How is your thinking about below article ?
This tells you strong benefit of owning home even in the future.

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Housing Is The New Economy
by Broderick Perkins

It’s the housing sector, stupid.
Outpacing the flaccid, once technology-driven stock sector as an investment tool, the more potent housing market has hammered home its position as a cornerstone of the economy’s foundation — and it appears to have much more staying power.
Consumer spending, as everyone knows, is the real petrol that powers the economic engine and housing wealth is proving to be a stouter grade of fuel than stock market investments.
Housing and all its related transactions — purchasing, furnishing, maintaining, improving and investments — accounted for 23.1 percent of Gross Domestic Product in 2003 and over the past 50 years that figure has been as high as 25 percent.
Consumers spend about five-and-a-half cents out of every dollar increase in both housing wealth and stock wealth. Spending from housing wealth, however, takes only a year or so to reach 80 percent of its long-run wealth effect, compared with nearly five years for the same effect from stock market investments,” according to “Housing Wealth Effects,” <http://www.realtor.org/Research.nsf/files/HousingWealthEffectsfinal.pdf/$FILE/HousingWealthEffectsfinal.pdf> produced by the Joint Center for Housing Studies at Harvard University and Macroeconomic Advisers, LCC.
“In other words, housing produces a quicker lift to the economy while home-price growth provides lasting benefits,” said David Lereah, the National Association of Realtor’s chief economist.
“Homeowners are more confident of gains in housing wealth, so they spend more readily and quickly when they occur,” he added. NAR’s National Center for Real Estate Research commissioned the study.
For years, many homeowners have known the feeling of owning, something once called the “psychological equivalent of gold,” <http://www.milkeninstitute.org/publications/publications.taf?function=detail&ID=164&cat=PBriefs> and the new Harvard study helps second that emotion.
The new study also says:
About six in 10 homeowners have more home equity than stock wealth. The percentage is higher among lower income households, according to another study.
Housing wealth accounts for 36 percent of the nation’s tangible assets.
Late last year, the home ownership rate was 68 percent, but only 52 percent of households held stock.
In 2001, the Federal Reserve Board’s Survey of Consumer Finances showed that the top 1 percent of stockholders controlled 33.5 percent of stock, while the top 1 percent of homeowners controlled 13 percent of home equity.
“The broader distribution of home ownership means that changes in stock wealth affect a much smaller share of households and mostly affects those with larger disposable incomes,” said Lereah.
Underscoring the significance of the Harvard study, just days after it was released, Freddie Mac <http://www.freddiemac.com> reported in its quarterly Conventional Mortgage Home Price Index that home values increased by an annualized rate of almost 16 percent in the third quarter of 2004, up from 9.9 percent in the second quarter.
Meanwhile, the Dow Jones Industrial Average has been stuck in the 10,000 neighborhood for nearly half a decade and other stock market indices have likewise floundered.
A less scientific study by EscapeHomes.com <http://www.escapehomes.com> revealed earlier this year that homes in select second home markets were appreciating even faster — by as much as twice as fast as the rest of the housing market. Strong anecdotal evidence also points to a growing trend of investors who traded in stock market investments for residential real estate — both those who won and lost during the dot com boom and bust era.
That’s due in part to a near 45-year low in interest rates appearing just as many small investors were pulling out of the stock market when values began to fall in 2000, the Harvard study says.
Acquired equity, along with low interest rates, has allowed many laid off, outsourced and otherwise unemployed homeowners to “eat their home” or live off the equity gain until better days arrived.
The study also reiterated the intrinsic tangible value of home ownership as physical shelter that also shelters owners from taxes while yielding a financial return.
There is also value in home buying as a highly leveraged investment. Buyers get a large piece of the rock for a small, upfront investment in the form of a down payment and closing costs.
In return “investors” build wealth in two ways — through price appreciation and via forced savings in the form of mortgage payments that shrink the principal.
“It is also appealing because it allows owners to tap into that wealth at favorable interest rates to finance other forms of investment and consumption,” Lereah said.
A growing number of homeowners are doing just that and they are rolling their returns right back into real estate in the form of home improvements and second home purchases.
The NAR-commissioned study isn’t without an ominous edge.
Its findings suggest that an expansion of monetary policy — a lowering of interest rates — at the onset of economic weakness can boost the economy.
Published: December 3, 2004

How is your thinking about below article ?
This tells you strong benefit of owning home even in the future.

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Housing Is The New Economy
by Broderick Perkins

