집 산지 얼마 안되었는데… 어쩌다가 목돈이 좀 생겼습니다.
모기지는 한 20몇만불 정도 되는데 한 10만불정도 갚을수 있을것 같습니다.

저희 모기지는 5년인가 이내에 갚으면 얼마 페널티가 있다고 하는데 일부를 남겨놓는것은 상관없겠지요?

하여간에…이런 경우도 리파이낸스 경우에 해당되나요? 저희는 집 살때 이율은 4.8% 정도 되었는데 가끔 리파이낸스 할때 3% 대의 이율이라고 광고하는게 많이 보여서요.

그냥 지금 모기지 매달 갚으면서 얼마씩 더 써서 내는게 fee같은게 안들고 괜찮은건지…잘 모르겠네요.

안쓸려다 씁니다. 우선 제 짧은경험으론
1)어떤 모기지를 갖고 계시길레 페널티가 있는지 잘 모르겠구요.
먼저 그 페널티가 얼마인지 확인하고
2)지금 사시는곳과 직장을 고려하여 거기서 평생 살건지 아니면 직장따라 이사하실건지 고려하신다음
3)30/15년 짜리할거진 아니면 5년ARM interest only하실건지 고려하시고 인터넷으로 여러군데 문의해두면 어쩜 좋은것 찾으실수 있고 그냥 있는것과 비교하셔서 결정하시면 됩니다.

저도 한달전에 리파이낸스 했읍니다. 원래 6.375% 5년 ARM interest only 에서 4% 5년 ARM interest only로 바꾸는데 한 $405(거의 어프레이절 비용으로)들었읍니다. 이거 그냥 쉽게 되지 않고요 여기저기 물어보고 확인하고 꼼꼼히봐야 됩니다. 어느 누구도 쉽게 no cost로 되지않아요. 근데 한번 좋은거 받으면 딴데서도 금새 그것보다 쬐금 더 좋은걸로 다시 주기도 합니다.
그리고 앞으로도 또 있을일이고 어쩜 본인의 가장 큰 자산인데 시간좀 들여서 공부해 두는것이 낳지 않을까 합니다. 만약 지금 30년짜리 모기지를 갖고 계신데 여윳돈 10만을 principle로 페이한다는 계획은 그 집에서 앞으로 30년을 사실생각이 아니시라면 저라면 절대로 안합니다. 물론 지금 그 돈을 어떻게 관리하냐는 문제는 따로 두고서…
그냥 짧은 제 견해를 적었읍니다.

두분의견 감사합니다.
저희는 gmac 모기지 인데요. 사실 자세히 찾아본것은 아닌데 얼핏 빨리 갚으면 페널티가 있다고 본것 같습니다. 하지만 어차피 10만불만 갚고 나머지는 바로 못갚으니 저한테는 해당안된다고 보고 자세히 찾아보진 않았습니다. 제 경우가 리파이낸스에 해당하는지 몰라서 물어본것이구요. 현재 30년 fixed입니다.

그리고 다른 투자나 사업을 할 계획은 없는데요. 만약 여윳돈이 있다면 이집에서 오래 사는것 여부에 상관없이 갚을수만 있으면 갚는게 이익 아닐까 하는데, 어떤 이유로 안하신다는건지 알려주셨으면 합니다.

원금에 10만불을 더 넣어다하더라도 매달내는 페이먼트는 또같읍니다.
만약 앞으로 3년뒤에 이사를 할 경우 지금 페이한 원금은 아무런 역활을 안합니다. 그냥 10만불을 모기지회사에 공짜로 맡겨놓은것이지요.(물론 빌린돈 원금은 줍니다.)
그러나 그집에서 끝가지 계실경우엔 그만큼 빨리 빌린돈을 갚고 모지기 없는 내집이 되는 거지요.
그래서 먼저 내경우가 어떤건지 먼지 판단하세요. 보통 그동네에 연고가 없으면 또한 미국사람도 평균 5년이나 6년마다 여러가지 상황으로 집을 옮깁니다. 그래서 저는 5년 인터레스트 오운리를 추천합니다. (물론 그만큼 주기로 리파이낸스 해야되고 그때 코스트가 안드는 그리고 모기지레이트가 내려가면 좋지만…)
저도 첫집에서 30년 픽스드로 하고 틈만나면 원금을 갚았읍니다. 그러나 그 동네에서 4년만에 더 큰집으로 옮겼죠. 그 동안 엑스트라로 갚았던 돈은 물론 빌린원금이 줄었지만 먼쓸리 페이먼트는 그대로죠. 그래서 두번째 집에선 인터레스트 오운리로 했읍니다. 모기지 레이트는 고정이지만 내가 엑스트라로 원금을 갚으면 그 다음달서 부터 먼쓰리 페이먼트가 줄죠 (왜냐하면 원금이 줄었기 때문에).

