안녕하세요
뉴저지 northvale 쪽에 집을 알아보는 중입니다.
그런데 동내가 집이 다들 낡아서
마음에 드는 집을 찾기가 힘들더라고요.

그래서 고민 중인게
차라리 싼 집을 사서 다시 건축을 하면 어떨가 하는 고민입니다.
집을 사면 적어도 10년 이상 혹은 나머지 평생은 거주할 생각입니다.
특히 부모님을 모시고 거주를 해야 해서 방도 많이 필요하고요.

일단 주위에 집 가격이 4 bed 기준 500k~700k 정도입니다 (property tax 약 2.5%)
가끔 2~3 bed 350~450k 정도면 나오더라고요

이걸 사서 부스고 다시 집을 지으면 바보 같은 선택일가요?
아니면 완전 renovate을 한다거나요.

보통 건축을 하면 얼마정도가 들가요?
100~200k 정도는 기본으로 잡는거 같긴 합니다만.

조언 부탁드립니다.

보통 벽 한두개 남겨놓고 다시 짓는데 뉴빌딩이 아니라 리노베잇으로 허가받고 진행하는게 각종허가와 부수적인 문재를 파하고 저렴한 것 같더군요

윗분 말이 맞습니다. 저도 뉴저지 살았는데 제가 살던 집 주인니 그렇게 한 케이스입니다. 70년대 지은 집.. 부수면 안되구요… 일도 많고 복잡합니다. 일단 외관은 뜯어도 되니 기둥이랑 골격만 남기시고 리모델링 하시는게 맞는거예요. 신규 건축은.. 얘네가 느리기도 하지만 허가도 너무 느리고 복잡하구요. 저희 집 주인은 집 세개를 다 그렇게 했는데 미지막 집은 사이즈가 작아서 본인이 홈디포 가서 재료 사다가 리노베잇 했답니다. 어느 정도 가격이 될지는 얼마나 다 고치느냐에 따라서 달려 있는데.. 저도 저희집 리모델링만 하는데도.. 시간도 2배.. 돈도 2배 정도 들었습니다. 중간에 하다가 변경 되는게 많아서요. 잘 알아 보시고 고민해 보셔야 할 문제 같아요.

그래서 돈만 많으면 한국이 좋다는 애기가 나오나 봅니다.

욜라 집이 마음에 안들경우 완전히 부수기 보다는 윗분 말대로 뼈대만 남겨놓고 내부만 다 털어내고 다시 만드는, 리노베이션 정도도 굉장히 큰 공사라고 할 수 있습니다. 재밌는건, 집 전체를 리노베이션 하는 가격에서 좀만 더 들이면 아에 새로 짓는 가격이 나옵니다.
제가 15만불 들여서 average below 등급(그냥 깔끔한맛. 그 이상은 아님)으로 리노베이션했는데, 완전 새로 지으면 20~25만불 들어간다더군요. 공사하는 김에 10만불 들여서 새로 짓는게 낫죠. 더군다나 100년된 집인데요.

그런데 왜 새로 안짓는냐… 두루뭉실하게 애기하면 어려워요. 돈 문제가 아니라, 일단 잘하는 건축시공사 찾는것도 어려움이요. 찾는다 하더라도 매번 뭐하나 달고 시에 허가받고 또 뭐 하나 설치하고 시에 허가를 받아야 하는데…. 시에서 허가/인스펙션을 느릿느릿하게 하는것도 문제고,(아시잖아요. 미국놈들 느린거) 인스펙션 통과를 잘 안해줍니다. 그렇다고 뭐가 문제라고도 애기 안해줍니다. 한국 마인드로 별거 아닌걸로 계속 홀드하고 기간 늘리고, 공사진행을 방해합니다. 그냥 한국처럼 뚜두 딱딱 하고 올린다고 전부가 아니라는 애깁니다. 그래서 재건축은 집이 홀라당 불에 타지 않는 이상은 잘 안합니다.

만약 공사 할 생각이고 잘 아는 컨트랙터 있으면 포크로저나 숏세일로 좀 더 싸게 사서 공사비용이라도 좀 뺴는 방법을 택해보세요. 물론 포크로저나 숏세일로 나오는 집들 상태는 엉망중에 엉망이지만, 어차피 다 떨어낼 생각이라면 그게 그겁니다. 집을 시세대로 다 주고 10만불 넘게 공사비용 또 들이지 말고 애당초 공사된 집을 사세요. 돌아보시면 아시겠지만 낡은 집이나 공사된 집이나 규모랑 동네만 똑같다면 가격도 비슷합니다. 한국처럼 10만불 들여 공사했다고 집값을 10만불 더 얹이진 못해요. (안팔리거든요)

빌더가 한꺼번에 수백채를 지으면서 드는 시공비용과 딱 한채를 새로 짓는 비용은 하늘과 땅차이입니다. 인력, 장비, 재료 등 엄청난 오버헤드가 들어가는데 이를 가지고 달랑 한채만 짓게 되면 빌더가 짓는 비용을 도저히 맞출수가 없지요. 게다가 요즘 사람 구하기가 힘들어서 인건비도 많이 올라 일이십만불로 3~4베드 하우스를 새로 짓기는 어림도 없을 겁니다. 그리고 레노베이션이라고 하더라도 투자대비회수율은 대부분 50%이하입니다. 윗분 말씀대로 결국 자기 좋으라고 하는거지 남는 장사는 되기 힘듭니다. 이를 거꾸로 해석하면 어떻게하는 이미 레노베이션이 어느 정도 되어 있는집을 적당한 가격에 사는 게 가장 좋다는 얘기가 될수 있지요.