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자기 경험을 정리해서 질문을 뽑아낼줄 모르고 문제가 뭔지를 모르면 이렇게 나열식으로 일기를 쓰게 된다. 조언을 얻고 싶은데 뭘 물어볼지도 모르는 상태니…니가 읽어보고 알아서 강의를 해달라는거다.

글쓰기의 가장 기본은,
간단한 문맥과 첫줄 몇개만 읽어도 의도 파학 가능, 그리고 다 읽고 나면 한마디로 요약 가능해야 한다.

형아는 시간이 없어서 글으 왠만히 길면 읽지 않는데, 니 글은 혹시나 해서 읽어 보니 역시나다.

모르면 배우면 된다, 화이팅!!

1. 회계사가 은행도 아니고 론 오피서도 아닌데 왜 CPA 를 비난하죠? CPA 에게 $3천불 줬으니 본인 투자계획까지 다 알아서 텍스 플래닝 해 주길 원하나요? 그렇다면 $3천불로는 택도 없습니다.

2. 원래 improvement 로 해야 하는걸 비용처리 하기 위해서 억지로 repair 로 했나 본데 수수료 몇푼 받자고 양심을 팔고 그렇게 해 준 회계사도 한심하고 비용처리 됐다고 좋아라 한 님도 한심하긴 마찬가지 입니다. Improvement 와 repair 의 차이를 아는것 봐서 님도 이미 원래 repair 처리 하면 안된다는것을 충분히 알고 있었지만 본인 욕심으로 회계사와 짝짝꿍 되서 그렇게 처리해 놓고 왜 이제와서 회계사를 비난 하는지요?

허허야 말로 무식이 제대로입니다.
Repair와 improvement는 정의하기 나름이고 Reasonable한 rationale이있음 어디에 적용흗. ㄴ 아무 문제가 없소. 예를 들어 화장실 파이프가 오래되어 replace하고 타일을 다시하면 적용은 하기나름 세법상 이무 문제사 없다. 수리한것이 집의 value에 영향을 미친다면 imrpvement 그렇지 읺다면 repait 정도로 니누면 될까? 여하튼 이건 단지 전략적인것이지 문제가 있느니 이니니 힐문제가 아님

“Repair와 improvement는 정의하기 나름이고 Reasonable한 rationale이있음 어디에 적용할 수 있다”고 하셨는데 전혀 그렇지 않습니다. Repair는 그 효용이 국소적이어야 하고 기능상의 문제여야 합니다. 즉, 같은 페인트를 칠하더라도 낙서가 된 어떤 한쪽 벽면을 칠하면 repair 가 되지만 방 전체를 칠하게 되면 improvement 가 됩니다. 말씀하신 욕실 타일이나 파이프도 망가진 부분만 고치면 repair 가 맞지만 타일 전체를 교체하거나 파이프 전체를 교환하게 되면 improvement 가 됩니다. 또 비록 일부 타일이나 파이프 일부 교체가 맞더라고 해도 이를 타일 수선공과 배관공에게 각각 수리를 맞기는게 아니라 컨트랙터와 통으로 계약해서 우리집 타일과 파이프 지붕등 망가져서 국소적으로 수선할 부분 전체를 얼마에 해 주기로 계약했다면 이것역시 repair 가 아니라 improvement 가 됩니다.

쉽게 말해서 욕실에 타일이 망가지고 수도관이 녹이 슬었기에 이를 고려해서 원래 $1M 인 집을 $950K 에 구입하셨고 타일과 수도관을 고침으로 해서 집의 가치가 $1M 으로 증가했다면 여기에 사용된 비용은 repair 가 아니고 improvement 입니다. 그러나 타일 몇개가 떨어져서 이 부분만 다른 타일로 땜빵 했고 터진 수도관을 배관공을 불러서 해당 부분만 교체 했다면 이는 repair 입니다. 그러므로 렌탈 건물을 사서 실제 렌트를 주기전에 대대적으로 수리하는것은 사실 repair 로 적용하기에는 문제가 있을 수 있습니다. 왜냐하면 그렇게 집의 낡고 고장난 부분을 고려해서 집의 가격을 책정해서 샀고 이를 렌트전에 대대적으로 교체 및 수리함으로써 실제 집의 value 를 올려서 렌트를 준거라서 이때 들어간 비용을 repair 라 주장하기 어렵습니다.

