제가 2009년에 집을 사고 이번에 Offer받고 집을 팔려는 과정에서 하도 황당한 일들이 많아서 그중에 몇개면 여기 오래 사셨던 분들에게 좀 자문을 구하려고 합니다.

 

제가 집사기 한달전즘에 Inspection을 받았을 때는 report에는 아래와 같이 뭐 cosmetic한건 별 문제가 없고 Vent 덥개 고치는거 상의하래서 그냥 넘어가고 이사와서 2년반간 잘 살았습니다.

 

문제는 지금 집을 팔려고 하니 사는 사람 Inspector/Roof guy가 우리 Shingle 60%가 hail damage가 있다는 겁니다. 제가 이사 와서 hail이 있지도 않았던게 거의 확실한데… (살짝 걸리는건 이사오기 하루전날 날씨가 완전 이상했는데 그때 hail이 올 수 도 있었을 것 같습니다) 제가 inspector고용한 사람은 우리 그때 부동산이  소개해 줬던 사람이고 사기전에 첨이라 몰랐는데 저는 Walk-Through도 함께 안하고 산거있죠…

 

이 상황에서 제가 고민이 되는건

1. 내일 2nd opinion을 받고자 다른 roofer와서도 hail피해가 있어 고쳐야한다

2. 보험에다 adjustor보내달래서 확인했는데 고쳐야하는건 맞는데 너가 살았을 동안 hail이 없었고 고로 우리 보험이 책임이 없다.

…라고 나오면 저는 덤텡이를 쓰는건가요? 이런경우 4년안에 부동산이나 Inspector같은 사람들을 고소할 수 있다는데 그런 극한 방향으로까지 가야할까요?

 

제 생각은 지붕다 고치는게 만불정도니 변호사 사무실을 통해서 공문으로 (~$13000 :지붕+변호사비) 낼래? 아님 소송해서 $100,000 정신적+물질적 피해를 다 낼래? 라고 해야할 것 같은데… 좀 열나니 정리가 잘 안되네요.

 

혹시 유사한 경험이 있으신 분들 합리적인 방법을 좀 조언해 주시면 감사하겠습니다. 이거 여러 인종들이랑 얽히다보니 다들 생각하는 것도 틀린 것 같아서요…

 

감사합니다.

 

 

 

. Roof Covering Materials

Type(s) of Roof Covering: Composition shingle.

Viewed From: Due to the steep roof slopes the roof covering was inspected from the drip edges and from ground level with binoculars.

Comments: The tree branches on the right should be cut back. Some signs of hail were noted with dented roof vent covers and some scalloped shingles. Consult with a Roofer to repair the cracked roof vent cover at the rear roof slope.

 

부동산에서 소개시켜주는 인스펙터는 절대 쓰지 말았어야 하는데요.
그 사람들은 무조건 부동산 편들어줍니다.
그래야 다음에 또 불러주니깐요.
인종이야기 하면 좀 우습지만,
인스펙터는 그동네에서 평판좋은 백인 꼭 쓰라는 말이 있습니다.
똑같은 인스펙터라도 어떤 이는 수백불고칠것 찾고, 어떤이는 몇만불짜리 찾아내는 사람 많습니다.
예전 인스펙터에게 손해배상 받기는 어려울것 같구요.
정말 60%나 손상돼었다면, 이 기회에 고치셔야지요.

아니면 다른 ‘초보’ buyer를 기다리셔야하겠습니다.
지붕 고치는 돈이 정 아까우시다면, buyer들중에 아직도 부동산이 소개해주는 인스펙터하고 오는 경우가 종종 있으니 이런분에게 떠넘기셔야 할지도 모르겠습ㄴ다.

위의 인스펙션 리포트 읽어보니 벤트 커버만 손보면 될 것 같은데…
기와가 야간 패였다고 (scalloped) 꼭 교체해줘야 하는 건 아니겠죠. 누가 만불이나 견적내었는지요.

참고로 기와 및에는 pitch 라고 방수층이 들어 있어 기와가 설사 깨졌다 하더라고 비가 새지 않도록 해 주지요. 위의 바이어의 인스펙터 (또는 그 견적 부른 사람)가 집값 깍는데 일조하려고 많이 애쓰는 것 같네요.

사견이긴 합니다만 4년 지난 일로 위와 같이 한다면 좀…
긴 시간이고 많은 일이 생길 수 있는 시간입니다.

