올 4월즈음에 글을 한번 올렸었는데, 좋은 답변들을 잘 들었습니다. 

벌써, 그로부터 4개월이나 지났는데, 집사기 process에 진척이 별로 없는것 같네요. 

일단은 많은 분들이 말씀하신것 처럼, 확실하게 지역을 알아보려 노력했고, 결국 한군데로 귀결이 되었습니다. 취학전 자녀가 있어서, 학군이 가장 중요한 factor로 작용한것 같습니다. 두번째로는 부부 각자의 직장의 위치가 작용한것 같구요. 

4개월전에 비해서, Mortgage rate은 조금 더 떨어진것 같고, 집값도  더 떨어진것 같습니다만…. 사람들 보는 눈이 비슷한지, 관심있게 보던 집들은 금방금방 팔리는것 같습니다.

리얼터는, 최근에 집을 산 지인에게 추천을 받을 생각이구요. 본인이 무척 만족을 했다고 하시는 군요. 아마 그 분이 집을 사신지역에 우리도 들어갈것 같아서, 그 지역에 대해서 잘 알고 있을것이라 생각이 됩니다. 

현재 집 구입시기를 내년 4월정도로 생각을 하고 있습니다. 한 8개월정도 남은 거네요. 

“공제혜택이 이자 자체를 초과할수 없다” 라는 조언을 해 주신 분이 계신데… 그 때문에 일시불로 집을 사는것도 고려를 하고 있습니다. 당시 target으로 하는 집값을 400-600K정도로 잡았었는데, 집값 하락으로 300K정도로도 원하는 집을 살수 있지 않을까 생각이 되고… 뭐니뭐니 해도, 지불해야 하는 “총 이자액”이 상당한듯 해서요. 여윳돈이 있다고 해서, 지불해야 되는 이자액보다 더 벌수 있을 정도로 재테크를 잘하지도 못하구요. 당시 “집집집”님의 말씀 마따나, “이자 줄이는게 보통 사람들에게는 웬만한 투자보다 효과가 높습니다” 라고 생각이 되는데요.

지불능력이 있다면, 일시불로 집을 사는게 모기지를 받는것보다 항상 옳은 것인지 궁금하네요. 

지불능력이 있다면, 일시불로 집을 사는게 모기지를 받는것보다 항상 옳은 것인지 궁금하네요.
==> 당연히 일시불로 사는게 더 좋지요… 이자 안나가고, 마음이 얼마나 편하겠습니까..

당연 한방에 사시는게 ……매월 이자로 가스값 외식 등등을 대체할수도 있는 돈인데요…

융자 받은 돈만큼 재투자해서 모기지 이자보다 더 낳은 수익률을 올릴 자신이 없다면
당연히 일시불이 좋습니다.

님의 개인사정(크레딧, 연수입 등등)에 따라 다르겠지요.

조언해주신분의 말씀대로 융자이자액수에 대한 세금공제액수가 융자이자액수 자체를 넘을수는 없는거죠. 무조건 일시불이 낫습니다.

“지불해야 되는 이자액보다 더 벌수 있을 정도로 재테크를 잘하지도 못하구요” 원글이나 댓글들이나 주택거래시 지급방법의 선택을 모게지 이자와 다른 곳에 투자해서 수익을 낼 수 있는 가능성 (일종의 opportunity cost 개념입니다)에 연결시키는군요.

주택거래가 아니고 그냥 대출받아서 투자해도 이 대출금에 해당되는 이자는 소득공제가 됩니다. 기업은 100%가 이런 식으로 운영됩니다. 개인도 똑같습니다. 그러니까 주택거래와 대출이자 그리고 만약에 다른 곳에 투자했을 경우의 비교는 좀 잘못된 이해라고 생각합니다.

투자를 목적으로 주택을 구입한다면 여러가지 요소들을 검토하겠지만 자기가 (현재의 계획으로는) 평생을 살 집을 살 경우에는 안전성이 최우선이지요. 그러니까, 여윳돈이 있으면 당연히 돈을 내고 집을 사야지요. 여윳돈이 없으니까 어쩔 수 없이 모게지 대출을 받는 것이고요. 막말로 개인파산을 해도 살고 있는 집은 뺏어가지 않습니다. 또한 미국에서 주택은 최고의 최후의 보루인 재산입니다. 누구나 모게지 다 갚은 깨끗한 집을 가능한 빨리 장만하기를 바랍니다. 개인사업하는 사람들은 살고 있는 집을 담보로 은행대출을 합니다. 늙어서 돈이 없으면 집을 담보로 리버스모게지니 에커티론이니해서 돈을 빌려서 생활합니다.

