보통 집 가격의 20% 이상 다운합니다.
그렇지 않으면 매달 돈을 더내야합니다. 일종의 보험인데 이건 렌더가 요구하니까 해야하고 그냥 버리는 돈이다 생각하면 됩니다.
그래서 20%이상이 중요하죠.
75만에서 20%는 15만불이고 그럼 60만불인데
15년 30년 이 가장 흔한 융자기간인데
60만불 이자가 6%라고 해도 36000 그럼 한달에 이자만 3천불을 내야합니다 거기다 원금 포함하면 대략 5천불?
본인이 10만불을 벌면 세금떼고 6만불 한달에 5천 그럼 몰게지로 4천 내고 집세 HOA 관리비 전기세 등등 불가능하죠?
근데 20만불이면 한달에 1만불이니까 가능하겠죠.
허나 75만 집 10%만 다운하면 은행은 더 좋아합니다. 지금 30년 집 대출 이자가 거의 7%입니다. 한달에 이자만 $3,500 거기에 아무 소용없는 PMI는 별도로 + HOA + 관리비 + 원금. 아마도 한 달에 집 관련 $7000은 필요하지 않을까요? 그럼 집에 사는 게 아니라 어깨에 이고지고 사는 거죠.
감정가가 시장가보다 낮게 나오는게 흔하기 때문에 20%다운은 위험하고 대개 25%이상 해서 최대 5%정도 낮은 감정가를 대비하는 것이 일반적입니다. 그리고 20%이하로 다운을 하게 되면 강제적으로 융자보험을 들어야 하는데 이 비용도 상당합니다. 집주인 입장에서는 비슷한 액수의 오퍼에서 다운을 많이 하는 사람을 선호할 수 밖에 없습니다.
지금 평균 모기지 rate 으로 집값, downpay 넣으면 다달이 모기지 얼마 나오는지 인터넷 치면 다 나옵니다. 님이 그 모기지 다달이 내고 살만하면 사는거죠. 다운을 얼마나 해야 하는지는 님에 크레딧에 따라 다릅니다. 크레딧이 안좋으면 다운을 많이 하지 않으면 아예 모기지가 안나옵니다. 반면에 크레딧이 좋으면 10프로도 안하고 살수도 있어요. 한국사람들은 무슨 20프로가 공식인것 처럼 하지만 실제로 다운 20프로 밑으로 하고 사는 비중이 더 높다고 들었습니다. 왜 단운을 20프로 이상해야 하는지는 위에도 설명이 있지만 보험때문에 더 돈이 나가기 때문에 보통 20프로 이상 다운을 하는것이지만 그 돈이 그리 비싸지는 않아요. 제가 집을 한 75만불 정도에 샀었는데 (지금은 뭐 밀리언 훨넘지만) 그때 다운 20프로 밑이면 한 150불정도 더 내야 하는것으로 기억합니다. 집에 모기지를 내다가 님이 20프로를 넘으면 그 보험은 없어집니다. 결국 집값이 앞으로 상승할것으로 기대하면 그정도 다 감수하고 (또 요즘 모기지률도 높고) 사는것이고 아니면 그럴가치가 없는 것입니다. 또 한가지. 그 보험내는 것은 모기지 회사가 원하기 때문입니다. 모기지 회사에게 20프로 밑으로 다운하지만 그 보험은 빼달라고 딜을 하면 빼주는 경우도 있어요. 아마 요즘에 모기지 회사들이 별로 실적이 않좋아서 여러군데 연락해서 딜을 해보시면 아마 가능할것 같습니다. 특히 부로커를 끼면 더 네고가 가능하고요. 돈도 상품이고 빌리는 사람이 고객입니다. 요즘처럼 buyer market 에서는 모든지 요구해도 됩니다.
미리 알면서 공부하고 아는상태에서 질문하는것 같지가 않네요…
정말로 애틀랜타 시가지에서 집을 사는거면 문제는 죽어라 비싼 집세금 입니다…애틀랜타라고 말하고 둘루스 위쪽으로 가서 사는거면 세금은 정말 쌉니다…
세전연봉이 얼마나 되야하는지가 아니라 얼마를 버는데 얼마정도가 무리없이 살 수 있냐가 질문이 되야겠지요…
한국인 집중개인(집팔이)들이 하는 소리는 왠만하면 거르시고…
3% 다운으로 75만불짜리 집삼.
연봉 20만. 401k, HSA & backdoor Roth IRA 맥스로 넣고 나머지로 살만함. 여유가 많진 않음. 하지만 2년후 집값 오르면 모기지 인슈런스 뺄 수 있고 사실 레버리지 쓴거에 비하면 금액은 얼마 안됨. 생활비 빼고 다달이 낼수 있는 지 인터넷으로 계산해보고 하면 됨. 크레딧 스코어가 낮거나 세금 신고 연봉이 낮으면 다운을 늘려서 사는 수 밖에 없어서 20%이상 다운하는거임. 개인사업이나 장사등을 하며 수익을 줄여 보고하는 경우가 이 경우인데 대출을 쉽게 하려고 일부러 대출전에 2년정도 새금을 늘려서 내는 방법을 씀. 즉, 월급생활자로 다달이 내는 돈을 감당할 수 있으면 3-5% 다운, 이게 안되면 20% 이상 하고 사는 경우가 됨.
사는 도시가 다른 미국 도시에 비해 집값이 많이 오르는 대도시의 경우가 아니라면 세금과 집보험을 내면 집을 사는 게 이득이 아닌경우가 미국에선 허다하니 손익계산을 제대로 계산해보고 사는 게 좋음. 10년뒤 10만불 집값이 올랐으니 이사 전에 맘에 들게 집고치고 가구 새로 들이며 5만불 넘게 들이고 세금과 보험으로 15만-20만불냈으면 이게 렌트로 살때보다 별로 이득이 아닐수도 있음.
