Topic Edit: 저는 이제부터 집값은 조정시작이라고 봅니다

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Now Editing “저는 이제부터 집값은 조정시작이라고 봅니다”

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여러가지의 지표가 이미 한 방향을 가르키고 있습니다.

1. 연준의 금리인상 밑 테이퍼링 가속화 
2. 인플레이션과 외부요소로인한 경제불안 가속화 
3. 투자심리 변화

지금까지 집값 상승을 주도해왔던 요인들은 점점 끝물이고, 부동산 시장의 악재는 이제 시작입니다.

부동산 시작은 싸이클이 항상 제일 마지막으로 온다는 가정하에 빨간불은 여러군데서 들어왔다고 봅니다.

단지 그 결과가 눈이 보일때까지는 조금더 시간이 걸릴수 있으니 당장 눈으로 확인이 안되는것 같습니다. 아마 이번 여름이 지나면서 점점 더 표면으로 보이기 시작할거라고 생각됩니다.

지금까지 집값 상승의 요인은 크게 이렇다고 볼수 있습니다. 
1. 코로나로 인한 돈풀기로 자산시장의 투자가 몰림 (저금리/대출규제완화) 
2. 중산층의 재택근무와 투자수익 상승으로 집 수요가 폭등한것에 비해 코로나 락다운으로 인한 공급 부족  (수요 상승/공급 저조) 
3. 원자재 인플레이션으로 인한 상승 (신축 부동산의 원가 상승)

1번 같은 경우에는 이미 연준과 정부에서 행동을 취하고 있으니 생략하겠습니다.

2번 같은 경우에도 이제 개인적으로는 끝물이라고 생각하는게 이제 실구매자들이 점점 감소할것입니다. 지금까지는 오버비딩을 해야할정도로 수요가 폭발적이었지만 최근 2년간의 시장에서 어느정도 조정이 이루어졌다고 봅니다. (사실 2년이라고 할수 없는게 집값은 2013년부터 야금야금 상승하다 코로나때 정점을 찍었습니다) 살수있는 사람들은 이미 막차를 탔고, 아직도 못산 사람들이 현 집값에서 더 올려서 오버비딩 할정도로 앞으로 경제상황이 낙관적으로 보이지 않습니다. 말했듯이 집값이 계속 상승하려면 그걸 받춰주는 구매자들이 있어야 합니다. 금리 상승으로 이자부담은 더해지는데 집값이 계속 오르려면 그걸 감당할수  있는 구매자들이 아직도 시장에 많이 남아있다고 보이나요? 이미 영끌로 사는 사람들이 태반이고 그마저도 힘들어서 비딩을 못넣는 사람들이 더 많다고 보입니다.

현재 인플레이션이 지속된다면 소비심리도 위축되고 그것은 곧 실업률에 반영이 됩니다. 기업들도 이제 포스트 코로나에서 실적을 내지 못하면 레이오프와 하이어링 프리즈가 흔해질것입니다. 실업률이 올라가면 구매자들은 줄어들고 모기지 감당이 안되는 사람들의 집이 매물로 나오기 시작합니다. 최근 2년간은 반대의 상황이 오면 집값도 반대방향으로 갈 확률이 매우 높습니다.

3번같은 경우에는 많은 분들이 댓글로 원자재때문에 집값이 올랐다고 하시길래 적었는데, 현 집값 폭등 판세에 엄청 큰 영향은 많지 않다고 봅니다. 그리고 인플레는 겱국엔 잡힐 단기간의 문제기 때문에 크게 영향이 있다고 보지는 않습니다.

저는 위의 이유로 조정은 불가피하다고 봅니다.

다만 어느 자산싸이클이 그러하듯 하락과 상승은 당연한거고 (일직선 상승은 있을수 없습니다) 완만한 하락후 다시 상승의 여력을 보여주길 바라는데 코로나로 인해 완만한 상승이 아닌 폭등이 되버리면서 완만한 하락이 가능할런지에 대한 의심이 들긴 합니다.

집값이 앞으로도 계속 상승하려면 코로나처럼 우리가 예상치 못했던 변수가 나와야 하는데 그것이 무엇일지 알수 없네요. 
(4차 산업으로 인한 또 다른 경제 붐/달러 가치의 폭락으로 인한 모든 자산의 인플레이션 장기화)

지금 현 시점에서는 위에 말한 요소들이 별거 아닐수도 있지만 경제 흐름을 길게 보면 저런 방향성들은 항상 맞아왔습니다.

그래서 꼭 고려할만한 부분이라고 생각하고 이런걸 무시하고 부동산 불패론을 외치기에는 너무 무모한거 아닌가 생각이 듭니다.

오늘 산 집값이 제일 싼 가격이 아닐수도 잇다가 제 글의 결론입니다.

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