모기지가 아예 첨부터 없으면 님의 크레딧이 excellent 수준으로 갈려면 몇년이 걸릴까요? 적당한 모기지가 오히려 여러면에서 도움이 됩니다.

크레딧 수준을 결정하는 요인을 대부분의 사람들이 대출을 받아서 제대로 갚아나가는 것으로 판단하는 것 같습니다. 그런데, 사실 평생 대출(빚)이 전혀 없는 경우에는 크레딧 스코어가 좋습니다. 가치관에 따라서 평생 절대로 빚을 만들지 않는 사람들도 있습니다. 부자들도 개인적으로는 빚을 만들지 않습니다. 여윳돈이 있는데 일부러 빚을 내서 비싼 이자를 갚아가면서 크레딧을 만들 이유가 있을까요? 어떻게 보면 돈내고 크레딧을 사는 것과 같은데…전혀 빚이 없이 깨끗한 집, 자동차, 신용카드 갖고 있는 것이 더 좋은 방법이라는 생각인데…어떤가요?

님이 평생동안 단 한푼도 남의 주머니에서 빌려 쓰지 않을 자신이 확고하면, 모기지도 필요없고 크레딧 스코어도 신경끄고 살면 됩니다. 하지만 미래를 누가 정확히 알고 살겠습니까? 오래전에 신문에서 본 기사가 생각납니다. 한인 한분이 조그만 사업을 해오시면서 집도 일시불로 샀고 사업자금도 자기 돈으로 충당했고 빚을 지기 싫어하는 성격이라 신용카드도 없이 살아오다가, 어느날 사업이 망하기 시작하면서 자금을 급히 구하고 싶었으나 크레딧 점수가 거의 바닥이라 끝내 불행해지셨다는 군요. 모기지 없이 매달 내는 공과금으로만 크레딧 점수 740 이상되려면 꽤 오래 걸릴겁니다.

좋은 말씀이십니다. 다만 내용이 서로 다른 얘기를 하는 것 같아서 부언 설명드립니다. 부분적으로는 너무 오래된 상황에 머물러 계신 것 같기도 하고요.

제가 5년 전에 미국에 와서 시골지역에서 일시불로 집을 산 후에 2년만에 팔고 다시 대도시에서 와서 렌트를 했습니다. 그 당시 저의 크레딧 스코어를 조사하더군요. 그 당시 제 스코어가 3군데 모두 750 이상이어서 아무런 문제없이 렌트를 얻을 수 있었습니다. 미국에 온지 4년째 되는 해였습니다. 4년 동안 빚도 없었고 당연히 대출금을 갚는 일은 없었지요. 신용카드도 깨끗했고요. 나중에 전문가에게 문의해 보니까 크레딧이라는 것이 최근 수년간(보통 3년을 중요하게 본다고 합니다) 재무상태를 평가한답니다. 10년 동안 모게지를 잘 갚다가도 최근에 상태가 안 좋으면 크레딧 스코어가 나빠진다는군요. 그러니까, 그동안 아무리 크레딧이 좋았다고 하더라도 최근에 사업이 망해서 재무상황이 나쁘면 크레딧이 나쁘다는 겁니다. 즉, 현재의 재무상태를 평가하는 것이고 그 방법으로 최근 수년의 실적을 평가하는 겁니다. 과거 10년이나 그 이상의 업적을 평가해서 현재 재무상황이 나쁜데도 좋게 평가하지는 않는답니다.

또한 “신용카드도 없이 살아오다가”라는 말씀은 너무 과장이군요. 현대 사회에서 신용카드없이 살 수 있나요? 은행에 구좌를 열면 debit card, credit card는 자동으로 따라 옵니다. credit card없이는 아무 것도 할 수 없는 것이 오늘날의 경제구조입니다. credit card는 예전부터 id의 한 방법으로 사용되었습니다. 예나 지금이나 상점에서 개인첵을 쓰려면 2개의 id를 요구합니다. DL과 credit card가 가장 일반적이지요. 그리고 지역에 따라 toll gate나 parking lot(space)에서 credit card만 받습니다. cash보다 더 신용있고 활용이 가능한 지급수단이 전자화폐를 대표하는 credit card입니다. 과연 credit card, cell phone없이 사는 사람이 있을까요?

은행에서 좋은 크레딧으로 몰게지를 현재 갚고 있는 사람과

생판 은행에서 큰돈 빌려본적 없는 사람과

은행측에서 보면 누구에게 돈을 빌려줄까요?

궁금해서님은 이미 머리속에 자기가 원하는 정답을 정해놓고 반문하는데 옆에서 보니 웃기네요.

