안녕하세요.

모기지 관련 조언 부탁 드립니다.

제가 타주로 이사를 가서, 현재 집을 팔고 이사가는 곳에 새로운 집을 살 예정입니다.

현재 집은 계약이 되어 팔릴 예정인데, 집을 비운후에야 대금을 받을 수 있습니다.
(Open door 와 계약 완료, 이사 후 수일 내 입금 예정)

문제는, 새로 산 집에 입주를 하기 위해서, 입주날짜 며칠 전에 클로징을 해야 하는데, 집판 돈은 이사를 나가야 받을 수 있기 때문에 팔고 사는 타이밍을 맞출 수가 없습니다.

많은 분들이 비슷한 경우가 있을 것 같은데, 이럴경우 어떻게 해야 하는지요?

아울러,
모지기 융자를 할 때 $100,000 만 융자 하는 것과, 만약을 대비해서 $200,000을 융자하고 한달후에 $100,000이 필요없어
갚을 경우,
처음부터 $100,000만 융자하는 것과, $200,000을 빌리고 한달 후 $100,000을 미리 갚는 것의 차이(한달간 이자 제외)가 있는지요?

고수님들의 많은 조언 부탁 드립니다

감사합니다.

내가 고수는 아니지만
일을 벌이기전에 물어봐도 물어봤어야지.

그리고 십만불 이십만불도 본인이 잘 심사고려해서 필요한 한도내에서 론 하는게 가장좋겠고.

bridge loan을 알아 보세요.

그리고 10만불/20만불 차이는 있습니다.

1. 우선 이율이 같은지 살펴 보시고
2. PMI가 있는지 살펴 보시고
3. 모기지 recast option이 있는지 없는지. recast option이 없으면 나중에 10만불을 갚는다고 하더라도 월 페이먼트가 20만불 빌린 것보다 높게 되겠죠(대신 기간은 짧아짐)

당연히 차이가 있죠. 원금이 2배 차이가 나니 달달이 내는 페이먼트가 두배가 되겠죠. 원금 10만 달러는 론 시작하자 마자 갚으면 원금이 줄어들고 그에 따라 다음 달부터 내는 이자가 줄어들지만 매달 내는 페이먼트의 원금은 같습니다. 전체 원금의 반을 시작하자 마자 갚았으니 페이오프를 빨리 할 수 있다는 것이 장점이 되겠네요.

Home Sale Contingencies for Buyers and Sellers
https://www.investopedia.com/articles/personal-finance/111513/home-sale-contingencies-what-buyers-and-sellers-need-know.asp

buyer 리얼터가 계약할때 home sales contingency를 두고 하기도 하니까 리얼터랑 상의하세요. 내가 살고 있는 집이 팔릴때까지 closing을 기다려 달라는 조건 달수 있는데 물론 집파는 사람이 동의해줘야해요.

새로 이사가는 지역은 아직 계약된게 아니면, 몇달 렌트해서 지역정보 집정보 충분히 알아본뒤에 집을 구매하는걸 추천합니다. 특히 새집이 아니라 기존 집 매매인 경우는 섣불리 사서 이사온뒤에 후회하는 사람들이 훨 많죠.

1.
200k 론에서 100k 원금 상환하시면 monthly payment가 바뀌지 않은채로 Mortgage period 만 짧아집니다.
(금리 낮은 요즘같은 때에는 론 기간을 최대한 길게 가져가시는게 경제적으로 유리하니 100k를 상환하시는 선택은 그닥 좋은 방법은 아닙니다. 차라리 100k로 원금 상환하지 않고 투자하면서 투자소득으로 모기지 이자내는게 경제에 눈이 있는 사람이라면 100배! 유리한 선택입니다.)

2.
론 금액이 많아지면 high balance loan 카테고리로 들어가서 interest rate이 높아질 수도 있으니 이자율 차이 반드시 확인해 보세요. 하지만 이자율 약간 0.25-0.5% 올라가는 것 보다는 extra cash를 100k 받아서 투자하는게 0.5% 이상으로 큰 return 으로 돌아올 수 있습니다.

3.
이삿짐 보내놓고, 집 대금 받고, 호텔에서 며칠 머물다가 새집 클로징하고, 이삿짐 받으면 됩니다.