참조로 IRS에서는 다음 3가지로 improvement인지 repair 인지를 기준 나눕니다. 만약 이들중 어느 하나에라도 해당하면 improvement 가 될 수 있습니다.

1. Betterment, 2. Adaptation, 3. Restoration

일반인이 improvement 와 repair 를 일일이 나누기가 쉽지 않기에 IRS에선 소규모 landlord 에게 De minimis safe harbor for tangible property 를 적용해서 improvement 혹은 repair에 사용된 모든것을 repair 로 처리할 수 있도록 할 수 있도록 예외 규정을 두고 있습니다 . 그러나 이를 적용하기 위해선 건물 가격이 $1M 이하여야 하고 해당하는 금액이 $10,000 혹은 빌딩의 unadjusted 가격의 2% 이하여야 합니다.

JS Tax & Accounting Services, LLC
info@jstaxaccounting.com
http://www.jstaxaccounting.com
Tel:925-400-8258

여하튼 10년간의 투자를 비탕으로 실전의 이야기를 들려주었건만 그 가치를 일이보지 못하는 사람들에게 이야기를 할필요기 없다는 사실을 또한번 느끼며 글을 지운다. 미국은 정해진 룰안에서 Success하면 되는곳이고 트럼프를 봐라. 카지노로 손실처리를 8백만 딜러 처리해서 10년간 tax를 전혀 안냈다. 전혀 잘못된게 아니고 세법을 잘 이용하는거다.

여하튼 10년간의 투자를 비탕으로 실전의 이야기를 들려주었건만 그 가치를 일이보지 못하는 사람들에게 이야기를 할필요기 없다는 사실을 또한번 느끼며 글을 지운다.

I agree!

제발 이번에 느낀대로 다시 또 그런거 쓰지 마요

여기 수준이 이렇습니다…

JS Tax & Accounting Services, LLC 답변 감사합니다.
저의 경우에는 사용된 비용중 70%는 Improvement 에 적용했고 30%를 Repair 로 잡았는데, Reasonable 하게 생각해서 집의 가치가 올라간다면 Improvement 그렇지 않다면 Repair 가 더 적합하다도 생각합니다. 예를들어 내가 100만불 집을 사고 50만불 들여서 수리를 했는데 이후 Apprasiser 평가금액이 115만불이라면 실제 Improvement 는 15만불이고 , 집 Value 에 관계없는 금액을 Improvement 에 올린다면 실제 Appraisal value 는 1015만불인데 tax 보고는 150만불을 기준으로 되므로 150만불에 대한 Depreciation 을 한다면 실제 집 Value 보다 훨씬 큰 금액을 Depreciation 하므로 이또한 문제가 있다고 생각합니다. 결과적으로 improvment 를 합한 Property value 와 market appraisal value 는 어느정도 비슷해야 되지 않을까 생각합니다.

물론 이것은 위에서 설명한 Repair 와 Improvement 의 사전적 의미와 틀릴순 있겠네요.

좀더 스터디를 해봐야 겠네요
Improvements 는 Property 를 더 나은 condition 으로 만드는 사항들이네요.
Extends the useful life of the property
Improves the efficiency of the property
Improves the quality of the property
Increases the strength of the property
Increases the capacity of the property

만약 페인트상태가 Best 인데 개인 취향으로 색상을 매년 바꾼다면 이는 improvement 에 포함될런지 모르겠네요,
Extends the useful life of the property 요기 포함될러나

