages = $65,000
8a. Taxable interest (은행이자) = $100
37. Adjusted Gross Income (AGI) = $65,100

40. Standard deduction = $10,300
42. Exemptions: 3 x $3,300 = $9,900

43. Taxable income = $44,900
44. Tax = $5,984
53. Child Tax Credit = $1,000
57. Total tax = $4,984

AGI에 비교하면 세금은 4984/65100 = 7.65%
즉, 15%가 아닙니다.

세금이 6천불이 안된다고 하셨는데, 제 계산에는 5천불 정도이거든요.
혹시 Child Tax Credit을 받지 않은 것 아닌가요 ?

[2] 집이 있는 경우
Mortgage 이자 + 재산세 + state tax + 기부금 = $27,000

7. Wages = $65,000
8a. Taxable interest (은행이자) = $100
37. Adjusted Gross Income (AGI) = $65,100

40. Itemized deduction = $27,000
42. Exemptions: 3 x $3,300 = $9,900

43. Taxable income = $28,200
44. Tax = $3,479
53. Child Tax Credit = $1,000
57. Total tax = $2,479

즉, 세금 차이는 $4984 – $2479 = $2505
이것은 (27,000 – 10,300) * 15% = $2505에 해당합니다.

“먼저, (EIC가 아니라면) 현재 내는 세금보다 환급을 더 많이 받을 수는 없습니다.”
==> additional child tax credit으로 낸 세금보다 더 많이 돌려받는 경우도 있습니다.

property tax는 어떻게되나요? 낸거만큼 받는다는데..다포함된이야기인가요?

감사합니다. 역시 한솔아빠시군요. 맞습니다. 5천불이 좀 안됩니다. 그리고 어제 터보택스 들어가서 돌려보니까 2006 택스리턴보다 실제로는 약 3천5백불 정도 차이가 나더군요. 2006년 리턴시에는 표준공제로 했는데 항목별공제로 하니까 다른 것들이 좀 더 공제 받을게 생겨서 한솔아빠 계산보다는 좀 늘어난 것 같습니다. 암튼 결론은 브로커 얘기만 믿고 결정하기 보다는 실제 제 상황을 가지고 시뮬레이션 해보는 것이 가장 정확한 답을 알수 있는 것 같습니다. 감사합니다.

참, 질문하신 내용들 중에 Propety Tax는 제가 위해 예시한 공제가능금액에 ‘재산세’포함으로 말씀드렸으니까 포함이 되어 있는 것이지요.

결론은 모게지 받아 사는 집은 아이테마이즈드 디덕션밖에 받을 수 없는 싱글로 혼자 있을때 사는게 가장 이득이란 얘기군요.

“결론은 모게지 받아 사는 집은 아이테마이즈드 디덕션밖에 받을 수 없는 싱글로 혼자 있을때 사는게 가장 이득이란 얘기군요.”
–> 아니오. 그렇지 않습니다.
싱글도 standard deduction이 있습니다. 단지 한명이므로 금액이 Married joint의 반 ($5,150)입니다.

제가 말씀드리려고 한 것은, mortgage interest의 세금 효과는 그 전체 금액이 아니라 standard deduction과의 차이 만큼이라는 것입니다. (Mortgage 불입금 전체가 소득 공제가 되는 것으로 알고 있는 사람들도 있더군요.)

그런데, 한가지 더 고려할 것은, mortgage가 없을 때는 몇가지 공제항목이 있어도 그 금액이 별로 되지 않아서 사용을 하지 못하던 것이, mortgage와 합쳐져서 사용을 할 수 있게 되는 경우가 있습니다.

대표적인 것으로, state tax와 헌금/기부금 입니다.
예를 들어서, state tax가 $3000 이고 헌금/기부금이 $5300 인 부부의 경우, 이것만 가지고는 standard deduction $10,300 보다 적으므로 이에 대해서 따로 소득 공제 효과를 받을 수 없습니다.

하지만, 집을 사서 mortgage interest와 재산세를 $20,000를 낸다면, 이들을 모두 합해서 intemized deduction을 할 수 있습니다. 즉, 이경우에 집이 없을 때와 비교해서, (20000 + 3000 + 5300 – 10300 = $18,000) 만큼의 소득 공제를 더 받을 수 있게 됩니다.

이상은 세법상의 resident의 경우입니다.
Nonresident alien의 경우는, standard deduction이 없고 itemized deduction 밖에 없지만, mortgage interest는 공제 항목에 없어서 소용이 없습니다.

한솔아빠께서 워낙 잘 설명해 주셨으니 내용은 ㄷㅚㅆ고요. 그냥 사족달면 집살때 웬만하면 리얼터 말은 믿지 마세요. 요즘 같아서는 차 세일즈맨 보다 더한게 리얼터 들입니다.

세금덕보고 나면..좀덜할까 했는데..집사도, 크게 차이는 안나보이네요..
모르면..암튼, 손해..

결국 집을 사도 별로 혜택이 없다면 집을 사야 하는지 말아야 하는지 모르겠군요.

만약 연봉 10만 정도에 캘리포니아 베이 에어리어에 사는 싱글 이라면 지금 약간의 세금 혜택을 보면서 향후 집값 상승등을 예상하며 집을 사는것이 좋을까요? 아니면 최대한으로 집에 들어가는 돈을 아껴(예를 들어 원룸이나 방 하나만 빌려 생활하면서) 그 나머지를 401등을 비롯한 연금에 최대한 투자하고, 또 무츄얼 펀드등에 투자하며 집은 나중에 사는게 좋을까요?

세금이 같다고 가정하고,
렌트는 익스펜스지만, 모기지의 프린시플은 자신의 자산이 되는겁니다.
물론 집 관리에 필요한 돈은 다시 익스펜스를 빼 내야 하겠지만(이것 역시 세금 혜택 가능한거 아시지요) 결국 관리비가 얼마나 되느냐에 따라서 손해인지 이익인지 알수 있겠지요.