Realtor분을 구해서 집보기를 시작한지하니, 정말 집을 사긴 사겠구나 하는 생각이 드는군요. 

일시불로 pay하는것에 대해서 글을 올렸었는데…. 

집들을 보고나니, 전액 일시불은 조금 버겁겠다 싶습니다. 이제 시작단계이긴 하지만, 집이라는게 가격이 올라갈수록 quality가 워낙에 달라져서, 어느정도 마음에 든다고 생각이 드니 budget을 초과하는 현상이 나타나네요. 

Realtor 분은 일단 느긋하게 보자시자는데…. 몇몇 집은 가격이 초과인데도 벌써 마음에 무척 드는 편입니다. (예전글 답변에, 절대 서두르지 말라는 글이 있었는데…. 읽을때는 쉽게 생각했지, 정작 닥치니까 마음 다스리는것도 쉽지 않은듯 합니다.) 개인적으론 10년간 rent생활을 해서인지, 보는 집들 마다 다 마음에 들더군요. 반면에 집사람은 상당히 critical하게 집을 보는것 같습니다. 

시작한지 얼마 안되어서 벌써 삐걱거리는 점이 있는데…. 우선은 “일시불”과 어느 정도 관련이 있는 Budget Issue입니다. 일단은 location이 정해 졌기 때문에 realtor 분이 Budget을 확실히 하는게 가장 중요하다고 하시는데, 저는 약간 높게 잡고 있고, 집사람은 아주 타이트하게 (일시불이 가능할 정도)로 가는 편입니다. 대략 100K-150K정도가 차이가 나는 거지요. 사실, 50%이상의 DP + 150K정도의 mortgage면 아주 안정적인 접근 방식이라 생각이 되는데요. 5년 정도 내에서 pay-off를 생각할수도 있을듯 합니다 (Annual House income이 현재 120-140K정도, 미취학 자녀 1명). 

1. 요즘 같은 housing market에 조금 budget을 높게 잡아서 좋은 집을 사는게 더 좋은것 아닐까요? (Realtor분 말씀도, 요즘이니까 이정도 가격이라 말씀을 하시네요)

2. 보통 5년이내에 집을 팔 사람들이 5-1 ARM을 한다고 하는데, 5년 이내에 pay-off를 할 생각이라면 똑같이 5-1 ARM으로 가도 괜찮을지요. (아니면 위험한 생각인가요?) 

두번째 문제는, 애초에 해결되었다고 생각했었던 location의 문제입니다. 

지금 들어가려는 곳이 소위 public system으로는 거주하고 있는 주에서 가장 좋다는 곳입니다. 그러다 보니, 가격에 비해 집의 quality가 조금 떨어지는 편이지요. 장점이라면, 경기가 좋아지면, 다시 오를테고, 그때도 좋은 학군을 찾는 사람들은 계속 있을테니 resale이 수훨할것 같다는것 정도? 조금만 그 지역을 벋어나면, 위에서 말씀 드렸던 100-150K를 초과하는 집들을 현재 일시불 budget안에서 살수 있더라구요.  학군도 아주 좋은 곳입니다. 단지, 우리가 지금찍은 학군 (초등-중등-고등) 이 워낙에 좋다는 곳이라… (학교 review보면, 너무 snobbish한곳이라 싫다는 사람들도 있습니다)

3. 학교도 아직 가지 않은 아이의 교육을 두고 말을하는것도 웃기긴 한데…. 과연 주에서 가장 좋은 학군과 그냥 좋은 학군의 차이에 150K를 투자할만한 가치가 있을까요? 

아이고… 이게 지역이 많이 차이가 나는게 아니라… 정말 zip-code숫자 한둘 차이 (붙어 있는 지역) 입니다. 학군좋은 county에 또 가장 좋은 고교 3개가 있는데, 그중에서 더 좋은 학교 vs. 다른 학교들 정도의 비교지요. 가장 좋은 학군은 xx초등-yy중등-zz고교인데…. 이3개를 다 만족시키려면 너무 비싸서, yy중등-zz고교에만 해당하는 지역이라고 하네요. (헐헐 이건 무슨 한국의 x학군 이야기 하는것 같네요). 이 가장 좋다는 고등학교는 전통적으로 좋은 곳이라서, 오히려 학교가 오래되고 낡은듯 하고, 다른 두 학교는 상대적으로 더 최근에 생긴 곳이라고 합니다. 아이고, 넋두리가 길었습니다. 