It’s the housing sector, stupid.
Outpacing the flaccid, once technology-driven stock sector as an investment tool, the more potent housing market has hammered home its position as a cornerstone of the economy’s foundation — and it appears to have much more staying power.
Consumer spending, as everyone knows, is the real petrol that powers the economic engine and housing wealth is proving to be a stouter grade of fuel than stock market investments.
Housing and all its related transactions — purchasing, furnishing, maintaining, improving and investments — accounted for 23.1 percent of Gross Domestic Product in 2003 and over the past 50 years that figure has been as high as 25 percent.
Consumers spend about five-and-a-half cents out of every dollar increase in both housing wealth and stock wealth. Spending from housing wealth, however, takes only a year or so to reach 80 percent of its long-run wealth effect, compared with nearly five years for the same effect from stock market investments,” according to “Housing Wealth Effects,” < target=_blank>http://www.realtor.org/Research.nsf/files/HousingWealthEffectsfinal.pdf/$FILE/HousingWealthEffectsfinal.pdf&gt; produced by the Joint Center for Housing Studies at Harvard University and Macroeconomic Advisers, LCC.
“In other words, housing produces a quicker lift to the economy while home-price growth provides lasting benefits,” said David Lereah, the National Association of Realtor’s chief economist.
“Homeowners are more confident of gains in housing wealth, so they spend more readily and quickly when they occur,” he added. NAR’s National Center for Real Estate Research commissioned the study.
For years, many homeowners have known the feeling of owning, something once called the “psychological equivalent of gold,” < target=_blank>http://www.milkeninstitute.org/publications/publications.taf?function=detail&ID=164&cat=PBriefs&gt; and the new Harvard study helps second that emotion.
The new study also says:
About six in 10 homeowners have more home equity than stock wealth. The percentage is higher among lower income households, according to another study.
Housing wealth accounts for 36 percent of the nation’s tangible assets.
Late last year, the home ownership rate was 68 percent, but only 52 percent of households held stock.
In 2001, the Federal Reserve Board’s Survey of Consumer Finances showed that the top 1 percent of stockholders controlled 33.5 percent of stock, while the top 1 percent of homeowners controlled 13 percent of home equity.
“The broader distribution of home ownership means that changes in stock wealth affect a much smaller share of households and mostly affects those with larger disposable incomes,” said Lereah.
Underscoring the significance of the Harvard study, just days after it was released, Freddie Mac < target=_blank>http://www.freddiemac.com&gt; reported in its quarterly Conventional Mortgage Home Price Index that home values increased by an annualized rate of almost 16 percent in the third quarter of 2004, up from 9.9 percent in the second quarter.
Meanwhile, the Dow Jones Industrial Average has been stuck in the 10,000 neighborhood for nearly half a decade and other stock market indices have likewise floundered.
A less scientific study by EscapeHomes.com < target=_blank>http://www.escapehomes.com&gt; revealed earlier this year that homes in select second home markets were appreciating even faster — by as much as twice as fast as the rest of the housing market. Strong anecdotal evidence also points to a growing trend of investors who traded in stock market investments for residential real estate — both those who won and lost during the dot com boom and bust era.
That’s due in part to a near 45-year low in interest rates appearing just as many small investors were pulling out of the stock market when values began to fall in 2000, the Harvard study says.
Acquired equity, along with low interest rates, has allowed many laid off, outsourced and otherwise unemployed homeowners to “eat their home” or live off the equity gain until better days arrived.
The study also reiterated the intrinsic tangible value of home ownership as physical shelter that also shelters owners from taxes while yielding a financial return.
There is also value in home buying as a highly leveraged investment. Buyers get a large piece of the rock for a small, upfront investment in the form of a down payment and closing costs.
In return “investors” build wealth in two ways — through price appreciation and via forced savings in the form of mortgage payments that shrink the principal.
“It is also appealing because it allows owners to tap into that wealth at favorable interest rates to finance other forms of investment and consumption,” Lereah said.
A growing number of homeowners are doing just that and they are rolling their returns right back into real estate in the form of home improvements and second home purchases.
The NAR-commissioned study isn’t without an ominous edge.
Its findings suggest that an expansion of monetary policy — a lowering of interest rates — at the onset of economic weakness can boost the economy.
Published: December 3, 2004

최근 몇년간은 그린스펀의 전례없는 초 저금리로 미국 경제에 과다 혈당을 투입했지요. 문제는 이 저금리가 올라가고 있으며 , 미국의 과다 적자때문에 달러하락을 우려한 외국중앙은행의 미국채 매입을 달래려 더 이상 저금리 정책으로 돌아갈 수는 없죠. 물가도 미당국 발표와 달리 많이 올랐습니다.
IMHO, housing price will go down gradually over next a few year. How much? 10~20%…

지금이율은 5년ARM 기준으로하면 5% 입니다. 작년에 한창낮을때는 4% 였었죠. 이율이 올라서 7%까지 올라간다고
예상하는 사람도 많이 있습니다. 그럼 월 payment 이 얼마가 될까요 ? (7-4)/4 x 100 = 75% 나 올라갑니다.
월 payment 이 75% 나올라간다는 말씀입니다. 그럼 집값 상승효과와 같은 결과로 100원만 내면 될것을
175원을 내야한다는 말씀입니다. 그것도 30년동안이나요. 그럼 집값외에 이자로 내는 분량이 2배나 되게 됩니다.
이자낮을때 30년동안 내는 금액의 2배가까이 낸다는 말씀이죠.현금박치기로 산다구요 ?
그런 사람이 미국에 얼마나 되겠습니까 ? 집값이 10~20 % 떨어진다는것은 100% 나 오른 payment 을 내야하는것에
비하면 아무것도 아니죠. 당장 집값떨어진 10%만 생각하고 30년동안 내야할 payment 이 두배(혹은 1.5배)나 부푼것은 생각지
못하는 단견이 안타깝군요. 여기서 갑자기 조삼모사가 생각나는 이유는 뭘까요 ???

그 혜택은 주로 5년뿐입니다. 그 이후는 변동입니다.

그리고 75%라니요?
2000$씩 내뎐 사람이 3500$을 내야 한다는 얘기인가요?
참, 집에가서 국민학교 산수책 펴고 공부좀 다시 하세요.
집 살때 주위에서 수학 잘 하는 사람한테 꼭 자문 구하구요…
조삼모사로 이용당할 것 같은 분 같네요

객관적인 신문기사로 보면, 60만불 집 경우에 한달 차이가 약 160$정도 이군요(5.9%에서 향후 7.2%로 올라갈때)
(<a href=http://www.ocregister.com/ocr/2004/12/09/sections/business/business/article_337674.php)
target=_blank>http://www.ocregister.com/ocr/2004/12/09/sections/business/business/article_337674.php)

그러니까, 5년이면 10000$정도 차이군요. 그런데 집값이 향후 10%떨어지면
6만불 손해를 입게 되네요.

Please see what Greenspan says about the housing economy!!!
Housing market is strong !!

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Greenspan: Housing Remains On Solid Ground
by Broderick Perkins

Housing starts plunged 8.5 percent in June and mortgage interest rates have been at 6 percent or higher since late April, but there’s still no place like the home market.

Further deflating real estate market bubble speculation — at least in the short term — Federal Reserve Chairman Alan Greenspan said July 20 in testimony before the Senate Banking, Housing, and Urban Affairs Committee that there are no indications of any abrupt or significant about-face in the housing market.

