안녕하세요,
정말 많은 글들을 통해서 좋은 지식과 간접 경험들을 얻고 있습니다.

몇 가지 궁금한 것이 있어서 글을 올립니다.

일단, 3년전에 집을 구입했으나 지금 직장 사정이 많이 나빠졌습니다.
수입도 당연히 줄었습니다. 그리고 1년 정도 뒤에는 아마도 직장이 문을 닫을 것 같습니다.
이번 일년 동안 수입도 일정하지 않을 것 같습니다.
지난 두 달 모기지를 내지 못했습니다.
리얼터와 상의를 해봤는데 pre-foreclosure 가 가능할 것 같다고 합니다.
그런데 문제는 2nd 모기지 입니다. 4만불 정도 되는데 리얼터 말로는 자기 경험으로는 2nd 모기지는 거의 빚으로 떠 안아야 한답니다. 은행과 네고도 많이 힘들다는군요.

그래서 그냥 foreclosure를 할까 고민중입니다.
이곳에서 서치를 해보니까 크레딧이 많이 망가진다고 들었습니다.

첫 번째 질문은요? foreclosure를 하고 나서 어떤 분은 무슨 Fee는 반드시 내야한다고 하시던데요.(HOA인가???) 어떤 종류의 수수료인가요? 그리고 금액은 어떻게 정해지는 건가요?
(참고로 집은 그냥 싱글하우스입니다.)
또 궁금한 것은, foreclosure 이후에 은행이 손해본 금액에 대해서 저희에게 소송을 하거나 콜렉션에이젼시 같은데로 넘겨서 돈을 청구할 수 있는지요?

크레딧이 망가져도 foreclosure를 생각하는 이유는 건강이 많이 나빠져서 한국으로 들어갈까 생각중입니다. (당뇨에 대장암 초기인데 여기서는 버틸 자신이 없습니다.)

당연히 성실하게 사시는 분들에게 미안한 마음도 들고, 생각이 복잡합니다.
그런데, 도저히 남아서 성실하게 정리 하기는 엄두가 나지 않습니다.

누구도, 어떻게 하라고 결정을 해주지 못한다는 걸 잘 압니다.

쓰다보니 무슨 신파 같이 됐습니다.

결론은요, 숏세일로 모양좋게 정리하고 싶은데 2nd 모기지가 여전히 빚으로 남는다는 것 때문에 foreclosure를 생각중입니다. foreclosure에 따른 리스크를 좀 말씀해 주십시요.
감사합니다.

Short Sale 은 알아보신것처럼 가능하기는 하지만 쉽지가 않을것 같군요. 건강히 않좋아서 한국으로 가신다면 크레딧이 나빠져도 문제가 될것같진 않군요. foreclosure 를 하면 크레딧이 7년정도 나빠지는것 이외는 없습니다. 걱정하지 마시고 건강회복을 신경써야겠네요. 어려울때가 있으면 좋은시절이 또 있을겁니다.

답글 감사합니다.
한 가지 또 걱정이 되는 것은요, foreclosure이후에 은행이 손해본 금액에 대해서 소송을 건다든지 콜렉션 에이젼시에 넘긴다든지 하는 방법으로 압박을 하는지요?
그리고 보통 집을 비우고 나가라는 노티스는 몇 일 정도 주는지요?

정리하시는 입장이라면 파산이 적절한 선택이 될 수도있습니다. 차압이나 파산이나 크레딧에 영향주기는 마찬가지지만 파산은 차후에 발생할 수 있는 deficiency (손해본 금액) 와 2차 모기지도 100% 해결해줍니다. 한국에 돌아가는 날까지 저렴하게 집에 거주할 수 있도록 해줍니다. 파산.유에스(pasan.us)에 가시면 많이 아실 수 있을 겁니다.

그것도 한 가지 방법이 될 수 있겠군요. 그런데 요즘 경기가 좋지 않아서 파산 신청이 받아들여지기가 쉽지 않다고들 하네요.

오늘 제가 저희 리얼터에게 물으니까 foreclosure이후에도 2nd 모기지는 여전히 빚으로 남아서 갚아야 한다고 하는데요.
이게 주마다 서로 다른가요? 혹시 아시는 분?

사는 곳이 어디인지요? 2nd 모기지는 그냥 wipe 됩니다. 빚으로 안남습니다. wipe 되기 싫으면 2nd 모기지 회사가 1st 모기지를 사는 수 밖에 없습니다만 미치지 않구서야 그럴 일이 없겠지요. 법적으로 포클로져 하시면 1st 모기지회사가 손해본 액수만큼 언제든 청구할 수 있습니다. 처음 받으신 loan document 에 그런 문구가 분명 있을테구요… 하지만 현실적으로 그런일은 많이 생기지는 않지만 요즘 2008년부터 시작된 이 엄청난 포클로져 사태 때문에 은행에서도 어느정도 청구를 할 거라고 내다보고 있습니다. 제 이멜은 1oveu@hanmail.net 입니다. 더 자세한건 문의해주세요. 아는데까지 최대한 도와드리겠습니다. 저도 투자용 집 포클로져도 해보고 여러 경우를 경험했습니다. 그리고 포클로져 들어가도 대개 몇달은 걸립니다 실제 집이 옥션에서 팔리기까지….