원글님께서 약간 오버하고 계십니다. 인스펙터는 그냥 인스펙터입니다. 그 사람이 게런티하는 것도 아니고 자기가 할 수 있는 범위에서 주택과 부대시설의 상태를 점검해 주는 정도입니다. 집살때 부동산이 소개시켰다고 부동산과 짜고 좋게 평가를 했다는 판단은 별로 좋은 생각이 아닙니다. 주거지역이 어디인지는 모르지만 그렇게 엉터리거나 협잡해서 인스펙트하지는 않습니다. 그런 행위는 직업윤리적인 문제를 넘어서 사기에 해당됩니다. 보통 100-200불 정도 받고 1-2시간안에 점검하기 때문에 깊이있는 결과는 없습니다. 사실 보통사람들이 보는 정도입니다. 다만 라이센스있는 제삼자가 평가했다는데 의미가 있을 뿐입니다. 법적문제를 야기할 건수가 안됩니다.

인스펙션 결과가 이상하지는 않습니다. 슁글에 헤일 흔적이 있고 가장자리가 좀 찌글찌글하다는 것인데 지붕 가장자리는 직접보고 지붕전체는 쌍안경으로 보고 평가한 보고서가 이 정도이면 양반입니다. 통상 슁글은 10-20년 간다고 하는데 원글님 주택은 언제 슁글을 새로 덮었는지에 따라 인스펙션하면 이런 정도의 문제를 지적합니다. 결국 모든 것은 집가격을 네고하기 위한 방법 중의 하나라고 생각하시면 됩니다. 집가격을 조금 깍아 주거나 싫으면 그냥 버티시면 됩니다. 주택거래의 기본은 ‘누가 good position에 있느냐’와 ‘누가 더 patient하냐’입니다. 셀러가 급하면 깍아서 파는 것이고 바이어가 급하면 as is로 사는 겁니다. 그냥 주택거래의 한 과정이니까 배운다고 생각하시고 너무 신경을 꼰두세우지 마시고 슬기롭게 대처하시기 바랍니다.

지나가다님에 한표

흠.. 저는 몇주전에 지붕 슁글을 보험으로 교체했었습니다.

지붕 업자가 이웃집 지붕고치다가 제가 퇴근하는걸 보고 와서 얘길 하더군요.. 몇주전에 헤일이 이동네왔었는데 지붕 괜찮냐고.. 그래서 모르겠다 하니까 지가 올라가 보고 이정도면 보험으로 수리되니까 이번기회에 하라고 해서 교체했지요.
그런데 저는 헤일이 온지도 몰랐고, 지붕업자가 알려준 헤일 왔다는 날에 저희가족은 여행가있었거든요..

따라서 원글님도 우선 지붕업자에게 문의를 먼저해보시기 바랍니다. 그사람들 먹고사는게 이거라 어느동네에 언제 헤일 왔었고, 보험 견적 얼마정도 나올지 빠삭합니다.
맘씨 좋은 사람 만나면 디덕터불도 깍아줍니다..
운좋으면 그동안 내셨던 집 보험료 뽑고도 남습니다..

많은 분들이 답변을 주셨네요. 감사합니다.

제가 들어왔을 때 Shingle이 2년되었기에 지금 5년이 안된 상황입니다. 마침 오늘 인터넷으로 알게된 Roof회사에서 왔었는데 보더니 자기가 이 일만 25년 했는데 Hail문제 전혀없고 Vent랑 Chimney siding만 좀 고치면 끽해봐야 $1800 (이것도 적지는 않지만) 다 고칠 수 있고 보험불러봤자 절대 안해줄꺼라고 하네요.

2~3군대 더 오라고 할텐데 이건 사는 사람들 보다 그 Agent가 또 Roof하는 넘을 잘 모르는건지 같이 사기를 치는건지 모르겠군요…

실제 오늘 Roof온 사람도 이동네 90%는 Roof가지고 사기 칠라고 하는 놈들이라고 하네요…

좋기는 한테 2~3군대서 다 같은 얘기를 드고 Buyer한테 알려줬을 때 어떻게 나올지 염려는 되네요. 처음 집사는 가족인데 지네 부동산만 믿으련지…

***그래서, 제가 2~3개 Inspect & Esti.을 받아서 우리 부동산, 그쪽 부동산, 또 Buyer한테 다 같이 메일로 나는 이렇게 받았다. 여기서 중간 가격을 내가 Allowance로 줄수 있고 Roof다 갈아달라고 할려면 딴 집 사라고 할까봐요. 이 사람들 때문에 Lease들어가는것도 파기했는데… 억지 부리면 그래야겠죠?

참고로 기와(shingle)의 수명도 그 재질과 지역의 날씨에 따라 차이가 큽니다. 온화한 곳은 평균 수명 50년 이상 보며, 70년 된 지붕도 멀쩡한 곳 많습니다.

어디신지 모르지만 지붕만 잘 고치는 중미 사람들 위 보다도 훨씬 싸게도 고쳐 줄 겁니다. 일종의 야매(?) 이지만 원글님 판단입니다.