“In short, financial markets, along with households and businesses, seem to be reasonably well prepared to cope with a transition to a more neutral stance of monetary policy,” Greenspan testified.

In a relatively rosy picture painted of a slowly growing economy, Greenspan said labor market improvements thus far and those expected in the near future would help offset slowed retail spending. Higher energy costs got the blame for consumers holding onto more of their home-related wealth.

“…Inflation also seems to have been boosted by transitory factors such as the surge in energy prices. Those higher prices, by eroding households’ disposable income, have accounted for at least some of the observed softness in consumer spending of late, a softness which should prove short-lived,” he said.

That’s because record-low interest rates in recent years have allowed consumers to reduce their financial obligations by funding long-term debt with cheaper mortgage-based financing. Interest rates remain relatively low and continue to give consumers a home-buying edge. The appreciation that comes with home buying, in turn, should help boost consumer spending, Greenspan testified.

“Between mid-2002 and mid-2003, homeowners were able to refinance at lower interest rates almost half of total outstanding home mortgage debt…Although mortgage rates are up from recent lows, they remain quite attractive from a longer-run perspective and are providing solid support to home sales. Despite the softness of recent retail sales, the combination of higher current and anticipated future income, strengthened balance sheets, and still-low interest rates bodes well for consumer spending,” Greenspan said. It was his first Monetary Policy and Economic Outlook Report to the Congress-related testimony since before June 30.

On June 20, federal monetary officials raised two benchmark interest rates — the federal funds rate and the discount rate — both 25 basis points.

The increase was the first time in four years the Federal Reserve’s Federal Open Market Committee raised interest rates.

In anticipation of FOMC’s move, fixed interest rates on 30-year conforming loans rose from the year’s low of 5.38 percent in March to a high of 6.32 percent by June 17. By July 15 rates had fallen back to 6 percent, according to Freddie Mac’s Weekly Mortgage Market Survey.

Greenspan also reiterated previous comments about how the favorable levels of fixed-rate mortgages would help prevent widespread household budget busting should interest rates continue to rise.

“Lastly, very large fractions of the total outstanding obligations of businesses and households are long-term, fixed-rate debt. As a result, rising market interest rates will not have much immediate direct effect on business and household debt service burdens,” Greenspan testified.

The full report called the housing market “torrid” in the first half of 2004 with sales of both new and existing homes “exceptionally strong, and they hit record highs in May.”

The report also pointed to strong economic foundation-building strength in home price appreciation — up nearly eight percent — outstripping gains in incomes and rents in recent years. There’s also an indication home-related wealth continues to improve the financial well-being of households as delinquencies on credit card and auto loans generally declined in the first three months of the year. Bankruptcy rates, while still high, stepped down in the first quarter from their recent peak.

In his testimony Greenspan offered only a few words of caution, including some for the housing sector.

“…Despite the lock-in of low interest rate costs on a substantial share of household and business liabilities, recent higher market interest rates will, in time, show through into increased charges against household and business income,” he said.

실리콘 밸리역시 주택가격에 버블이 있다고 10년전부터 떠들어 댔읍니다. 지금까지 집값이 주츰한적은 있어도 한번도 떨어진 적은 없었지요.. 그래서 집없는 분들은 계속 집값이 폭락한다는 폭락설을 계속 이야기 하고 있고요.. 제가 10년동안 이러한 이야기를 계속들어 왔지만 결국 폭락을 기다리시는 분들은 지금은 집값이 너무 비싸서 못사시는 분들이 많있더라구요… 집을 사는것은 여러가지 이유입니다. 한가지 확실한것은 단기적으로 집을 사고 파시는 분들은 별로 없으리라고 봅니다. 장기적으로 보시면 집값은 물가 만큼 오르지요… 미국 내셔널 평균은 10년에 100%오르는 것입니다. 신문이나 연구소가 떠들어대는 내용중에서 지금까지 맞는것이 별로 없더군요. 항상 집값은 폭락한다는 이야기인데 글쎄요.. 몇년동안 산다면은 집을 사는것이 유리하지 않을까요?

집값이 떨어지든 올라가든 집소유라는 배를 한번 탄이상은 마켓이 올라가든 떠어지든 큰영향이 없습니다.
집값이 올라갔다고 그게 돈이 되는겁니까 ?? 아니죠. 떨어졌다고 집에서 쫓겨나는건 아니죠.
여기저기전국을 떨돌아다니는 부랑객이 아닌이상 집을 한번 구입하면 계속 집소유를 즐기게됩니다.
집을 40만불에 샀는데 님같이 안사고 있다가 3년후에 계속상승하여 60만불까지 갔다고 하면 어떻하시겠습니까 ?
20만불의 원리금 상승분은 고사하고 이율때문에 영영 집을 구입하는 대열에 동참을 못하게 되죠.
그리고 집구입자체를 아애 만류하다가 contingency 운운하면서 장기거주일경우에는 괜잖다는 논리수정을 하시는
이유는..?

지금의 30년고정 이율은 6% 입니다. 이율이 올라 10%까지 간다고 보는 사람이 많습니다.
그럼 (10-6)/6 x 100 = 67% 죠 ? 100 원을 내면 될것을 167 원을 30년동안 내보십쇼.
그리고 우리 주의에 30년 고정으로 하는 사람 많습니다. 이율이 올라가기 때문에 lock 을 하겠다는
애기죠.고정적인 payment 을 30년동안 내겠다는 겁니다.
굳이 계산을 안해도 이자지급분이 10% 떨어져서 보는 이익분을 잡아먹고도 엄청나게 많죠 ..?
조삼모사의 원숭이도 다 아는 계산입니다. 혹시 원숭이보다 못한….?? !!!

이율반박2 올린분
이율반박’ 님이 Link한 URL 가보세요. 임의 계산은 국민학교 초학년 수준이군요.
나참 10%까지 올라간다는 얘기부터 67%를 한달에 더낸다는 논리를 어떻게 올리는지..

