안녕하세요.
F1 유학생 신분으로 주택을 구매했는데요,
이제 송금이 끝나고 에스크로 클로징을 앞두고 있는데..

이 주택의 소유권이 저에게 넘어오게 되면

만약 한국에서라면 등기부등본 (주소, 이름, 주민등록번호 등)을 통해서 그것이 “내 소유”이다라는걸 공시하게 되잖아요?
집문서 같은걸 굳이 들고있지 않아도,
제 신분증을 가지고 가면
그 주소지는 내 소유이고,
나라는 사람이 그 소유자와 동일인인지는 신분증(주민번호)를 통해 증명할 수 있구요.

그런데 저는 미국에 SSN도 없고 ITIN도 없는데,
소유권 등기를 위해서 한국 여권을 제출한 것도 아니고..
비자도 제출한 적이 없고 I-20도 제출한 적이 없는데요. (소유권 등기시 지문 날인도 한 적 없구요)
오로지 계약서상의 성명만 있습니다.

나중에 이걸 어떻게 본인임을 증명할 수 있게 될까요?
차후 동명이인이 저라고 참칭했을 때
“그 Title에 적힌 이름의 당사자가 바로 저입니다” 라고 증빙할만한 서류를 제출한 적이 없는 셈이라서..

Title report를 조회했을 때 제 이름이 뜬다 하여도
그 이름이 저라는 증빙은 어떻게 하게 되는걸까요?

SSN = 주민등록번호 라고 완전히 등치할 수 없는 것은 잘 알지만
다른 종류의 시리얼 넘버 없이
오로지 이름만 가지고 제 소유권이 보장된다는 것이 잘 이해가 되지 않아서요..

제가 미국 부동산이나 등기에 대해 너무 개념이 없네요..
답변주심에 미리 감사드립니다.

유학생신분으로 소셜도없이 집살정도 사람인데 이걸 여기다물어보고있는거가 넌센스

음.. “유학생신분으로 소셜도 없이 집살정도의 사람” = “그냥 캐쉬 가지고 있는 외국인” 입니다 ^^;;;;;
대단한 자격이 필요한 건 아니더라구요.

일단 저한테 소유권이 넘어온 것 자체를 의심하는 것은 아니구요,
“이사람들은 나중에 이 이름이 저라는 사람과 동일인인걸 어떻게 확인하겠다는거지?” 하는 의문이 들어서 여쭤본 것입니다.

한국이라면 등기부등본에 이름 하나 적어놓고 자 이제 소유권 넘어왔으니 니꺼야 끝~ 하지는 않으니까요..
(1 . 공공기관에서 지문및 사진찍어 발급한 신분증이 존재
2. 등기소에서 신분증 확인 후 등기부에 민증번호를 기입
= 이 등기부등본의 명의자가 실제 본인이라는 것이 공증됨)

돈도 송금했고, 집에서 제가 살고 있고, 세금도 제가 내는것은 맞는데,
저와 이 집의 연결고리가 “이름” 단 하나인 상황인게 이해가 되지 않는다는 이야기입니다.
잘 살고 있는데 동명이인이 와서 이 집 내꺼요 라고 주장했을 때
그 등기서류상의 이름이 “실제 나”였다는 증명을 할 때,
동일성 확인을 위한 정보가 너무 허술한 느낌이라는..
그때 가서 저의 신분증을 보여줘봐야 기존에 등록된 소셜넘버나 여권번호가 있는게 아니니까요

참칭자의 경우에도 신분증에 이름은 저와 같을거구요.

그런 시스템에 대한 약간의 의문(?)이 들어 여쭤본 것입니다.

변호사

에스크로나 타이틀 회사가 그리 허술하지 않고
누군가가 참칭한다면 소송을 하면 되니 걱정하지 말라는 답변만 해주시네요.

근원적인 물음인
소송이 발생했을 때 명의자가 실제 나라는건 어떻게 입증하는가?
에 대한 답변은 명확하게 해주시지 않더라구요.

100% 캐쉬페이로 사셨나요?
실제로 사신게 맞다면 계약서 상의 서명이 중요한 요소 아닐까요.
저도 궁금하네요. 아시게 되면 알려주세요.

네 비싼 집은 아니라서 100% 캐쉬바이 했어요.
4년 렌트비나 또이또이일거 같더라구요. (그정도로 싼 집)

그래서 론을 안받으니 SSN은 필요 없었구요.