이게 학교와 관력해서 인기가 있다고들 하는 지역이다 보니, 매물도, 지금 보다는 4월 즈음해서 풀린다고 하는데…. 그때는 학기 시작전과 함께 들어오려는 사람들이 더 많이서 deal이 좀더 어려울수 있다고 하네요. 지금 있는 market에 나와 있는 매물은 좀더 급한 매물이다 보니, 11-12월 즈음 되면, deal이 더 쉬울수도 있다고 하시는데….. 막상 2-3개월내에 다 결정을 해야 된다고 생각이 되니, 걱정이 더 앞서네요. 

4. 보통 이런 seasonal 효과가 얼마나 클까요? 아니면 매물이 더 나오기를 기다리는게 더 좋을까요? 

질문 + 거의 하소연에 해당하는긴글 읽어 주셔서 감사합니다. 

택스는 고려해보셨는지요? 일반적으로 최상위 학군의 집들은 낡고, 그럼에도 불구하고 택스가 비싸다는 공통점이 있습니다. 저라면 학군 몇 점, 교통 몇 점, 주변환경(소음이나 이웃 분위기) 몇 점, 집 수리 비용 몇 점, 택스 몇 점 등등 항목별 점수를 주고서 종합점수로 결정할 것 같습니다.

아… 이곳이 오래전부터 property tax가 다른 지역 보다 싼 county라고 합니다. 지금은 metro area에서 조금 벋어나 있는 정도지만, 예전에는 상당히 외곽지역에 형성된 bed town인듯 합니다. 유태인들이 많은 그런 snobbish한 동네라네요. 학교 분위기를 싫어하는 사람들도, 안전한 동네라는 점은모두 수긍하는듯 합니다. 교통은 저희 부부가 일하는 곳의 딱 중간 부분이네요.

개인마다 우선 순위가 다르기에 제가 조언을 드려도 어떻게 받아들이실지 모르겠습니다.

저의 개인 생각은…

1. 집값이 전에 비하여 낮아진것은 사실이지만 앞으로 어떻게 될지 아무도 모릅니다.
그래서 비싼집을 구입하시면 경기가 좋아지면 집값이 오르겠지만 반대로 나빠지면 손해를 보실수도 있습니다.
2. 5년 이내에 pay-off를 할 생각이라면 5-1 ARM으로 가신는 것이 좋을듯 합니다.
특히 pay-off 을 하지 않으면 페이먼트를 하지 못할 경우가 아니라면 말입니다.
3. 대게 학군이 좋으면 집값도 비싸더군요. 학교뿐만이 아니라 동네도 좋아 나중에 집을 팔려고 할때에도 좋은 가격을 받을수 있습니다. 경제적 능력이 되는 만큼 좋은 동네에 구입을 하시길..
4. 지금까지 집을 몇채나 보셨는지 모르겠지만 많이 볼수록 집을 고르는 요령이 생기게 됩니다. 보는 동안 좋은 매물을 놓치기도 하지만 그래야만 좋지 않은 집을 사는 실수도 피할수 있고 나중에라도 좋은 매물이 나오면 쉽게 알아보고 구입할수 있게 됩니다.

자신이 원하는 것들을 적어 놓고 집구경을 하면서 체크하시기 바랍니다.
모든 집들에 자신이 원하던 것과 그렇지 않은 것들이 있는데 전체적으로 보지 못하면
작은 것에 올인하는 수가 있습니다.

제가 접촉한 리얼터들은 대개 빨리 사게하려고 하는 경향이 있더군요. 집을 볼 때마다 장점위주로 설명을 하고요.. 리얼터 분이 느긋하게 보자고 하시는 것을 보니 믿을 만한 분일 것 같은 생각이 드네요..
집은 한번 사면 오래살아야하는데 최대한 많이 보시기 바랍니다. 좀더 효과적으로 구입하려면, 리얼터가 보여주는 것에 의존하시지 마시고, 온라인으로 집 리스팅된 것들을 미리 보시면서 추려내서 보시면 훨씬 효과적입니다. 자꾸 보다보면 내가 원하는 집 형태도 바뀌더군요.
요즘같은 불경기에서는 좋은 기회가 계속 올테니 절대 서두리지 마세요. 그리고 그정도면 집 사실 때 여유가 있는 편이기 때문에 조금 비싼 집을 사셔도 전혀 무리가 없어보입니다. 저는 지금 재융자를 생각하고 있는데 요즘 이자율이면, 융자를 하셔도 정말 좋은 조건입니다. 더군다나 5년짜리로 융자를 하시면 이자율이 엄청 좋은 조건입니다.
가격대비 좋은집으로 마음에 드는 것으로 잘 구입하시기 바랍니다.
조금 비싸게 산 사람으로서 저도 지금 산다면 정말 싼 값에 좋은 집 잘 살 수 있을 것 같네요.