한가지 지적하고 싶은것은 우리가 알고 있는 론이율은 연이율과 다른다는것입니다. 따라서 위에서 이율님이 계산하신것처럼 그렇게 숫자가 나오지는 않습니다.
정확한 계산을 하시고 싶으면,, 웹상에 많은 론계산기로 해보시길 바랍니다.
참고로,, 50만불을 30년 고정으로 빌렸을때 각 이율에 따른 월 페이먼은 다음과 같습니다..
500000.00

30년 고정

5% 2684.11
6% 2997.75
7% 3326.51
8% 3668.82
9% 4023.11
10% 4387.86
15% 6322.22
20% 8355.09

위의 글을 쓴분의 의도를 잘 모르겠습니다.. 집값 하락할지 모르니 지금 팔라는 건지.. 아니면 집 가지신 분들 질투하시는 건지..

일단, 둘다 순수해 보이진 않습니다.. 모두들 동시에 집 팔려고 내 놓으면 집 값 내려가는 건 복잡하게 생각 안해도 뻔 합니다..

위에서 몇가지 틀린 얘길 정정해 보겠습니다..

이자율이 5%에서 7%가 된다면 만약 40만불 론에 30개월 할부라면 월 Payment이 2100$에서 2600$정도로 23%정도 오르게 됩니다.. 페이먼은 이자와 할부 원금이 합해져 있는 것인데, 이자가 오르면 이자부분만 오르는 거지 할부 원금은 오르지 않습니다..

그리고 집을 사는 것은, 투자라는 면만 본다면 복잡하게 계산을 해야 되지만 거주라는 개념에서 보면, 집을 사는 것이 많은 장점이 있습니다.. 일단 생활권이 완전히 달라집니다.. 아파트에 살아봐야 매년 계약하는 걱정, 이웃집에서 떠들고 난리쳐도 별 말 못하는 걱정등등 별로 유익하지 못한 걱정만 하게 되죠.. 렌트도 매년 오릅니다.. 제가 거주하는 도시는 유입 인구가 많아서 작년대비 올해 렌트가 10% 올랐습니다.. 사실 저 같은 경우, 모게지 페이먼이 아파트 렌트보다 작습니다.. 그것만 해도 덕을 보는 거죠.. 게다가 세금 혜택도 봅니다..

주택에 살게되면, 이웃들도 달라집니다.. 적어도 어느 정도 제대로 된 교육을 받은 사람들을 옆에 이웃으로 맞게 됩니다.. 물론 그중에는 집에 신경도 안 쓰고 잡초도 방치하는 사람도 있게 마련이지만, 제 neighborhood은 한번씩 block party를 할 정도로 친하게들 지냅니다.. 자녀 교육에도 도움이 되기 마련이구요.. 자녀들에게 정서적으로 큰 안정을 주게 됩니다..

주택 경기를 얘기를 해 보자면, 집 값 오르는 건 쉬워도 내리는 건 많은 문제가 발생합니다.. 아마 여기 글 올리시는 분들은 집을 안 가져 보신 모양인데, 집에 모게지만 걸려 있는거 아닙니다.. 요즘 이자가 낮고 집 값이 많이 올라서 대부분 Equity Loan이 많이 걸려 있는데, 집 값 내려가면 이거 다 문제가 됩니다..

미국 정부가 경기를 부양시킨 방법중에 하나가 이자를 낮춰서 집 값을 오르게 하고, 집 값과 모게지 밸런스의 차이를 Equity란 방법으로 집을 팔기 전에 이익을 실현할 수 있도록 했습니다.. 이 Equity로 이자율이 높은 Credit Card Debt를 갚고, 그 여유분만큼 소비를 늘린겁니다.. 제 주변에도 새 차 사고 집 업그레이드 하는 사람들 많습니다.. 그 사람들이 다 여윳돈으로 그렇게 할순 없죠.. 제가 아는 사람중엔 남편이 응급차 운전하고 아내가 학교 교사인데, 둘다 볼보랑 BMW몰고 다닙니다.. 뭐.. 월급으로 차 살수 있다곤 생각 안 합니다만, 집 값이 30만$ 오른거 Equity로 뽑아냈을 겁니다.. 집 값 내리면 이거 다 망가집니다.. 부도가 나는 집 속출할겁니다.. 그렇게 되면 Foreclosure때문에 시장에 집들 넘쳐 날거고, 집 값 내리는 걸 더욱 가속화 시킬겁니다..

이렇게 되면 건설 경기 망가지는 건 둘째 문제고 다른 분야로 파급되어서 일본 버블 붕괴 정도로 될겁니다.. 예전에 한 두지역 별로 집 값이 오르락 내리락 하는 건 문제가 없지만, 캘리포니아 전체의 집 값이 오르락 내리락 하는 건 심각한 문제죠.. 한국도 비슷한 겁니다.. 이전 정부에서 경기 부양시키려고 신용 카드 발급 남발하고 건설경기 이상 과열 시켜놨다가 지금 거품 꺼지면서 고통 겪는 거랑 비슷합니다..

이전에 다른 경제 관련 기관에서 분석한게 있는데, 미국 집 값 추이가 인플레이션과 비교해서 어떤 연관성을 가지고 있냐는 겁니다.. 캘리포니아는 인플레이션 보다 집 값 상승률이 약간 높은 정도이고, 오클라호마주는 인플레이션보다 집 값 상승률이 둔하므로 심하게 저평가 되어 있다는 겁니다.. 결국 심하게 거품은 아니라는 거죠..

물론 윗 분들의 지적도 일리는 있습니다.. 얼마나 많은 사람들이 오른 집 값으로 집을 구매할 수 있느냐 하는건, 맞는 지적입니다.. 하지만 서울의 아파트 한채값이 20억 30억씩 올라가는 걸 보면, 반드시 이게 맞는 말만은 아닌것 같습니다.. 강남 아파트 집값만 봐도 그렇죠.. 이게 어떻게 가능하냐 하면, 여유가 안되는 사람은 작은 집을 하서 집 값이 오르면 더 큰 집으로 이사가고.. 이런식으로 불려가는 겁니다.. 따라서 백만$씩 하는 집을 살 여유가 있는 사람이 없다.. 가 아니라, 지금 집을 소유한 사람이면 월 소득이 작아도 가능한거죠.. 미국도 결국 그런식으로 하는 겁니다.. 그렇지 않다면 벌써 집값이 이렇게 오를순 없었겠죠..