이름 + 서명이 등기소에 제출된 유일한 정보인데…
아무리 미국이 신용사회라고 해도 한국인인 저로서는 쉽게 납득되지 않는 수준의 본인인증이네요 ^^;;

서명이겠죠.. 여권등의 서명과 계약서/타이틀에 적힌 서명이 동일해야겠죠. 필요시 추후 여권을 공증하라고 하겠죠..

아무래도 그렇겠죠?

사실 체크라는 것도 돈을 내야하는 시점에 현금대신 종이쪼가리에 그냥 이름 + 서명 적고 외상 하는 개념인데
신용 위주로 돌아가는 미국에서는 이게 당연한건데

제가 뉴비라서 이 개념이 잘 안받아들여지는거라고 생각은 합니다만…

내 집인데.. 나중에 소송걸리면 판사가 “종이에 서명 해보세요” 해서 대조라도 하는건지..ㅎㅎ

사실때 ID를 어떤걸로 하셨는지?

ID 없이 agent 디렉션에 따라서 계약서만 싸인했고 에스크로에 송금한 상태입니다.
계약 진행 중에는 사인간의 계약이라 저도 상대방도 서로 신분증을 보여준 적은 없어요.

에스크로 및 타이틀 회사가 그런것을 확인하는 역할이니 seller측 검증은 그쪽에서 다 한것 같습니다.
제가 buyer라 그런가? 저는 별다른 확인이 없었습니다.

집을 사고 팔때 반드시 타이틀 회사를 선임합니다. 타이틀 회사에서는 이집에 린이 걸려있는지 세금은 밀린게 없는지 건물구조물이 안전한지 모든걸 총괄하고 타이틀 회사는 반드시 변호사를 선임해서 일을 합니다.
앞으로 세금 낸 기록이 있을것이고 생년월일도 있고 여권이랑 비자에 영문이름도 있고 해서 크게 누가 당신집을 뺏들어 가지 않습니다.
미국은 자본주의 사회입니다. 개인의 재산권이 허용되죠. 한 100년 넘게 토지나 부동산에 대한 권리설정등을 해 온 나라이구요. 오히려 한국보다 더 안전할것입니다. 참고로, 한국은 모든법률이 대륙법에 기초…독일식 법률구조를 따릅니다. 일제시대때 일본으로 부터 제도를 받았고 일본은 그옛날 독일로 부터 모든 제도를 받아들엿죠. 미국이나 영국은 해양법을 따릅니다.
그런걱정말고 재산세랑 스쿨택스 잘 내시길.

전화해서 상담한 한인 변호사님도 비슷한 말씀을 해주셨었는데,
제가 아무래도 시스템이 달라지고 미국을 잘 모르다보니
한국 시스템에 있는게 여긴 없네? 라고 생각해서 좀 불안했던 모양입니다.
부동산 에이전트 님도 변호사님도 어처구니 없다는 반응이시더라구요..

이렇게 또 선생님 댓글까지 확인하니 제가 기우를 한 게 맞는것 같습니다.
답변 너무 감사드립니다. (_ _)

아마 100% 현금으로 구매를 하여서 그렇게 됬나봐요.
일반적으로 론을 하게되면 소셜 및 크레딧 점수가 있어야 일이 진행이 되니 원글님과 같은 의문이 생길 이유가 없죠.
아무튼 대단하네요. 축하합니다.
걱정 안하셔도 될 듯 합니다.

축하해주셔서 정말 감사드립니다. (_ _)
집은 정말 비싸지 않은 곳으로 구매하여서 투자나 이런 개념은 아니고 단지 미국 체류동안 렌트비를 아끼는 개념이긴 해요 ^^;;
아무튼 말씀주시는 것들을 종합해보면
에스크로랑 타이틀 회사가 끼어있으니 어지간해서는 걱정하지 않아도 되는게 맞는것 같네요 ㅎㅎ
다시한번 따듯한 말씀 감사드립니다.

훌륭하시네요. 저도 유학생때 집 샀었으면 졸업쯤 돈 좀 벌었겠다는 생각을 했었네요. 5년 동안 상당히 오르더군요. 암튼 잘하신겁니다^^

덕담 너무 감사드립니다 (_ _)
학교 근처 렌트비가 너무 살인적이어서, 집값이 내리지만 않아도 선방이라는 마음으로 욕심내지 않으려 합니다 ^^

Deed 주지않나요?

