다달이 내는 금액은 동일합니다. 하지만 모게지를 많이 갚을수록 이자가 싸집니다.
모게지 100000 X 5%(예입니다) X 31 / 360 = 이자금액
만일 많이 갚으셔서 모게지 80000 X 31 / 360 = 이자금액
다달이 내는 금액 – 그달에 계산된 이자금액 = 그달에 갚는 모게지의 원금.
그래서 1%도 안되는 cd를 갖고 있느니 모게지를 갚으면, 5%-1% = 4% 돈을 버는 효과와 동일합니다.
빚에는 원금과 이자가 있습니다. 이 두조건을 고려해서 지급기간과 매달 지급액을 계산합니다. financial calculator을 이용하면 쉽게 할 수 있는 계산입니다. 모게지, 채권, 감가상각 모두 같은 계산법입니다. 다시 말하면, 원금과 이자율에 따라 자기가 진 빚이 결정되고, 지급기간과 매달 지급액에 따라 빚청산이 결정됩니다. 빚을 줄이고 싶으면 일반적으로 원금을 갚거나 이자율을 조정해서 빚을 줄입니다. 이자율은 제외하고 원금만을 얘기한다면, 원금을 어느 정도 갚으면 원금이 작으니까 같은 이자율이라도 이자금액이 당연히 작아지겠지요. 이런 식으로 하면 매달 지급액은 일정한데 원금과 이자금액이 작으니까빚을 빨리 갚을 수 있어서 지급기간이 당연히 줄어듭니다. 또한 원금을 어느 정도 갚은 후에 지급기간은 그래도 두고 지급액을 줄이는 방법도 있습니다. 다시 말하면, 원금을 줄이고 난 후에 빚을 다시 정리하는 것인데 지급기간을 그대로 두면 당연히 지급액이 줄어들겠지요. 이렇게 다시 정리할려면 은행에 수수료를 조금 내야합니다. 은행으로서는 재무상 아무런 변화없이 계산만 다시 해주고 명세서만 다시 써주는 형식입니다.
본질적으로는 빚이 있는 사람이 여유돈이 있는데 빚을 안갚고 투자에 돈을 쓴다는 것은 생각하기 힘듭니다. 빚에 해당되는 대출이자율은 투자에 해당되는 저축이자율보다는 항상 높습니다. 그러므로 여유돈이 있으면 당연히 빚부터 갚아야 합니다.
흠, 생각의 편의를 위해 원금의 10%를 갚는다 했을때
1. 원금의 총액을 줄이지않고 기간을 줄이는 방법
2. 원금의 총액을 줄이고 기간을 줄이지 않는방법
복잡하게 보면 수수료나 물가 상승, 이자율의 변동이 있겠으나 다 차제하고 위 둘중 어느것이 단순 산수상으로 이익인가요? 은행에서 보는 회계상의 계산법이 같나요? 항상 궁금했습니다.
interest only가 아니면 매달 내는 돈은 안 줄어듭니다. 추가로 원금을 갚는것은 예를 들어 30년 모기지면 맨뒤에서 부터 까져 기간이 30년 이내로 줍니다.
제가 여러번 이 게시판에 올렸는데 물론 제 경우 입니다 (전 한집에서 적어도 7년이상 안산다는 전제하에 꼭 interest only로 합니다. 전 가능한한 extra money가 있으면 원금을 갚고 그로 인해 이자가 줄기를 바라기 때문에 그럽니다. 물론 지금같이 워낙 이자율이 낮다면 비교해봐야 하지만…)
interest only이건 보통 모게지이건 매달 내는 금액은 같을 겁니다. 회사마다 틀리니까 무엇이 정답이라고 할 수는 없지요.
단 매달 내는 금액보다 더 많이 내시거나 한꺼번에 큰돈(10%의 원금)을 갚으신다고 하시면
1. 원금이 줄어드는 관계로 원금을 기준으로 계산되는 이자금액이 적어집니다. 따라서 다음달에 같은 monthly payment을 낸다고 하셔도 원금으로 공제되어지는 부분이 많아지십니다. 따라서 기간을 줄이실 수있지요. 즉 30년이더라도 한달에 50불만 더 넣으셔도 몇년을 줄이시게 됩니다. 인터넷에서 하는 amortization schedule을 찾아서 숫자를 대입해 보십시요.
2. 원금이 줄어들므로 자동적으로 기간이 줄어듭니다. fixed interest 이면 변동이 없으므로 제달에 꼬박꼬박 내시면 수수료나 물가상승(?)으로 인한 계산/손실은 없습니다. adjustible interest이면 이자율변동에 따라 계산하는 금액이 달라집니다.
30년을 하시는 이유는 다달이 내는 돈이 15년보다 적기 때문이지만, 20만불짜리 융자를 amortization schedule에 넣고 15년과 30년을 계산해보시면 은행에 얼마를 더 주는 지가 나옵니다. 또한 15년이면 이자율을 더 좋은 것을 받을 수있지요.
interest only를 전 권장하지 않는 이유는 이자율이 올라가지 내려가지는 않을 것이란 전제하에 지금 다달이 내시는 것이 빠듯하시면 이자가 올라갔을 때는 힘들어 질수가 있습니다. 따라서 가급적 fixed로 기간을 정해서 지금한도내에서 갚을 수있는 지의 가능성을 보기도 해야하고, 집값이 오른다는 보장이 없으므로 재융자시 어느정도 원금을 갚은 것에 따라 쉬어질 수가 있어서입니다.