판단은 알아서 하는거고, 서로의 주장을 펴는 것은 좋은데,
원숭이보다 못하네 하면서 감정이 개입되고, 그러지 않았으면 좋겠네요.
여러가지 의견들을 잘 볼 수 있어서 유익한 것 같습니다.
특히 아까 한인 부동산 업자로 보이시는 분 말 마디 마디 구절 구절 마다
상대방을 비방하는 문장을 쓰시던데, 참 보기 안 좋습디다.
익명이라도 자신의 인격이 배어나온다고 생각하시고, 스스로 거울을 본다는
생각으로 남이 봐서 얼굴 찌푸려지는 글들은 자제하셨으면 좋겠습니다.
결국 한국 사람 토론 이렇게 밖에 못 하나 하는 자괴감이 생길 뿐이니까요.
없는 시간 쪼게서 좋은 글 주시는 그밖에 많은 분들 고맙고 감사하네요.

논쟁하고 싶지는 않지만 마지막 kijisumi님 의견은 수긍이 어렵군요. 5%에서 8%까지 이자율이 급격히 오르기는 어렵습니다. 오른다해도 시간을 두고 최소 1-2년의 텀을 두고 오르겠지요. 이자율이 오르는 경우가 있기때문에 30년 고정이율이라는 론이 있는것입니다. 님의 의견은 30년 변동론의 경우라면 타당하다 하겠습니다.

kijisumi님,,, 이자율이 막 오른다고 합시다.. 이자율 증가에 따른 월페이먼이 부담이 된다면 아마도 많은 경우 장기 고정론으로 리파이낸스하는 경우가 많아 질겁니다. 님의 논리는 이자율에 민감한 론에만 해당되는 경우입니다.(interest only loan) 또한 이자율이 급격하게 오른다고 가정하고 있습니다. 님의 논리는 일부 케이스를 크게 확대하는데서 문제가 있다고 생각합니다.

조금 감정적이 되었나 봅니다. 약간 인신 공격성 글이 섞여 있었군요.. 사과 드립니다..

일단 월 페이먼이 4000$정도 되려고 한다면, 굉장히 비싼 집을 샀을 겁니다.. 여기 있는 분들은 다운페이먼을 10~20%정도 한다고 가정하시는데, 제가 가진 자료로는 예를 들면 남가주의 경우, 평균 다운 페이먼이 50%에 가깝습니다.. 따라서 대부분 월 페이먼이 별로 많지는 않습니다.. 물론 신규로 유인되는 인구 즉, 이민자들은 다운 페이먼을 작게 하겠지만, 평균이 말해주듯, 다른 사람들의 다운 페이먼이 높습니다.. 따라서 월 페이먼이 엄청나게 뛰는 그런일은 일어나지 않습니다..

문제는 앞에서 지적하신 것처럼, Interest Only나 1-yr ARM으로 론을 얻은 사람들이 많은데, 앞으로 집 값이 떨어지면 말 그대로 부도가 많이 나겠죠.. 하지만 그게 버블을 가져올 만큼 많은 것 같지는 않습니다.. 제가 있는 도시는 90년대 초반에 기존 산업이 붕괴되고 실업이 많아져서 집 값이 떨어졌는데, 그때도 10%이상 안 떨어졌습니다.. 7~8% 정도 떨어졌죠..

하긴 집을 구입하던 안 하던 본인의 선택입니다.. 제 회사에서도 이런 종류의 토론이 많은데 결론이 쉽게 안나더군요.. 누구나 상식적으로 지금의 집 값이 거품이라고들 말을 하는데, 또 반대 의견도 만만치 않거든요.. 제 이웃들만 해도 금년초부터 거품이다 거품이다 말들이 나오는 와중에서도 10%가까이 올랐습니다.. 물론 새 Community고 근처에 Shopping Center/Medical Center등등이 개발 되어서 그런 이유도 있겠지만.. 아직 집 값이 실제로 떨어진 곳은 못 본것 같습니다..

이율반박 2 님. 계산을 해보시면 아시겠지만 (여기 사이트 어딘가에 보니 계산로직이 있더군요.) 저 역시 계산을 해 봤구요. 이자율이 6에서 10% 4%(말씀하신대로 67증가)한다고 해서 월 payment가 정확히 67%올라가지는 절대 않습니다. 물론 같은기간 내야할 이자가 훨씬 커지고, 이자가 4% 올라가는 만큼 월pay는 증가합니다만…절대 67%만큼 올라가지 않습니다. 제 생각이라면…월 1000불 내던 사람이면…1300-1400불까지 증가할지 몰라도 그 정도는 아닙니다.

주로, [5년 고정 ,그 이후는 변동 ] 이렇게 하지 않나요?
30년 Fixed로 계산하며 주장하는 것은 좀 억지네요..

rate님의 비교조건이 잘못된 것같습니다.

1. 30년동안의 이자지불액을 집값하락치와 비교하셨는데, 누가 한집에 30년동안 거주합니까? 미국인 한집 평균거주기간이 7년정도 된다는 통계를 얼마전에 보았거든요.
2. 10% 이자는 너무 현실성가 거리가 먼 이야기인 것같습니다.
많이 잡아도 8%내외가 앞으로의 어떤 미국경제상황에서도 한도가 되지 않을까요?
3. 주택가격하락을 10%정도만 예상하시는데, 저는 올라온 상승폭을 감안할 때, 20%는 기본이고, 30%이상까지 되리라 예측되는 군요.