5년 이자 온리로 하면 윗분 말씀대로 원금을 갚으면 월 페이먼트가 주는것 처럼 보이지만 5년이 지나면 이자만 내던것에서 이자+원금을 나머지 “”25년””동안 갚아야 하기 땜에
이자율이 안 변하더라도 월 페이먼트이 확 올라갑니다. 거기다 이자율까지 올라가면 감당못 할 지경에 이르는 경우가 많구요. 5년 지나면 변동 이자율이니까 당연히 올라갈 확률이 높겠죠. 지금이 역사상 가장 낮은 이자율이라고 하니까… 그래서 숏세일이니 포클러져니 이런 집들이 생겨나는 거구요. 5년 이자 온리 상당히 위험한 선택입니다.

원글 쓰신분이 10만불로 연 5%정도 수익을 꾸준히 낼 수 있다면, 투자를 하시고. 그게 아니라면 모기지 갚으시는게 어떨지. 연 3%대 모기지는 이자 온리밖에 없으므로 리파이낸스는 피하시구요. 단 지금 모기지가 5년 이자 온리라면 리파이낸스 당연히 해야 하구요.

일단 제가 3% 대라고 본것이 결국 인터레스트 온리 인가봅니다. 이집에서 뼈를 묻을 생각을 하고 있는 저하고는 상관이 없는것 같네요. 30년까지는 아닐지 몰라도, 일단 가능한 빨리 페이먼트를 해버리고 이사를 하더라도 할 생각입니다. 물론 사람 일이 어떻게 될지 모르지만…

답변 주신 분들 감사드립니다.

일단 10만불 갚으시면 꽤 오랫동안 그집에 사시지 않는이상 본인의 큰자산을 이자 한푼못받고 모기지회사에서 수십년동안 그돈갖고 돈놀이 하라고 주시는것이 됩니다.
언제까지 사실지 모른다고 하셨으면 그동안 원금 안까먹는 계좌에만 나눠도 짭짭하다 못해 제법 이자가 생기고 갑자기 돈이 필요해도 사용할수 있읍니다. 미리 모기지회사에 넣으시면 목돈 갑자기 필요하면 이자내고 돈 빌려야됩니다.

5ARM분!
제가 윗글에 썼잖아요. 누가 5년지나도록 5년 ARM을 유지합니까? 첫째, 그 기간동안 어쩜 이사가야 될지 모르고, 그냥 있게되면 귀찮지만 no cost로 refinancing하면 됩니다. 제 가 두번째 집살때 여러가지 비교하고 5년 ARM interest only로 결정해서 그동안 조금씩 원금 갚아 월 페이먼트 줄이고 5년 다되서 (물론 운이 좋아) 모기지 레이트내려가 no cost로 리파이낸스 했읍니다.
5ARM님 컴퓨터 앞에 갖다 놓고서 예를 들어 3년 이나 5년이나 이사갈 경우를 두가지 다른 모기지로 계산 해보세요. 크게차이 납니다. 5년이상 살게 될경우 5년 끝나기전 아무때나 레이트 낮을때 리파이낸스 하면 됩니다. 제가 왜 안쓸려다라고 이름을 쓴 이유는 5ARM님같이 얘기 하시는분과 많이 이런 얘기해봤기 때문입니다.

30년 픽스드에서 원금을 갚는 경우는
1) 30년간 그집에서 살경우 효과가 제일 크면
2) 도중에 집을 팔경우 원금을 미리 조금 갚았다 (딴데 사용하지 않고 집에다 더 투자했다)는 마음의 위안을 위해서 입니다.
1)의 경우는 논외이고 2)의 경우 만약 큰돈을 엑스트라로 원금을 갚으면 30년중에서 마지막부터 그만큼 페인먼트가 줄어들어 갑니다. 그 전에 이사를 할경우 엑스트라로 갚은 돈은 이자 한푼못 받고 모기지 회사에 서비스해준것이 됩니다. 심지어 도중에 갑자기 돈이 필요하더라도 못 사용합니다. 그래도 30년을 산다는 가정에서 큰돈을 오늘내나 1,2년 뒤에내나 그 효과는 똑 같읍니다.
그럼 어떤것이 난지는 쉽게 알수 있지요.