진짜 궁금님의 요지처럼 은행에서 돈빌리고, 남한테 아쉬운소리 평생 한번도 안할 자신있으시면 그냥 현금 박치기 하세요.

저도 3년만 더 모으면 현금박치기로 콘도 사지만, 은행에서 모게지 하기로 했습니다. 은행 모게지안고 있다는 것은 그만큼 은행에서 후일 더 큰거래를 할경우 좋은 영향을 미치는겁니다.
이해가 안되시는지?

은행에서는 담보 확실한 사람에게 돈 빌려 줍니다. 모게지 없이 일시불로 산 50만불짜리 집을 소유한 사람과 20% 다운하고 모게지에서 10만불 페이한 집을 소유한 사람, 은행에서 누구에게 돈을 빌려 줄까요? 그리고 얼마까지 빌려 줄까요?

미국은행에서 신용대출이란 것이 가능할까요? 몇백에서 몇천달러의 overdraft수준이 아니고 수만불에서 수십만불달러를 담보나 보증인 없이 신용으로 대출 받으실 수 있나요?

이게 가능하다고 생각하신다면 여윳돈이 있어도 모게지 얻어서 대출이자 내시면서 신용을 쌓으면 좋습니다.

오늘 마지막 어프루벌 싸인하고 왔는데, 원래 상담해주던 애가 리테일이 아닌 비지니스 투자쪽에 있습니다. 저랑 근 3년동안 자질구레한걸 도와줬는데, 오늘 딱 사인하고 나니 묵직한 서류 몇가지 가지고 와서 (line of credit 포함)하는 말이, 이제부터 나는 “클라이언트”랍니다.

비지니스 투자쪽 일하는 애들은 그냥 빌페이나하는 “손님”들과 상대하지 않습니다. 은행에 크레딧없고 리테일만 이용하는 사람은 역시 “손님” 수준입니다. 현금박치기하는 사람들도 여기포함되죠.

현금 박치기 못하는 90%의 보통사람들에게는 은행과 크고 작은 관계를 맺게 마련이고, 이왕이면 손님보다 좀 대접받는 클라이언트가 낫겠죠

일례로 아무리 허접한 체킹어카운트라도 일반 손님과 클라이언트는 은행측 관리가 틀립니다. 의심가는 트랜잭션생기면 바로 연락오죠. 일반 손님이면 그냥 무시하죠

그리고 line of credit 열어주면서 바로 8만8천불까지 가능하다고 하더군요. 그동안 필요없어서 안했는데.

은행크레딧쌓아서 나쁠거 전혀없습니다

저 같은 경우 3년동안 크레딧 카드 쓰고 (물론 잘 갚고) 빌 다 제때 내고 하니까 크레딧 스코어가 한 760정도 됐습니다. mortgage 나 car loan은 없었구요.

원글자 입니다. 많은 답변 감사 드리구요. 쓰셨다 지우신 분들도 계신것 같은데… 일단, 가능하다면, 일시불이 더 나은것으로 중론이 모이는것 같네요.

몇몇 부언을 하자면, 4월달에 “집사기”라는 ID로 글을 먼저 올렸었고, 그 이후로는 처음 글을 올리는 데요. 다시 글을 올리면서 상황에 대한 설명을 올리지 않은게 약간 miscommunication을 가져온듯 싶습니다. (어떤분이 계속 같은 내용으로 글을 올린다고 쓰셨더군요.)

일단 크레딧을 쌓는것에 대한 생각도 해 봤는데…. 일단 저희 크레딧이 둘 모두 좋은 상태이구요. 일반 사람들이 좋은 크레딧을 유지해야 하는 가장 큰 이유가 좋은 모기지 rate을 받는것인데, 집구입이 해결이 된다면, 굳이 좋은 크레딧에 사활을 걸어야 할 필요도 없지 않을까 싶습니다.

장점이라면, 모든 분들이 말씀하듯, 이자를 내지 않아도 된다는 것이고… 이는, 적어도 30년간 다달이 들어오는 income이 빛을 갚는데 모두 소진이 되지 않는다라는 점으로도 충분히 매력적인 선택이 될듯 합니다.

반면에 단점이라면, budget 때문에 살수 있는 집값이 낮게 귀결된다는 것인데… 이는, 현재의 일시적인 집값하락으로 어느정도 상쇄는 되겠지만, 여전히 아쉬움으로 남을듯 하네요. 아무래도 낮은 집값은 거기에 맞는 퀄리티의 집을 구입한다는 이야기가 될테니까요.

모든분들의 의견에 감사 드립니다.