이 모든 것을 종합해 보면,
평균거주기간 7년동안 현재 이자율을 6%와 미래이자율 8%, 집값하락율 최소한도인 20%을 가정할 때 다음과 같이 비교가 될 것입니다.
그리고 위의 MATT님이 주신 표를 참고로 계산해보지요.
현재 50만불 융자에 30년고정: 이자율 6%= $3000/month
3년뒤 주택가 20% 하락후 40만불 융자에 30년 고정: 이자율 8%= $2850
오히려 $150만킁의 월 payment가 줄어들지요.
그리고 이전에도 말씀드렸듯이 이런 월 payment는 별로 중요하다고 생각하지도 않습니다. 왜냐하면 가령 한달 %200씩 더 낸다하는 경우가 있다하더라도, 7년거주기간에 $17,000의 차이밖에 나지 아니할 뿐아니라, 이자가 높을 집을 산후, 이자가 낮을 때 refinance를 하면 되니까요.
다시말해
1. 차후에 집값이 20% 떨어지고 이자가 가장 높을 때 집을 사더라도 지금보다는 월 payment가 $150가량 낮아짐.이경우 지금 집을 사는 경우보다 $112,000이상의 이득이 됨
2. 설령 월 payment가 $200정도 더낸다 하더라도, $100,000싸게 집을 구입하게 되면, 7년간의 평균주택거주기간 $17,000정도의 추가 부담보다 $83,000의 이득이 됨
3. 중간에 계획이 변경이 되어 급하게 집을 팔아야 할 때도 낮은 값에 집을 샀기 때문에 문제가 없슴.
등의 결론이 나오게 됩니다.

모두들 진정들 하시고, 정확히 10년후에 다시 이자리에 모여서 얘기하십시다.

인플레이션때문에 금리가 인상되고, 대부분의 사람들에게 늘어난 집 페이먼트를 내기가 힘들어지기 때문에 수요가 줄어들고, 그래서 집값이 싸지면 그동안 모아놓은 엄청난 돈을 다운페이하고 집을 산다… 이렇게 주장하시는 분들이 있군요.

인플레이션때문에 금리가 인상될때면 아마 모르긴 몰라도 모기지 페이먼트보다는 렌트비가 훨씬 유동적으로 이를 반영하게 될겁니다. 모기지 내는 사람들보다, 집없이 사는 사람들은 더 힘들게 된다는 이야기죠. 같은 수입으로도 돈 모으기가 더욱 힘들어지겠죠. 그러면서 고용시장도 안좋아지고. 집값은 모르긴 몰라도 완만히 떨어질겁니다. 집사기는 더욱 힘들어지겠죠. 불안정한 가계 수입원, 높은 이율로 인한 초기 장벽, 생각만큼 급속히 떨어지지 않는 집값, 매달 저축할수 있는 여윳돈은 줄어들고, 등등…

그건 정말 버블 붕괴가 일어났을때를 가정한 이야기고…. 만약 안일어나면 어쩌실겁니까?

아직 준비가 안되서 못사는 분들이야 어쩔수 없이 집값이 떨어지기를 기다리면서 꾸준히 저축하며 사시면 된다지만, 지금 사실수 있는데 안사고 집값이 떨어지는 타이밍을 맞춰서 사는것은 좀 힘들다고 봅니다. 주식도 그렇듯이 많이 떨어지면 사야되는데도 심리적으로 무서워서 못삽니다.

집을 구입하려는 사람으로서 위의 논쟁을 잘 보고 있습니다.
그런데, 누구를 옹호하는 것은 아니지만, 위의 분석님의 글은 눈쌀을 찌푸리게 만듭니다. 위의 kijisumi님이 집을 사지 못하게 해서 지금 집을 구입하려고는 사람들에게 손해를 입힌다고 하면, 만약에 지금 집을 구입해서 손해를 본다면 분석님이 책임지시겠습니까? 그렇게 자신 있으시면 실명과 연락처를 남겨 보시지요.
그냥 남을 비난하는 것은 좋지 않습니다.
본인의 주장을 논리적을 설파하고, 남들에게 님의 글이 더 설들적이면, 그 분들은 집을 구입할 것이고, 그렇지 않으면 기다리겠지요.
좀 더 생산적인 토론을 기대해 봅니다.

아래에가면 이자상승률에 따른 페이먼트 계산기가 있습니다.
http://www.realtor.com/FindHome/MortCalcPop.asp?lnksrc=RNLD_HM_ASSUMPTN&pr=339900&cntry=USA&poe=realtor

제가 보기에도 분석님의 글은 좀 지나쳐 보입니다.
너무 감정적이다 보니 객관적인 주장이라기보다는 이해 당사자의 주장으로 밖에 안보이네요.
앞일은 아무도 모르는겁니다. kijisumi님이 틀릴수도 있겠지만 분석님이 틀릴수도 있는겁니다. 다만 두분다 객관적인 자료와 주장으로 예측은 하실수 있겠지만 아직 발생하지 않은 미래의 일에 대해 너는 틀렸다고 매도를 할수는 없는거 아닐까요.
판단은 개개인이 하는겁니다.

땅이 부족하다는 이야기는 Bay area에서만 있는 것이 아니라, 남가주에서도 단골로 등장하는 메뉴입니다.
저는 지금 Orange county에 거주하고 있는데, 이지역에서 집값이 계속 상승하거나 적어도 하락하지 않는다는 부동산관계인들과 이야기를 나눠보면, 하나같이 제시하는 이유가 다음과 같습니다.
1. 인구가 계속 유입되고 증가하고 있다
2. 집을 지을 땅이 부족하고 정부의 주택규제가 심하다.
3. 특히 이지역은 제 2의 silicon valley가 되어가기 때문에, 북가주 특히 bay area에서 사람들이 계속 이주하고 있다.
등입니다.
그래서 지속적인 집값상승은 필연적인 것이랍니다.
어째 Bay area에 있는 realtor들의 말과 유사하지 않습니까?
한마디로 가주지역은 경제이론을 완전히 무시해도 되는 지역으로 이지역 부동산관계인들은 생각하더군요.