Deed 받을수 있을거같아요ㅎㅎ
그런데 한국서는 집문서라는게 없더라도 신분증만 있으면 증빙에 전혀 지장이 없으니까요 ㅎㅎㅎ
paper는 언제든 분실할 수 있는 것이구요.
그래서 제가 들고 있는 문서보다는, 등기소에 등록된 정보가 좀더 많고 자세해야 하지 않나? 라는 생각이 들었던 거에요.
아무래도 제가 외국인 신분으로 미국내 등기를 하다 보니까, 그리고 처음이다 보니까
불안한 마음이 컸던 것 같습니다.

당연히 받음.

안녕하세요.
F1 유학생 신분으로 주택을 구매했는데요,
이제 송금이 끝나고 에스크로 클로징을 앞두고 있는데..

이 주택의 소유권이 저에게 넘어오게 되면

만약 한국에서라면 등기부등본 (주소, 이름, 주민등록번호 등)을 통해서 그것이 “내 소유”이다라는걸 공시하게 되잖아요?
집문서 같은걸 굳이 들고있지 않아도,
제 신분증을 가지고 가면
그 주소지는 내 소유이고,
나라는 사람이 그 소유자와 동일인인지는 신분증(주민번호)를 통해 증명할 수 있구요.

그런데 저는 미국에 SSN도 없고 ITIN도 없는데,
소유권 등기를 위해서 한국 여권을 제출한 것도 아니고..
비자도 제출한 적이 없고 I-20도 제출한 적이 없는데요. (소유권 등기시 지문 날인도 한 적 없구요)
오로지 계약서상의 성명만 있습니다.

나중에 이걸 어떻게 본인임을 증명할 수 있게 될까요?
차후 동명이인이 저라고 참칭했을 때
“그 Title에 적힌 이름의 당사자가 바로 저입니다” 라고 증빙할만한 서류를 제출한 적이 없는 셈이라서..

Title report를 조회했을 때 제 이름이 뜬다 하여도
그 이름이 저라는 증빙은 어떻게 하게 되는걸까요?

SSN = 주민등록번호 라고 완전히 등치할 수 없는 것은 잘 알지만
다른 종류의 시리얼 넘버 없이
오로지 이름만 가지고 제 소유권이 보장된다는 것이 잘 이해가 되지 않아서요..

제가 미국 부동산이나 등기에 대해 너무 개념이 없네요..
답변주심에 미리 감사드립니다.

Property tax가 일년에 얼마인가요?

콘도를 산게 아닌 이상,
이게 1년 렌트와 비슷할 가능성 있음.

별 갖잖은 딴지를 걸고앉아있네

완전히 틀린 말이네요. 정 반대입니다. 집값은 랏사이즈가 많이 반영되지만 렌트에는 훨씬 덜 반영됩니다. 같은 렌트비라면 콘도/타운하우스 집값이 싱글패밀리 집값보다 쌀 가능성이 높고요, 반대로 같은 가격이라면 콘도/타운하우스 렌트비가 높고, 싱글패밀리하우스 렌트비가 낮습니다(렌트는 랏사이즈가 덜반영되므로, 싱글패밀리하우스는 집값에 비해 렌트가 낮음). 다른 동네도 그런지는 모르겠고, 베이에어리아 부자동네 기준으로는 위와 같습니다.

브래드야 니 눈에는 이 사람이 택스 걱정할 사람으로 보이냐ㅋㅋ

Rent = property tax + maintenance.

Deed는 나옵니다. ITIN 받는 것이 간단하지 않을 수 있어요. Tax는 반드시 보고 해야 합니다. 한번에 하시든지. 아니면 두번 나누어서 내야 합니다.
그리고 나중에 미국에 거주하는 I-20 신분(학생)으로 왜 집을 구매하게 되었는지. 그것 자체가 미국에 거주하려는 목적이 있다고 생각이 될 수도 있어요.

조언 감사드립니다.
미국이 세금에 엄격한 나라라고 알고 있어서, 철저히 신경써서 내려구요 ㅎㅎ
나중에 신분에 변경이 생길 일이 있다면 잘 말해야겠네요.

Property tax will come to your address.

Pay by property identification number.

Brad는 참 답답하고 말 안되는 사람일 것 같아. 어떻게 하면 저렇게 늙을 수 있을까. 진짜 주변사람 많이 힘들게 하는 스타일. 문제는 저런 성격이 유전 된다는 거지.

나도 콘도 한번에 사서, 집값이 두배 넘었는데,
단독 주택 같은 경우, 재산세, 유지비 계산하면, 렌트 넘어갈 수도 있음.

brad, 누가 그런거 모르나 글쓴이 알아서 했겠지.