안쓸려다//
님은 30년 고정에 대해 오해하고 계신것 같은데요. 30년 고정이라도 원금 갚으면 월 페이먼트는 줄지 않지만 월페이에서 이자를 제외하고 원금으로 들어가는 부분이 차이납니다. 자기가 빌린(남아있는) 금액에 대해서만 이자를 내기 때문이죠. 절대 10만불을 공짜로 모기지 회사에 주는게 아닙니다. 10만불 갚으면 모기지 이율만큼 원금을 갚는데 쓰이는 거죠. 그래서 10만불 은행에서 1%(1000불/년)이자 받으면서 썩혀두는 것보단 5%(5000불/년 그것도 복리므로 매달 원금 갚아지는게 더 늘어서 실제는 5000불 이상) 이자만큼 원금을 갚아갈 수 있으니까 목돈으로 모기지를 갚아가는 겁니다.

원글님이 지금 20만불 원금 남았는데 10만불 갚으시면 바로 담달부터 월 페이먼에서 원금 갚아가는게 두배로 뜁니다. 이게 복리로 되니까 원금 갚아지는 속도가 기하급수적이 되구요.

그리고 5년안에 이사 간다 생각하고 집 사신 주위분들 많은데 지금 제가 사는곳은 집값이 30%정도다운된 상태라 다운페이 다 까 먹고 리파이낸스도 안됩니다. 그래서 위에 분이 말씀 하신것처럼 숏세일 많이 나오구요.
이사가고 싶어도 집은 안 팔리고 다운페이가 다 날아가고 더 넣을 돈도 없으니 리파이낸스도 안되고 5년이 지나서 지금은 이자율이라도 좋으니 그냥 저냥 사시는 분들 많습니다. 집값이 확 오르거나 이자율이 지금처럼 유지되야 생활이 되는 사람도 있습니다. 그래서 다들 5년 interest only가 무섭다는 겁니다.

제가 15년 고정으로 작년에 융자받아서 갚아나가고 있는 중입니다. 제가 빌린 은행에서는 매달 상환금을 원금과 이자로 나누어 차트로 만들어줬으며, 돈갚는 요령에 대해서도 설명을 해줬습니다. 원금을 갚으면 마지막부터 그만큼 페이먼트가 주는 것이 아니고, 바로 위의 ‘오해’님의 말씀처럼 앞에서부터 이자를 뺀 원금만큼 갚아나가는 것으로 계산됩니다. 즉 앞에서부터 이자를 건너뛰게됩니다. 앞에는 이자가 많고 원금 부분이 적으므로, 상환 개월수도 확 줄어들 뿐 아니라, 이자가 많은 기간의 이자를 건너뛰므로 전체적으로 내는 이자는 확 줄어들게 됩니다.

오해님, 그말 맞씁니다. 원금을 갚으면 마지막으로 부터 이자를 뺀 원금을 갚아나가는것 맞읍니다. 그럼 15년짜리와 30년짜리 비교해 보셨나요? 그리고 모지지 원금 20만불에서 10만불 갚을경우 계산 해 보셨나요? 30년짜리 일경우 남은 원금중 일부를 갚을 경우 그리고 30년 모지지중 앞에서 몇년 안살경우 계산해보세요. 아마 20만불중 10만불을 갚는것은 그 포션이 크므로 몇년 안 살아도 그 영향을 받는지 모르지만 …
만약 30년 픽스드에서 몇만불을 엑스트라로 미리갚고 몇년안에 집을 팔아보시느걸로 계산해보세요. 픽스드란게 뭐랍니까? 특히 30년짜린에선 앞에 몇년간의 월페이먼트에서 원금비중은 무척 적읍니다. 그리고 페이먼트중 얼마가 원금비중인지 이미 시작부터 결정되어 있어 미리내는 엑스트라는 마지막달부터서 거꾸로 원금을 줄이고 그에 대한 이자와 기간이 주는것입니다. 저도 말로만 얘기하는것이 아니라 30년짜리 모기지에서 원금 25만불중 4만불을 몇년에 걸쳐 엑스트라로 갚다가 4년만에 이사했읍니다. 그동안 엑스트라로 낸 돈은 월페이먼트도 안줄고 그렇다고 원금이 줄었다고 이자를 적게낸것도 아닙니다. 그돈은 그정 내가 20에서30년 뒤에 갚을 원금과 이자가 준것입니다. 오해님이 얘기하신 전체적으로 내는 이자가 줄어드는것은 그집을 30년동안 살았을경우 해당합니다. (참조로 아는 미국인이 그러길 미국인의 평균 거주기간이 5,6년이라고 합니다.) 그리고 원글님은 20만불중에 10만불이 생겼다고 해서 오해님이 얘기하신 그런 리파이낸스가 안된다는경우를 생가하진 못했읍니다. 저도 모기지 전문가는 아니지만 간단히 인터넷툴을 이용하여 30년픽스드에서 원금을 엑스트라로 얼마갚으면 어떻게 바뀐는지는 금세 알수 있읍니다. 그렇지만 그렇게해서 주는 이자나 기간은 30년뒤에서 부터 먼저 빠지는것으로 5년뒤쯤 이사갈경우는 아무런 영향을 안줍니다.