제가 아는 차압방지방법 입니다.
맨땅에 헤딩하고 있는 중입니다.

[융자확인요청]

전통적인 차압방지 프로그램에는 론모디, 숏세일, 회생파산(Chapter13), 파산(Chapter7) 등이 있습니다. 모두 홈오너에게 최소한의 권리나 재산만 남기고 모두 렌더에게 양도하는 방식입니다.

최근 1-2년 사이 이와는 다르게 보다 적극적인 해결방법이 시도되고 있습니다. 융자은행에 융자확인을 요청해서 원금을 삭감하는 방법입니다. 지난 2000-2009년 사이 융자 혹은 재융자된 후 융자상환기간 도중 융자은행이 바뀐 경우 시도해 볼수 있습니다.

*융자확인요청의 목적은 ‘깡통주택’ ‘연체상황’ ‘차압위기’ 에 처한 홈오너들이 은행과 협상해서 융자원금을 삭감 혹은 탕감하고 저리로 재융자하는 것입니다.
*융자확인요청은 Mortgage Status 가 Current, Delinquency, NOD, NOTS, Chapter 7 or 13 등 어느 상황에서도 신청가능합니다.
*융자확인요청은 전통적인 차압방지 프로그램(론모디, 숏세일, 파산)과 병행해서 진행할 수도 있고 대안으로 진행할 수도 있는 프로그램입니다.
*융자확인요청이 시작되면 은행이 동의할 경우 협상이 종결될 때까지 모기지 월페이먼트가 잠정 유예되고 차압진행중인 경우는 차압과정이 잠정 중단됩니다.

자세한 내용은 아래를 참조하세요.

근거
1. 주택융자에 대한 투자과정에서 위법사례 발생: 2000-2009년 사이에 융자된 론이 은행과 투자기관에 의해 주택저당증권으로 재투자되는 과정에서 오리지널 모기지 노트 파기, 로보 사이닝 등 다수의 탈법적 사례들이 발생했습니다. 이로 인해 개별 융자에 대한 소유권이 불분명해지는 사태가 발생했습니다.
2. 이로 인해 법원은 융자에 대한 소유권을 증명하지 못하는 은행은 주택차압을 강제할 법적 권리가 없다는 판결을 내기 시작했습니다.

조건
1. 2000-2009년 사이에 융자 혹은 재융자 된 경우
2. 융자상환기간 중 융자은행이 바뀐 경우

과정
1. 융자감사 단계: 주택소유자에게 융자된 론이 주택저당증권으로 재투자되는 과정에서 발생한 위법사례와 증거를 확보하는 과정
2. 융자확인요청 단계: 감사결과를 바탕으로 은행에 해당 위법사실에 대한 확인 및 소명을 요청하는 과정
3. 융자원금협상 단계: 융자감사 및 확인내용에 근거해 은행과 융자원금조정을 협상하는 과정
4. 융자확인소송 단계: 은행이 협상에 소극적이거나 협상결과가 만족스럽지 않을 경우 소송을 통해 합의를 이끌어 내는 과정

방법
1. 주택소유자가 전과정을 직접 진행할 수도 있습니다. 이 경우 주택소유자는 융자감사업체를 선정해 감사를 진행하고, 융자확인요청편지(Qualified Written Request)를 은행에 보내고, 소송으로 진행될 경우 Pro Se 로 진행하게 됩니다. 미국인들 경우에 Pro Se로 진행해서 성공하는 경우가 많이 보고되고 있습니다.
2. 재정상담회사를 통해 대행할 수 도 있습니다. 이 경우 재정상담회사가 융자감사, 융자확인요청, 융자원금협상을 진행합니다. 만약 소송으로 진행할 필요가 있을 경우 의뢰인이 선임한 변호사(대개의 경우 재정상담회사와 협력관계에 있는 융자전문변호사)와 함께 융자확인소송을 진행합니다.
3. 처음부터 변호사를 선임해 전과정을 진행할 수도 있습니다. 이 경우 변호사가 융자감사업체를 선임해 융자감사를 한 후 감사보고서를 토대로 융자확인요청, 융자원금협상, 융자확인소송을 진행합니다.

결과
1. 융자감사와 융자확인 요청이 시작되면 해당 은행은 소송전 합의를 원합니다. 예상되는 합의 결과로는 융자원금탕감, 융자원금삭감, 이자율 조정 등이 있습니다.
2. 은행이 만족할 만한 합의를 하지 않을 경우 홈오너는 변호사를 선임해 소송을 진행하게 됩니다. 이 경우 짧게는 6개월, 길게는 4년까지 시간이 소요됩니다. 승소시 융자원금은 탕감 혹은 삭감되고 새로운 이자율로 재융자를 하게 됩니다. 패소시 소송이전 상태로 돌아가 원융자에 대한 융자상환을 시작하게 됩니다.
3. 융자확인요청 기간동안 은행이 동의할 경우 융자상환은 잠정적으로 유예되고 차압과정도 잠정 중단됩니다.

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