몇번이고 제가 강조하고 싶은 것은, 생활비가 턱없이 높고 삶의 질이 엉망진창이 되어 가는데도 인구가 끝없이 증가하고 그로인해 집값이 끝모르고 올라간다는 논리는 상식이 아닙니다. 그 어떤지역에서든지 상.중.하 계층이 조화가 있어야 지역사회가 원활히 돌아가게 되어있습니다. 그런데, 한지역에서 13%밖에 주택구입능력을 가진사람이 없다고 할 때, 그 나머지 모든사람들이 평생 자조하며 같은 지역에 계속 머물 것 같습니까? 물론 직업때문에 어쩔 수 없는 사람들이나 하층생활에 안주해 있는 사람들은 계속 머물 수 밖에 없겠지만, 능력이 있는 사람들의 일정부분은 다른 가능성, 즉 다른 지역을 탐색해 보게 될 것입니다. 다른 한면으로 그 어떤지역이든지 생활비가 너무 올라가면 기업의 임금도 상승하고, 결국 한계치를 넘어설 경우, 기업들이 자연스레 임금이 싼 타지역을 생각해 볼 것입니다. (물론 경쟁력이 있는 기업들은 다르겠지만). 그리고 일반일들의 삶이 힘들어지면 자기가 생활할 수 있는 곳으로 이주하게 되는 것이 자연스럽게 진행되는 것입니다. 결국 이것은 순환이 되어 자연스럽게 집값등 생활여건이 적정수준으로 내려오게 되는 것입니다.
물론 모든 것에 예외가 있을 수 있지요
그렇지만 어느지역이든지 임계치가 있는 것입니다.
저는 지금 Sanfransisco, Bay area, LA, Orange county등 가주지역전체가 위험상황 직전에 있다고 판단됩니다.
가주의 재정적자등 가주가 가지고 있는 문제가 한두가지가 아니지 않습니까?
이것이 언젠가는 곪아 터지고, 큰 문제거리가 될 가능성이 지금으로서는 상당히 농후하고, 경제학자들도 걱정하는 것 아닙니까?
이런데도 가주주택가격만은 끝 모르고 상승한다는 말입니까?
그것이 자기 올무에 스스로 걸리는 것인데도 말입니다.
그래서 언젠가는 자연의 이치대로 돌아가게 되어있습니다.
과하면 다친다….
정말로 다친다…
이번엔 정말이라니까…
이것을 양치기 소년의 이야기처럼 가볍게 넘기지 마시기를 바랍니다.

달의 이론에서 이젠임계치이론이군요!! 하하하 끝없는 변신의 자세 좋습니다.
임계치 (Threshold) 를 아시나본데, 생각해보십시요.
임계치전까지는 수용와 공급의 법칙에 의해 가격 상승의 제한을 받습니다.
양쪽의 힘이 팽팽하기때문입니다. 그러나 이 힘도 어느한쪽의 힘이 우세할때는
봇물터지듯이 한쪽으로 쏠리기 마련입니다. 지금까지의 이자율이 그랬고
수요의 힘이 그랬습니다. 그러나 이힘이 threshold 를 넘어서는 날 forward bias
에 의해 exponential 까지는 안되겠지만 엄첳난 가격의 상승을 가져옵니다.
다음의 기사를 숙독하시요. kijisumi

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Housing Wealth Has Greater Effect Than Stocks, New Study Shows

WASHINGTON (November 30, 2004) – Housing wealth has a more immediate impact on consumer spending than stock wealth and has sustained the U.S. economy since the beginning of this decade, shows a new study produced by the Joint Center for Housing Studies of Harvard University and Macroeconomic Advisers, LCC, and commissioned by the National Association of Realtors®.

David Lereah, NAR’s chief economist, said the study shows a large difference between the impact of housing wealth and stock wealth on consumer spending, particularly during the last economic downturn. “Aggressive cuts in short term interest rates at the beginning of the decade forestalled economic problems and led to record home sales and home equity borrowing,” Lereah said. “Without the stimulus, housing’s contribution to consumer spending would have been about half as great, the recession much worse and the recovery less robust.”

A major finding in the study is that over time, consumers spend about five-and-a-half cents out of every dollar increase in both housing wealth and stock wealth. However, spending from housing wealth only takes about a year to reach 80 percent of its long-run effect, compared with nearly five years for stock wealth to have the same effect – likely because near-term gains in stock wealth could prove to be unsustainable.

“In other words, housing produces a quicker lift to the economy while home-price growth provides lasting benefits,” Lereah said. “Homeowners are more confident of gains in housing wealth, so they spend more readily and quickly when they occur.”

“Housing Wealth Effects,” sponsored by NAR’s National Center for Real Estate Research, reviewed a number of existing studies and developed new models to compare wealth effects. The study shows that expansionary monetary policy can provide a rapid and substantial lift to consumer spending under the right circumstances. While some investors pulled out of the stock market when values began to fall in 2000, a near 45-year low in interest rates allowed housing to help the economy through a soft spot.

Regarding speculation about the prospects of a housing price bubble, Lereah said that debt service costs are largely ignored and not well-understood. “In simple terms, over the last year monthly mortgage payments to buy a median-priced home would have taken about 18 percent of the typical family’s income. In the early 1980s these costs exceeded 30 percent of family income, so we now have a fair amount of headroom,” he said. “The fundamentals of a growing population, tight supply of homes available for sale and rising construction costs will support home prices moving forward.”

Home price changes are far less volatile than stock values, but individual returns depend on market conditions in local areas. Between 1983 and 2003, the average deviation in annual value from national price trends in the top 100 metropolitan areas was only 4.7 percent. By contrast, stock values can rise and fall rapidly – even over the course of a single day.

During the period of 2001 to 2003, housing contributed more than one-quarter to consumer spending in each of those years. About half of that boost was attributable to gains in housing wealth through equity withdrawals and realized capital gains, confirming that housing propped up the economy.

