예전에 집을 구입하면서 알게된 사항입니다. 20% 미만으로 다운할 경우에 은행에서 PMI라는 것을 요구하는 것으로 알고 있습니다. 일종의 지불 보험이 되겠지요. 제 경우에는 이것이 월 100불 정도로 계산이 되었고, 이것을 나중에 찾을 수 있는 금액이 아니므로 정확하게 20% 다운하고 샀습니다. 매월 페이먼트에 이정도 금액을 합쳐서 더 낼 수 있는 여유가 있다면 모를까 그게 아니라면 차라리…..
20% 미만을 다운페이 했다고 해서 반드시 PMI 를 낼필요는 없습니다. 80% 을 1차로 융자하고
나머지 10~15% 는 2차 융자인 line of equity loan 을 open 하시면 됩니다. line of equity loan 은 대부분의
lender 에서 no cost 로 계좌를 터줍니다. 그와 동시에 론 오피서에게 가는 commision 또한
없습니다. 그렇기 때문에 론 오피서를 잘못 만나면 line of equity loan 을 꺼리고 PMI 를 내는
융자 프로그램밖에 없다고 고객을 유혹합니다. PMI 있는 상품이 론 오피서에게 가는
commision 이 많기때문입니다.
정직한 론 오피서는 손님을 대신해서 equity loan 을 열어주는 수고를 해주며 1차 융자또한
낮은 이자율의 상품을 골라줍니다.
정확하진 않지만 제 경험에는 PMI가 꼭 일률적으로 적용이 되는것 같지는 않습니다. 전에 첨 집을 살때 10%정도를 다운했는데 PMI가 50불정도 되었는데 나중에 리파이낸스를 할때 LTV가 85%정도가 되었답니다. 그러니까 15% 다운한셈이 되는데 PMI는 15불 밖에 안되더군요.
그러니까 제 경험 상으로는 15% 다운을 할경우는 PMI가 크게 부담이 안가는 금액이 될수도 있다… 라는…
그렇담 한달에 15불 줄이려고 궂지 높은 이자비용을 감수하고 홈에퀴티를 얻거나 없는돈을 빚내서 20% 다운을 채울 필요가 있을까 하는 생각도 드네요.
참 그리고 저는 15년 고정으로 해서 LTV 85%에서 PMI가 없어지는 80%까지 대략 일년정도 걸리고 자동으로 PMI가 없어지는 78%까지는 일년 반정도 걸리더군요.
아마 30년고정으로 하셨다면 훨씬 오래 내셔야 하니까 PMI를 없애는것도 도움이 될지도 모르겠읍니다. 그치만 20%를 채우기 위해서 다른 빚을 얻어 내야하는 이자비용과 PMI간의 비교를 꼭 한번 해보시고 결정하세요.
line of equity 이자율이 훨씬 LVT 가 90% 가되어 2차론 없이 1차론만을 했을때의 이자율보다
훨씬쌉니다. 무슨말인고 하면 LVT 가 90% 이상이 되면 정상적인 이자를 받지는 못합니다.
비싼 이자율을 받게 된다는 말씀이죠. 게다가 tax deduction 도 안되는 PMI 까지 내고요.
그럴때는 80,10 으로 쪼개서 1차,2차론을 하면서 정상적인 이자를 받는게 이상적입니다.
line of equity는 index 에 마진을 붙이는데 요사이 4 ~ 4.99% 정도 합니다. cost 도 없고요.
80,10 으로 갈수 있는데 어떤 브로커는 90 론(PMI 포함)을 손님에게 권해서 아주 많은
commision 을 lender 로부터 받는걸 즐겨서 하더군요. 손님의 입장이 아닌 자신의
commision 에만 관심을 갖고 돈에만 매달리는 론 오피서가 그렇습니다.
