25만불 정도의 집을 사려고 합니다.
빚지고 살기가 싫어서, 목돈으로 살려고 했지만,
모기지는 세금 혜택이 있어서,
융자를 안고 사는 것도 좋겠다는 생각이 듭니다.

수학적으로 계산할 때,
이자율 몇 %, 얼마의 기간에, 몇 %의 다운을 해야지
모기지 이자와 세금 혜택을 병합했을 때 가장 좋은 결과를 얻을까요?
수학적으로 식을 세워서 계산이 가능할 거라 생각이 드는데,
약간 아리송 하네요.
도와주시면 감사하겠습니다.
참고로 세금은 3000불 정도입니다.

경험은 없고 책에서만 공부한 것이라 실제와 틀릴 수 있음을 미리 말씀드리면서..

제가 알기로 mortgage payment의 이자부분만이 tax deductable합니다. 이자는 생돈 날라가는 것이므로 결국 이자를 아예 안내는 것이 더 이익이죠. 이자 내면서 그에 대한 세금을 안내는 것 보다는..

결론은, 그냥 원금 내고 사시는게 더 이익 아닌가요?

안할 수 있다면 안하는게 가장 이익입니다. 세금혜택이 있다고 하는데, 이자부분만 deductable할수 있으므로, 모기지를 해서 얻는 세금 혜택이 결코 은행에 내는 이자액을 넘을 수 없습니다. 이것은 수학공식 같이 거창하게 계산할 필요도 없는 거지요.

정확한 계산을 해본것은 아니고 30년 모기지로 살 경우 이자가 원금의 1.7배정도 된다고 들었습니다. 그러니 원금보다 더 많은 돈을 이자로 내는것이지요.

그러니 그 부분에서 세금혜택을 얻어봤자입니다.

현금이 있으면 현금으로 사는게, 오퍼가 받아질 확률도 높고 모든 면에서 좋습니다. 다만 대부분의 사람은 그정도의 현금이 없기때문에 론을 얻는것이지요. 그런데 돈이 없어서 론을 얻는다고 치면, 인플레나 뭐 그런것을 생각했을때 그렇게 불리한 것도 아닌듯 합니다.

공식 적용해서 계산해볼 필요도 없고, 현금있으면 현금으로 사면 됩니다. 싸게 나온 집에 멀티플 오퍼 들어가는데 이때 현금으로 사겠다고 하면 셀러측에서 제일 이뻐합니다. 이것만 해도 큰 이익입니다.

모기지가 필요 없는데도 불구하고 모기지를 하는 경우는
보유 현금으로 모기지 이자율 이상의 이익을 낼 수 있을 경우에만
의미가 있습니다.

예를 들면,
비지니스를 하는 사람들은 비지니스론 보다 모기지 이자율이 낮으니까,
저같은 월급쟁이는 주식투자등으로 모기지 이자율보다 높은 수익율을
올릴 때…

많은 분들이 답을 주셨는데, 저도 똑같은 얘깁니다만, 요약하면

1. Leverage가 없는 경우.
모기지 론을 받지 않는 것이 최선의 방법입니다.

2. Leverage가 있는 경우.
모기지 론을 받은 이자율 보다 높은 Return on Investment을 얻어야 합니다.
즉 렌탈 프라퍼티에 투자하는데 모기지 론이 4%라고 가정하면
수익율이 4%를 넘어야 한다는 얘깁니다.

만약 현금으로 다 사시면,
변호사의 타ㄱㅔㅌ이 된답니다.

누가 집을 pay-off하면, 누군가 집앞에 와서 쓰러져 있답니다.
농담인지 모르지만요.

그냥님의 댓글에 따르면 여러가지 가정이 계산에 반영되어서 제 댓글이 오해를 불러 오므로 삭제합니다.

답변 해주신 분들께 감사합니다.
종합하면 현금으로 사는 게 좋은 거군요.