대충 유튜브 찾아보니까 어떤 유튜버는 대체적으로 cap rate 이 낮기 때문에 거주용 부동산은 수익성이 없으니까
렌트 돌리지 말고 그냥 파는게 낫다고 하고….어떤 유튜버는 그래도 장기적으로 두고 렌트비는 시간이 지날 수록 오르기 때문에
그리고..집값도 같이 천천히 상승할테고…그러니 그냥 보유하고 존버하라고 하고….
누구 말이 맞는지 정말 모르겠습니다.
두 유튜버들 말들이 다 맞는 말같은데 도대체 뭐가 맞는건가요.??

물론 사람들마다 상황이 전부 다르고, 지역마다 다 천차만별이지만

이자율이 지난 코로나 때 리파이낸스 해서 2% 초반대이고 $225k 융자금에 15년짜 모기지인 집입니다.
렌트비로 모기지 + HOA 는 충당을 하고, 잔디관리같은 자질 구리한 것들도 해도 몇 백불 남기는 합니다만…
집에 고장난게 있거나 고치거나 유지 보수 비용하면 그만큼 수익률이 줄어들긴 하겠죠.
그렇지만 집값이 상승하는 것과, 세입자가 내 모기지 융자를 갚아주는 것, 렌트비 수익으로 집 고칠거 고치고, 하면 완전 손해는 아닌거 같으면서도…..
또 다른 생각으로는 차라리 이 집을 팔아서 생긴 proceed 를 새집 모기지 갚는데 사용하면 숫자적으론 더 이익이고 (요즘 이자율은 비싸니까요 6%) 아니면 그 돈을 S&P 500 에 투자하면 연 7-10% 평균 수익률이니 더 수익률이 좋은것 같고….
근데 그러면 개나소나 다 주식 투자만 하지 뭣하러 골치 아프게 부동산 투자나 렌트 사업을 할까요 ???

부동산 경험이 많으신 분들은 어떠신가요 ??
뭐가 맞는 건가요 ??
렌트를 주고 새집을 사는게 낫나요…아니면 그냥 팔고 그 돈으로 새집 모기지를 갚는데 보태거나 S&P 500 에 투자하고 그냥 편안히 사는게 낫나요 ??

상황마다 다르지만, 보통 28/36 rule을 따르라고 하죠. 즉, 새집의 모기지가 현재 내 수입의 28%면 좋고 36%는 넘지 마라.
새 집을 저 가격에 맞추시던지, 도저히 저 가격에 맞는 집에서는 못 살겠다고 하면, 예전 집을 팔고 36% 이내로 맞추는게 맞다는 게 정론인 것 같습니다.
물론 주식으로 10% 자신있으면 새 집도 사지말고 렌트내면서 주식해야죠.

주식 10%가 한달인가요? 알면?

팔고 새집 사는데 보태는게 나아요.
왜냐면 프로퍼티 세금 혜택은 거주용 하나만 있고
또 주택을 팔때 최대 25만불 차액에 대해 소득세를 안내는 것도 거주용 하나만입니다.
두개이면 비거주용을 나중에 팔때 그 차액이 투자소득이라 세금을 내야합니다.
집1을 20만불에 사서 거주를 하고 5년후 45만불에 팝니다. 25만불 신고는 하되 소득세 없음.
집2을 45만불에서 집1 몰게지 15만불 갚고 30만불로 삽니다.
거주하다 5년후 집2를 55만불에 팝니다.
그럼 처음 5만불로 시작해서 55만불이 되겠죠.
렌트 스탁 다 capital gains 세금내지만 주거용 주택으로 버는 돈은 25만불까지 안냅니다.
거주기간은 5년이 아니고 2년입니다만 솔직히 집 금액이 높지 않으면 2년만에 25만불 인상되지는 않죠.

여러가지 고려할 사항들이 있지만, 본격적인 렌트 사업이 아니라 집 한 채 세놓는거 얘기라면 훨씬 간단합니다. 집값이 많이 오르는 지역이라면 팔지 않고 보유하고 있다가 나중에 팔면 이득을 보죠. 그 사이에 렌트를 주는거고요. 집값이 많이 오르지 않는 지역이라면 비추.

이자2%로면 뭐 공짜나 다름없고 15년 모기지면 저같으면 세줍니다. 물론 이거저거 고치고 들어갈돈 나오긴하죠, 근데 어짜피 월세받아서 모기지 커버하고 이익좀 남은거로 수리하고해서 몇년간 브랙이븐만하면 남는 장사에요. 단, 세입자를 잘 들여야 합니다. 세입자 뽑기 잘 못하면 집한채 날아가는 수도 있어요.

저는 ‘조언’님 말씀에 공감합니다. 집값이 잘 오르는 지역이 아니라면 투자혜택을 많이 못보실거에요. 위에 분 말씀처럼, 예전에 세입자 잘못들여서, 마루 망가지고 바꾸는데 15000달러쯤 썼던 기억이 나네요. 렌트로 벌었던 돈 한순간에 다 날라가고 골머리 썩었던 기억이나네요ㅠ

아프리카에서 온지 얼마 안된 흑인들한테는 절대로 새주지 마세요. 그것들은 말하는 고릴라예요.