In the fourth quarter of 2003, home equity accounted for 19 percent of household wealth, slightly higher than the combination of stocks and mutual funds. However, homeownership is more widespread than ownership of stock and contributes more to the balance sheet of the typical household. Home equity exceeded the value of stock owned directly by households by $2.6 trillion.

Other findings include:

· About 6 in 10 homeowners have more home equity than stock wealth.
· Total housing consumption, operations, related goods and investment came to about 23.1 percent of Gross Domestic Product in
2003. Over the last 50 years, housing has hovered between one-fifth and one-quarter of GDP.
· Housing wealth accounts for 36 percent of the nation’s tangible assets. The U.S. Federal Reserve Board estimated the value of
housing stock at $15.2 trillion in the fourth quarter of 2003.
· Late last year, the homeownership rate was 68 percent, but only 52 percent of households held stock – either directly or
indirectly.
· In 2001, the Federal Reserve Board’s Survey of Consumer Finances showed that the top 1 percent of stockholders controlled
33.5 percent of stock, while the top 1 percent of homeowners controlled 13 percent of home equity.

Lereah said homeownership has a larger effect than stocks on the typical household’s finances. “The broader distribution of homeownership means that changes in stock wealth affect a much smaller share of households and mostly affects those with larger disposable incomes,” he said.

In addition, homeowners accumulate significantly more wealth than renters. Analysis shows a renter in 1984 would have accumulated $42,000 in net wealth by 1999. However, a typical owner household in 1984 would have accumulated $167,000 in the same timeframe.

“Most of the differences between renter wealth and ownership wealth reflect the contribution that a leveraged investment in a home provides through appreciation in value, which has been exceptionally strong over the last three years,” Lereah said. “Homeownership is unique in that it provides shelter in addition to being an investment that yields a financial return as values rise.”

Housing is an attractive investment because it directly builds wealth through both home price appreciation and forced savings in the form of mortgage payments that reduce principal. “It is also appealing because it allows owners to tap into that wealth at favorable interest rates to finance other forms of investment and consumption,” Lereah said.

Owners have the option of taking out a home equity loan or line of credit, or taking cash out while refinancing. In addition, when buying another property, they can keep some of the equity from their existing home and use only a portion as a downpayment on another.

The findings in this study suggest that expansion of monetary policy – a lowering of interest rates – at the onset of weakness after an economic expansion can give the economy a significant lift. Conversely, a tightening could slow home sales and reduce equity borrowing, which could quickly act as a drag on consumer spending and slow the economy.

“Accommodative monetary policy through lower interest rates during periods of economic weakness can make the difference between a steep recession and a soft landing,” Lereah said.

The National Association of Realtors®, “The Voice for Real Estate,” is America’s largest trade association, representing 1 million Realtors® involved in all aspects of the residential and commercial real estate industries.

Housing Market To End Year on Strong Note
WASHINGTON (December 7, 2004) – Stronger than expected home sales and higher median prices have caused the National Association of Realtors® to revise upward its year-end forecast. Existing-home sales are expected to jump 7.9 percent to 6.58 million* in 2004, well above last year’s record. For 2005, NAR projects 6.38 million sales, which would be the second highest level on record.

The national median existing-home price is projected to rise 7.9 percent to $182,500 for the year. The median new-home price should increase 8.9 percent to $214,600.

New-home sales will rise 8.9 percent to 1.18 million this year and 1.13 million are forecast for 2005, just shy of the record expected this year. Housing starts are seen at 1.95 million this year, the highest level since 1978; housing construction is projected at 1.87 million units in 2005.

David Lereah, NAR’s chief economist, said that some of the backup in housing demand is being met. “We’re setting our fourth consecutive record year for existing-home sales, and even with strong fundamentals such as household growth, low interest rates and an improving economy, we simply can’t set records every year,” Lereah said. “Given the sharp rise over last year’s record, a lot of buyers have found the home they’ve been looking for and we can expect a bit of a breather in 2005, which will remain a historically strong year.”
Lereah predicts the 30-year fixed-rate mortgage should rise slowly but average only 6.4 percent next year.

In 2005, Lereah expects the median existing-home price to rise 5.0 percent and the typical new home price to grow by 5.8 percent. “The slowing rate of price growth will be good news for first-time buyers, but since inflation is expected to remain modest, home prices will still be rising a little faster than the historic norm of 1-to-2 percentage points above the rate of inflation,” Lereah said.

NAR forecasts tame inflation with the Consumer Price Index rising 2.7 percent this year and 2.1 percent in 2005. The U.S. gross domestic product should grow by 4.4 percent for all of 2004 and another 4.0 percent next year. The unemployment rate is projected to decline to 5.1 percent by the second half of next year.

Inflation-adjusted disposable personal income is forecast to increase 3.1 percent this year and 3.9 percent in 2005, while the consumer confidence index should rise to 105 in 2005.
More detailed information about NAR’s economic outlook, as well as other analysis of real estate industry statistics, can be found in the December issue of NAR’s Real Estate Outlook: Market Trends and Insights. The publication may be purchased by calling 800/874-6500.

The National Association of Realtors®, “The Voice for Real Estate,” is America’s largest trade association, representing 1 million members involved in all aspects of the residential and commercial real estate industries.
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NOTE: Following availability of revisions by the U.S. Census Bureau to some statistical data, and feedback from the U.S. Federal Reserve Board, NAR will make benchmark revisions to both annual existing-home sales totals and monthly seasonally adjusted annual sales rates. Although the data will change, the overall characterization of the resale market in terms of historic comparisons and relative changes will be fairly consistent with previously reported data.

The changes will include addition of existing condominium and cooperative sales to the monthly series, with monthly revisions going back to 1999. Data prior to 1999 will not be directly comparable due to the benchmark break. The separate quarterly track of existing condo/co-op sales will be discontinued, although the new monthly data will show that segment’s market share.

NAR’s benchmark approach has been reviewed by the U.S. Federal Reserve Board; the revisions will be published February 25, 2005.

아무런 논리도 없이 남의말 비꼬는 쪽발이는 다 잡아 죽였어야 하는데..