좋은 조언 감사드립니다.
1. 학군 때문에 집값이 많이 떨어지지는 않을꺼라고들 예상들 하지만, 지금만큼 떨어질것도 예상 못한 location이라… 더 나빠지지 않으리라고 장담만을 할수는 없겠지요.
2. 5년내 pay-off가 확실하다면, 그래도 되는 거군요.
3. 문제는, 학군이 조금 떨어지는곳 (그러나 좋은곳)으로 가면 더 싸게 더 좋은집을 구할수 있을듯 합니다. School digger에서 보니, 둘모두 (아니 셋모두), 거주하는 주의 400개의 고등학교중에서 8등으로 나와 있습니다. 초등학교는, 그 좋다는 곳은 45등 (out of 1200등) 이고 근처의 곳이 오히려 35등과 29등으로 다를바가 없더군요. Realtor 분에게 주변의 집들 list도 보내달라고 요청 했습니다.
4. 아직 집을 많이 보지 않았습니다. 6개월정도의 시간을 들일 예정이었는데, 눈에 차는 집들이 초반부터 보이니, 마음이 급해진것 같습니다. 좀더 차분히 집들을 보도록 해야 겠네요.

전체적으로 보지 못하면 작은것에 올인할수 있다는 말이 참 와 닿네요. 조언 감사드립니다.

경험자님/
전략일지는 몰라도 지금 일하고 있는 realtor분은 reject사유에 대해서 주로 설명을 하시네요. 또 처음에는 내년 4월이 목표면, 2월즈음에나 intense하게 집을 보자고 하셔서, 그래도 되나 싶기도 합니다. 물론, 초반이지만, 미는 집은 확실히 밀기도 하시더군요.

맞습니다, 몇집 보지도 않았는데… 벌써, 내가 원하는 집이 뚜렷치 않다는걸 알게 되었습니다. 아마도, 많은 집들을 보면서 배워나가지 않을까 생각이 되는군요. 절대 서두르지 말라는말 명심토록 하겠습니다.

조금 비싼집을 사도 무리는 없겠지만, 거기에서 오는 이득이 뭘까 자꾸 생각하게 되는군요. 집사람과의 의견 격차를 어떻게 줄일지 생각이 많습니다. 투자의 의미라고 생각을 해야 하는 건가요?

저는 집을 사면서의 이득은 별로 쓰지를 않았는데요….
원글님 계신 곳은 어떤지 모르겠는데, 제가 살고 있는 지역에서는 집값이 워낙 많이 떨어져서 땅을 사서 집을 짓는 것보다 기존 집을 사는 것이 훨씬 쌉니다. 그러다보니 더이상 떨어져 봐야 얼마나 더 떨어질 까 싶습니다.
제가 말한 좋은 집이라는 것은 꼭 비싼 집을 의미하는 것이 아니라 살아보다 보면 주변 동네의 환경이 아주 중요하다는 것을 느끼고요,, 그리고 집에 얼마나 업그레이드가 되어 있는 지가 생활에 차이가 많이 납니다.
나중에 살면서 업그레이드를 하려면, 공사중 불편함을 감수해야하고 돈도 집살 때 업그레이드로 더 쳐준 값보다도 더 많이 듭니다.
이런 것들은 집을 많이 보면 볼 수록 필요한 것들을 알게 됩니다.
결국 조금 비싸게 사더라도 가격대비로는 더 좋은 집을 사게 되는 것 같더군요.
알수는 없지만 앞으로 한동안은 집값이 더 내려가면 내려갔지 오르지는 않을 테니까, 원하는 집을 놓치는 한이 있더라도 절대 조금하게 생각하지 마시고 신중하게 좋은 집 구하시기 바랍니다. 놓치더라도 결국 더 좋은 집은 계속 나올겁니다.
저는 그래도 신중하게 한다고 생각했는데 집을 구입하고 보니 결국은 너무 빨리 결정했었던 것 같습니다.

요즘 경제 돌아가는 것을 보면 당분간은 집사는 것을 보류하는 것이 안전 할 것 같군요.

