몇년전부터 시애틀 주변의 주유소 인수를 추진하다가 가격이 높은것 같아서 계속 보류 했는데 주유소 가격이 계속 오르네요 ㅠㅠ

매물만 나오면 인도 사람들이 높은 가격으로 사들이는 바람에 주유소 가격이 그 동안에도 떨어지기는 커녕 계속 오르기만 합니다.

메트로 시애틀에서 부동산 가격이 비싼 east side(벨뷰, 뉴캐슬, 커클랜드 등)은 천만불도 쉽게 부르네요.

몇년전에 샀으면 몇백만불 싸게 구매할 수 있었을텐데 하는 마음에 조급해 지기만 합니다.

이런 와중에 아직 시장에 나오지 않은 시애틀 남쪽의 주유소를 7백만불에 구입할 수 있다고 에이전트에게 연락이 욌는데 여러가지로 고민이 되서요.
이런 고민을 주변에 이야기 하기도 힘들고 해서 이곳에 글을 남겨봅니다.

7백만불이면 현재 시애틀 주변에서는 나쁘지 않은 가격인데 저한테는 많이 부담스러운 가격이고 최소 5백만불의 론을 받아야 되기에 또 주저하게 되네요.

이자율이 계속 떨어지는 추세라고 해도 사업 대출은 변동 금리로 받아야 되기에 리스크를 피하기 어렵고 지금 이 주유소의 사업 성과를 계속 유지하거나 향상 시켜 나가야 하는 부담도 무시할수가 없습니다.

하지만 한편으로는 지금까지 몇년째 이렇게 걱정과 후회를 반복하고 있는것에 조급함이 생기기도 하고요.

여러가지 걱정이 많아져서요.

야 야 그돈있으면 그냥 은행 이자 놓고 편하게 살지 뭔 돈을 더 벌려고 그러냐?
아니 농담 아니고 2밀리언 있다며? 그럼 이놈아 그냥 놀아 뭔 자자대손 인지 대대손손인지 얼마나 잘먹고 잘살려고
7백만불 비지니스를 하냐 이놈아

그거 하지 말고 위에 아저씨가 말한대로 그냥 먹고 놀아라 투자해서 배당금 받으면서

저도 샌디에고의 작은 호텔 사려고 몇년전부터 알아봤는데 최근에 9백만불에 나온게 있어 고려중입니다. 몇년전엔 5-6백만불에 나온것도 더러 있었는데 요즘엔 천만불이 훌쩍넘네요. 내가 사업체를 맡아서 지금 받는것 보다 훨씬 잘할수 있다면 추천드려요. 괜찮은 지역의 부동산은 계속 올라갑니다.
금융상품에 넣을수도 있겠지만 근본적으로 부동산 + 자시 노력이 최고의 성과를 냅니다.

아주 전형적인 사람이군.
오늘 고점이야… 좀 내려 가면 사야지…
그렇게 1년 버티다가 1년전 그 가격에 샀어야 했는데…
그때 샀으면 벌써 돈 벌었지.

이런 사람들이 주식 시장에도 꼭 있다니깐.

비지니스는 가격도 중요하지만 그걸 잡아서 내가 더 부흥시킬수 있는 역량이 중요합니다. 전문가 고용해서 시키면 돼하는 마음이면 99%망한다고 봅니다. 자신있으면 빨리 결정하세요. 금리가 낮아질 가능성이 많으므로 시작하고 1-2년후에 리파이하면 됩니다

15년전쯤엔 $1M 집을 보고 이런건 누가 사나했고 5년전쯤엔 $10M 상가를 보고 이런건 누가 사나 했고 지금은 $30M 건물을 보고 이런건 누가 사나 한다. 가까이 들여다보니 사는넘들이 많더구만. 내가 사야하는데

호텔님 말씀처럼 시애틀, 벨뷰 같은 지역은 부동산 가격의 상승도 무시 못하는것 같습니다.

비지니스님께서 이야기 하신데로 저도 주유소를 인수하면 제가 처음부터 일을 주도해야지만 사업이 안정화 되리라고 생각하고 그렇게 하겠습니다.

오늘 은행에 가서 SBA Loan 받는데 문제가 없다면 오퍼 진행하려고 합니다. 오퍼를 넣더라도 진행되야 될일이 많지만 계속 주저 해서는 안될 것 같다는 마음이 드네요.

간략하게 적정한 Valuation을 보는 방법은 gross profit에서 4.5~5정도 멀티플라이어를 적용해보세요. 7백만불 주유소에 2백만불 다운을 하고 5백만불 론을 하면… 일반적인 커머셜 론은 힘들어보입니다. SBA론으로 하게 되면 이자가 꽤 높을텐데 괜찮으시겠는지요?

일반적인 커머셜론은 리스크가 많아 보여서 SBA론으로 대출은 진행하려고 합니다. 확인해보니 최재 5M까지 가능해서 필여한 대출금액을 충당 할 수 있어보입니다.

요새 밸류에이션 멀티플은 5배를 훨씬 넘어가게 보고 있어서 PL을 분석해서 제가 운용시 카버 가능하고 수익을 낼 수 있는지를 중점적으로 판단하고 있습니다.

이미 결정을 하신 것 같아서 말씀드리기 조심스럽네요. 멀티플이 5가 넘어가면 적정가보다 비싸게 사시는 건데… SBA론의 높은 이자를 감당하시면서 얼마나 수익을 낼 수 있을지 모르겠습니다. SBA론은 변동금리에 Loan fee도 상당하다고 들었습니다. 잘 조율하시길 바라겠습니다. 그리고 멀티플이 5가 넘어가는게 워싱턴주 추세라면 주유소 브랜드마다 차이가 있겠지만 GP가 $1.3M 정도 되나요? 마지막으로 주유소의 부동산 상승이 다른 부동산의 가치 상승에 비해 생각보다 높지 않습니다. 구매가격중에서 부동산가격과 비지니스 가격을 잘 보시고 성공적인 투자를 하시길 바라겠습니다.

조언 감사드립니다. 부동산 멀티플이 주 마다 차이가 있었습니다. 제가 라스베가스 주유소들도 봤었는데 그 곳은 더 큰 멀티플을 적용해서 놀랐던 경험이 있습니다.

제가 다른 업종(호텔 등)도 검토해 보았는데 cap rate이 주유소랑 큰 차이가 나는것이 주유소는 자가 운영시 다른 업종하고는 cap rate이에사 월등한 우위가 있다는것을 확인하였습니다.

말씀 주신 부분 참고해서 적절한 의사 결정을 해보겠습니더.