이런 대화는 배울것이 많습니다.
일단 제가 정리한번 하면.
여유자금이 있을때
1. 장기간 거주하는 경우이고 매년 그돈으로 수익을 5%이상 낼 자신이 없다면 그냥 원금을 갚아나가는 것이 유리하다.
2. 첫 5년은 이자만 갚는 5년 arm의 경우는 원금을 갚아 나가면 바로 그다음달부터 페이먼트가 준다.
3. 30년 고정은 원금을 갚아나가도 월 페이먼트는 줄지 않지만 배달 페이먼트중 이자의 부분이 줄고 원금 부분이 늘어나가 결국 30년이 아니라 그전에도 다 모게지 갚을수 있다.

나름 정리고, 제가 듣고 난후 종합의견을 말하면
1. 장기간(최소 5년)이상 살우면 원금을 갚아나가는 것이 좋다.
2. 5년이내에 이사갈 확율이 많으면 30년 고정보다는 이자만 내는 5년 ARM이 오히려 더 유리할수 있다.(왜냐하면 APR이 30년 고정보다 보통 1% 낮고, 이자에 대한 세금공제도 많이 받을수 있음)
3. 하지만 5년 고정은 이자율이 5년후에 어떻게 올라갈지 몰라서 불안하다. (지금처럼 역사적으로 낮은 APR에서는 5년후 올라갈 확율이 99%다)

안쓸려다님의 글에 의문사항이 있어서,, 댓글 남기는데요…

흔히 어카운팅 수업을 들을 때 Note Payable에 대한 페이먼에 대한 스케줄을 배우면
정해진 기간과 이자율로 월 페이먼의 금액이 픽스트되어서 나오면

중간에 정해진 페이 이외의 엑스트라 페이를 하면 원금이 줄어듭니다.
이렇게 원금이 줄어든 상태에서 정해진 페이먼을 계속 하게 되면
이자를 계산해야될 원금이 작아져 있기 때문에
이자비용이 상당히 줄어듭니다.
그리고 30년짜리였다면 기간도 줄어들지요. 상당히 줄어듭니다.
원금이 계획했던 것보다 상당히 없어지기 때문이지요.

이게 원칙적인 것 같은데,,

실제로 미리 돈을 갚았는데, 이자는 차이가 없다는 말씀이 좀 이해가 가지 않습니다.
일반적인 론이 아니었다는 생각밖에 안드는데,,,

그냥 확인차 드리는 말씀입니다. 기본원리와 다르기 때문에…

제가 바빠서…
앞에 얘기했던데로 30년모기지와 5년인터레스트 오운리로 20,30만불 모기지에서 몇만불을 일시에 갚을데 아몰타이제이션 테일블인가 하는것 있잖아요. 그거 비교하시면 됩니다. 원금이 얼마냐 이자율, 엑스트라로 갚을금액에 따라 당연히 차이가 있죠.
30년짜리에서 원금이 엑스트라페이먼트로 줄어 이자가 주는 포션은 30년모기지에 아무것도 안갚은것과 비교하면 많이줄죠. 그러나 만약 집산지 몇년안되서 다시팔경우 엑스트라로 낸돈으로 이자가 주는것은 적어요. 많은포션들이 여전히 30년을 기준으로 끝부분에서 줄기때문이죠.
오늘 주식 많이 내려갔네요. 한숨

제가 약 3년 지난 30년 모기지에 85,000불이 남았는데, 40,000불 principal로 냈습니다.
내기 전에는 한달에 $554불 중에 $449이 이자였고 $105가 원금이었습니다.
낸 후에는 한달에 $554불 중에 $240이 이자이고 $314가 원금이 되었습니다.