최근에 희한하게도 집을 살때 경쟁이 치열하다. 물론 입지가 좋은 경우 말이다. 10개의 Offer 를 뚫고 1.5M 정도로 Offer accept 가 되었는데 Loan broker 의 문제 없다는 말과 달리 Underwriter 에서 첫번째 loan (6.8%, 20% down) 이 Reject 된후 Loan 프로그램을 바꿔었는데 (7.2%,25% down) 또 Reject, 3번째 론으로 (7.8% 25%) 바꿀때는 Contingency remove 후 Earnest Deposit release 한다는 조건으로 1주일 연장후 3번째 론도 Reject. 각 단계의 론의 DTI 요구치가 다르다. 마지막 론은 50%까지 허용하는데 사실 계속된 투자로 인해 Remodeling 등 투자액이 많아져 Tax report 손실처리가 많아지다 보니 DTI 계산이 60%에 육박해서 계산상으로 은행권 대출이 불가능해졌다. No doc loan 이나 Promotion loan 등 기준을 많이 완화해주는 론을 공략해야하는데 그넘의 론브로커를 너무 믿어서 일이 다 틀어졌다. 보통 3군데에서 진행하면 한군데는 Approve 가 나는데 이번엔 그넘 말만 듣고 너무 Naive 했다. 이제 남은 옵션은 30% down No document option 이다. DTI 는 보지않고 투자 집의 Cash flow 만 제시해주면 된다. 현재 2% Earnest money $30k 날리기 일보직전이고 25% down 준비했는데 30%하라고 하니 돈 끌어올데가 없고, 진퇴양난인 실정이다. 미국와서 지난 10년간 쉼없이 투자를 했었고 수많은 역경을 이겨냈지만 이번엔 제대로 지뢰를 밟은것 같다. 은행의 Direct loan program 을 이용하면 마지막에는 은행내에서 Escalation 해서 에지간하면 되게 되는데, Middle man broker 의 경우는 underwriter 가 reject 하면 별 방법이 없다. 화도 내보고 달래도 보지만 그친구가 할수 있는 일이 없다. 그나저나 Downpayment 만들려고 Nvidia를 지난주에 $150k 팔았는데 그게 30%가 넘게 올라버렸다. 결국 주식 기대 손실이 주식 5만불 + Earnest Deposit $3만불 해서 실질적으로 8만불의 손실이 눈앞에 닥치었다.

Closing 은 이미 일주일전. 나에게 남은 옵션은,
Option1: $30k 포기하고 실패를 인정하고 물러선다
Option2: Gift Money 를 받아 추가 5% , $75k 를 만들어서 No doc loan 을 진행한다. Seller 는 아마 추가 Extension 에 대한 Penalty를 요구하겠지만 돈도 없는데 배째라고 하자. 그나저나 누가 나한테 Gift money 줄것인가?
Option 3: 다른 Lender 를 찾아 Full doc 으로 다시 한번 loan 을 Try 한다. 이미 3번이나 Reject 되어서 가능성이 낮다.

미국 10년차, 처음으로 맞는 투자 실패. 항상 자만할때 큰 문제가 찾아온다. 지금껏 돌아보니, 지금까지 문제 없이 왔던점이 당연한게 아닌 정말 하늘이 도우신거였구나 하는 생각이든다. 항상 감사하며 겸손한 자세로 모든일에 최선을 다해야 겠구나 하는 다짐을 하게된다.

결과적으로 다음과 같은 전략을 유지했어야 한다. 나의 CPA 한테 화가난다. 이정도를 조언해주지 않았다니….
참고로 Tax 보고에 3000불정도 CPA에게 지급중이다.
1) Repair 를 많이 늘리지 말고 Improvement 에 큰 금액을 넣어서 Depreciation 을 늘린다.
2) 여러 Property 중 실제 Remodeling 한 Property 손실을 몰아서 One-time payment 로 Defense 한다.
(이게 중요하다 다른 Properety 는 수익이 많으면 Undewriter 와 네고 어느정도 가능할수 있다.)
3) Property loan을 올리고 personal loan 을 최대한 줄이자
4) Personal Card balance 를 최소화하고 LLC card 의 Balnace 로 transfer 하자.

1번만 제대로 처리했어도 지금의 문제는 말생하지 않았는데 아쉽다.
며칠째 잠을 설치고 있는 Sothern California 투자자