전문가들도 다 추후 5 – 20% (지역에 따라) 정도 떨어지는 것이 확실시 된다고 하는데 궂이 지금 사야하는 이유가 있나요? 물론 5-10년 지나면 회복이 되고 더 오를 수도 있지만 변수가 너무 많고 미국의 경제가 일본의 그것을 너무 빼닮아서 불안한 시점입니다. 일본이 80년대 말부터 반토막난 집이 아직도 거의 그 상태인 지역이 많은데 인플레이션 등을 고려하면 집값의 80% 이상이 날아간 것과도 같습니다.

물론 이는 다른 곳에 투자 한 경우 대비이지만….너무 리스크가 큰 시장이라 좀 신중할 필요가 있습니다.

제 아시는 분이 캘리포니아에 사시는데 그 분 동네는 2007년 기준 60% 이상이 날라갔는데 잠깐 올랐다가 다시 곤두박질 하고 있답니다. 참고 하세요.

경험자님/ 제가 사는 지역은 (도시) 집값이 많이 떨어지지 않은 곳에 속합니다. (예전의 상승폭도 밋밋했다고하는군요) 동네 환경은 약간 우리수준 보다 오히려 높은듯해 걱정이고…. 업그레이드 관련 comment는 염두에 꼭 두어야 할 사항인듯 하네요. 결국 말씀대로 가격대비 더 좋은집을 사는게 관건인듯 하네요. 좋은 말씀 감사드립니다.

집사기님/ 집을 사는 목적이 투자가 아닌 체류이기 때문이라고 하면 답이 될지 모르겠습니다. 우리집아이가 내년에 kinder를 가게 되기 때문에, 좋은 학군을 보는것이고…. 한번 들어가면 10년 이상 살 계획이기 때문에 high school quality를 보는 것이지요. 두번째 이유로는, 저희 부부가 둘모두 어느정도 stable한 position을 잡았기 때문에 최소 10년간은 이 도시를 떠날 이유가 없다는 것입니다. 제가 느끼는 이곳의 사정은 캘리포니아와는 큰 차이가 있는듯 하네요. 위에 썼다 시피, 많이 오르지도 않았고… 또 아주 많이 떨어지지도 않았달까요? 집값이 기존의 가격보다 좀 더 낮아지고, deal하기가 쉽고, 매물이 좀더 나와 있는 정도인듯 합니다. 저희에게 “투자”라는 의미는 장기간 (10-15년) 돈을 묶어 두었다가 아이들이 모두 컸을때 뺄수 있는 정도의 투자일듯 합니다.

개인적인 생각입니다만,
주위를 둘러보면 정말 곳곳에 빈땅들이 엄청 많고
또 집들도 엄청 많은 것을 알 수 있습니다.
그런 수요와 공급면에서 부동산 가격이 높다고 생각되는데
주택 소유자든 구입예정자의 입장에서는 결코 좋은 것 못되죠.

결국 평생 일해서
정부에는 세금 많이 챙겨주고
은행에서 큰돈을 장기로 빌려서 이 또한 그들 월급을 우리가 꼬박꼬박 챙겨주고

부동산 가격이 지금 많이 내렸다고 들 하지만 워낙 많이 오른 상태에서 내린 것인데
싸다고 말하는 건 우리가 이미 정부와 은행의 놀음에 세뇌되어 버린게
아닌가 생각됩니다.

빚을 많이 지고 부동산을 소유하기가 어려운 사람들이 늘어나고
그로 인한 공급이 증가하지만 그 물량을 소화할 수 있을 만한
안정적 경제적 받침이 되는 소비자가 당장 지금의 경제
상황에서 얼마나 있을까 의문입니다.

지금 집 사는거 강력하게 다시 생각해보시라고 말씀드립니다. 주식시장이 3년전처럼 급추락은 없겠지만, 이미 베이붐 세대가 은퇴연령으로 돌아서면서, 부동산 경기는 이미 끝났다고 보는데요. 아마 제 생각은 상승과 하락을 병행하면서, 전반적으로 향후 20-30년동안 전체적으로 1980-2000년초반 같은 부동산, 경제 거품은 없을거라 봅니다. 이제 이것이 현실이라는 것을 인정하고 받아들여야죠. 살 집이면 모르겟지만, 제가 보기엔, 차라리 집값이 향후 10년동안 20% 정도 하락하는 것을 목표로 팔아치우는게 어떨까요. 씁쓸하지만, 주식시장은 그렇습니다.