집을 이미 샀는데 뭘 어쩌라는거? 묻지도 않은 오지랍 대단.

집 사고 나서 깨닫을 수도 있음.

나도 주택 구입 후, 새로 안 사실이 얼마나 많은데….

저렇게 ssn, 운전면허증도 없이 집부터 사는것은 무모.

주택에 이상한 문제 생기면, 1년 월세 그냥 나갈 수 있음.

걱정하지마세요.
집살때 융자 때문에 이것저것 필요한거지 100퍼 캐쉬로 사면 집, 차 엄청 간단하죠…
아마 그냥 서명하고 타이틀만 필요하죠..걱정마세요. 차랑 똑같아요. 차도 융자 얻으면 이것저것 서류 엄청오는데 캐쉬 페이로 사면 타이틀 딸랑 한장 옵니다..;

감사합니다.
제가 그러잖아도 자동차도 100% 캐쉬로 샀고 딜러분께 DMV 서류를 대행하였는데
정말 딸랑 프린트된 종이 한 장 날아와서.. ㅋㅋㅋ 그부분도 그냥 살짝 찜찜한 채로 넘겼었는데요,
조언해 주신 내용덕분에 집, 차에 대해서 둘다 걱정을 덜었습니다. 다시한번 감사드려요.

안녕하세요.

외람된 질문인데, 혹시 한국에서 송금은 어떤식으로 하셨는지 여쭤봐도 될까요…?

한국에서 자금 출처에 문제가 없으시다면,
한국에 있는 시중은행 아무곳이나 가셔서(연락하셔서) 외환 송금 상담 받으시면 필요한 서류 안내받으실 거에요.

연락해서 “해외 부동산 투자 자금 송금” 상담하신다고 하시면 매뉴얼이랑 각종 form을 메일로 보내줍니다.

저는 편법적으로 송금하지는 않았고
자금의 출처도 명확하고
납세나 기타 문제가 없는 상황이었어서 위와 같은 방법으로 은행 통해서 심사 받고 송금했습니다.

미국애서 사람을 특정하는 방법은 여러가지가 있는데요 SSN/ITIN 뿐만 아니라 이전에 살았던 주소, 이름, 생년월일 등으로 그 사람을 특정합니다 결국 딴사람이 이게 내집이요 라고 하려면 그 사람이 님과 같은 정보를 쭉 갖고서 그소리를 하는지 코트에서 결정나겠죠 (소송을 한다면요)

조언 감사드립니다.

사실 주민등록번호같이 전국민(+심지어 외국인)에게 시리얼 넘버를 부여하고
그 SN을 통해서 모든걸 관할하는 나라가 우리나라가 거의 유일하다고 하더라구요.

미국은 SSN 안 가지고 있는 사람이 억단위로 있다고 하던데,
말씀주신대로 거기에 대해 이런저런 시스템이 구축되어 있다고 신뢰하면 될 것 같습니다.

제가 오히려 한국의 특이한 제도 하에서 익숙해져 있다보니까,
말씀주신대로 기타 여러 방법을 통해 본인임을 증빙하는 것이 굉장히 생소한 느낌이었습니다.

사실 잘 생각해보면, 말씀대로
각종 Utility Bill이라든지 해당 집 주소의 인터넷 요금이라든지
그런것도 다 제 명의의 credit card 혹은 bank account 를 통해 지불될 것이고,
I-20에도 저의 주소 이력이 명기될 것이고,
이사 후 DMV에 신고를 하게 되면 Driver License 에도 주소가 표기될 것이고..
기타 등등 해당 명의가 “저”임을 증빙할 수 있는 방법은 무궁무진 할거 같아요.

브래드 한테 뭘 모른다 하면 안됨.
얘한텐 아는게 도데체 뭐냐 해야함.
왜냐,
브래드는 아는게 하나 없고 대부분을 모르는데 그나마 지가 아는거 단편적 지식 가지고 전체를 다 아는체 하기 때문..
주택, 직장, 학교, 결혼, 자녀, 주식, 정치 등등
지가 하는 방법이 무조건 옳고 다른 사람들은 모두 틀렸다는 주의..
첨엔 친절하게 설명해 주기도 했는데 결론은 이 멍충이가 그걸 이해할 능력이 안된다는 거였지. 난 정말로 고집이 센건줄로만 알았다니까? 알고보니 너무 멍청해서 다른 사람말을 이해 못하는 것이었음. ㅎㅎㅎㅎ

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