아뇨 보통 변동금리가 되면 이자율이 올라가죠. 제가 “당장 1-2년은 낮을지 모른다”고 한건, 요즘 시중금리가 낮은 편이기 때문에, 변동금리로 바뀌어도 낮게 책정될수 있다는거지 어떻게될지는 받아보셔야 알죠.
집을 장기보유 하실생각이라면 무조건 재융자 하시고, 2-3년안에 파실생각이라면 일단 변동이자율 받고 생각하세요.
5년 고정후에 변동으로 바뀔 때는, 그 시점의 기준 이자율(보통 1년짜리 국채)에 마진(2.75%)를 더해서 결정됩니다. 바뀌는 이자율에도 상한선이 있어 1년에 2% lifetime에 5% 이상으로 오르지 않습니다. (클로징 서류에 나와있습니다)
요즘은 이자율이 내려가는 추세이니 조금 기다려도 될 것 같습니다.
..님 변동이란 말 그대로 변동입니다. 올라갈 수도 있지만 내려갈 수도 있고요. 요즘엔 30년 짜리 보다 5년 ARM이 이율이 더 높습니다. 만약 님 생각대로 ARM 이율이 변동으로 갈때 올라가기만 한다면 누가 이율이 더 높은 5년 ARM을 하겠습니까?
그리고 이율이 올라가는 경우도 1년 변동 폭이 보통 2%로 제한되어 있어서, 님 말처럼 3% 더 붙는 경우는 없습니다.
요즘 쓰러져 나가는 것은 대부분 정상적인 ARM이 아니고 option ARM 이라는 원금과 monthly payment 가 계속 증가하는 기형적인 모기지 입니다. 20% 이상 down 하고 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 정상적인 ARM은 거의 문제가 없습니다.
원글님 질문에 답을 드리면, 재융자를 할지 말지는 전적으로 원글님이 그 집을 얼마나 더 보유할 계획인가에 달려 있습니다. 이율이 낮을 때는 변동이자율이나, 고정이자율이나 다 좋은 경우가 많아서 ARM을 가지고 있는 것도 나쁘지 않고, 고정으로 refinance 하기에도 좋은 시기입니다. 하지만 이율이 높아 질때는 ARM을 가지고 있는 것이 불리해지는데, 고약한 것은, 이때는 신규 고정 모기지의 이율도 빠르게 증가하기 때문에 고정으로 refinance 하기도 어려워 진다는 것이죠.
그래서 현재 이자율 보다는 그 집을 얼마나 더 보유할지가 refinance의 관건이 되는 것입니다. refinance에도 비용(closing cost)이 꽤 들기 때문에 2~3년 내에 집을 팔 경우라면 안하는 것이 답입니다.
개인적인 생각으로는, 현재로서는 정부가 부동산 경기를 부양해야하는 절실한 입장이기 때문에 단기간에 이율이 오를 가능성은 거의 없습니다. 그래서 ARM을 좀 더 오래 가지고 있어도 괜찮을 것 같습니다.
다분히 개인적인 의견이고, 결정은 본인이 하고 책임도 본인이 지는 것이니까 신중히 생각하고 결정하셔야 겠지요.