남았던 27년이 약 9년으로 단축되었고, 그 단축된 18년의 기간에 내었어야할 이자인 약 $76,500불을 내지 않게 되었습니다. 앞으로 9년간 계속 매달 $554불씩 내게된다면 남은 총 이자는 약 $14,000불입니다.

그 $40,000을 굴려서 $76,500 이상의 수익을 낼 수 있다면 당연히 내지 않고 돈을 굴리는게 유리하겠지요. 저는 그럴 자신도 시간도 없어서 이렇게 했습니다.

이자가 차이가 없다는 것은 저도 무슨 말씀인지 이해가 안됩니다. payoff가 거의 20년이 단축되고 $76,500을 덜 쓰게 되는 결과가 있는데 말입니다. 인플레이션을 생각해도 초기에 이자를 줄이는게 유리하지 않나요? 30년 후에 지금 내는 이자를 CPI로 계산해보면 엄청난 액수일텐데요.

대충 무슨 말씀인지 알겠네요. 집을 금방 팔면 어차피 principal을 추가로 페이한 시점과 집을 파는 시점 사이가 가까우므로 별 다른 saving이 없다는 말씀이시군요. 물론 그렇겠죠. 오래 살려고 사는 집이라면 다른 문제고요. 앞으로 한 10년만 더 산다고 해도 차이가 많이 날 것 같군요.

안쓸려다 또 씁니다.(죄송) 원금의 많은 포션을 엑스트라로 갚으면 그 이득이 눈에 보이지요.
그러나 30년 모기지에 30만불 별렸다고 가정하고 처음 5년동안 엑스트라로 매년 만불씩 원금을 갚다 5년뒤에 갑자기 집을 팔경우 어떤 차이가 나는지 비교하시면 됩니다. 그게 제가 전집에서 경험한것입니다. 그리고 전 엔지니어로써 언제 어디로 이사를 가게될지 모르지요. 작년에 다니던 직장에서 밀려나와 이제 새로운곳에 정착할예정입니다. 계획했던건 아니지만 4년만의 일이죠. 그래도 워낙 높아던 모기지레이트를 리파이낸스 했읍니다. 언제 팔릴지도 모르는집에 벌써 한달만에 리파이낸스에든 비용 뽑아냈읍니다. 그러면 뭘합니까 최근 일주일 까먹은 나의 사공일케이가 허망합니다. 그럼. 아 밥먹어야 되네요.

모게지 공부하며 글보다가 이해가 안가서 글을 남깁니다.

안쓸려다/님께서 30만불짜리 모게지 론을 가지고있다가 4년간 1년에 1만불씩 더 붓고 집을 팔게되었다.. 라고 표현하셨는데, 이런 경우 이자를 덜내고 원금을 4만불 만큼 더 값은거기 때문에 집을 팔고 모게지를 청산할때 원금 페이한 만큼 이익이 아닌가 싶습니다만. 계산법이 통 이해가 가지 안습니다.
물론 현재의 화폐가치가 미래의 화패가치와 환산하기 힘들다고 표현하신다면 이해를 하겠지만 지금 계산법은 통 이해가 안가네요. 원금은 무조건 까내는게 집을 판다고하더라도 그만큼 순익으로 떨어지는게 아닌가 싶습니다만.

네,
안쓸려다님 잘 이해했습니다..
님의 상황에선 그게 맞네요.
경험하신 내용도 맞구요..

원글님의 경우 20만불론의 반인 10만불을 갚으시는 경우
재융자보다는 그냥 원금을 갚는 것이
훨씬 이익으로 보입니다.

지금 현재 MFF의 이자율이 2%도 채 되지 않습니다.
즉 10만불 굴려서 더 남길 수 있는 플랜 없으시면
4.8%되는 모기지 원금 갚는 것이 정답입니다.
단 단기일내에 목돈 사용할 일이 없다는 전제에서요.
즉 다시 모기지에퀴티론 받으시면 약 8%합니다. 손해지요.

well-balanced budget으로는 제 생각엔
12개월 직업없이 쓸 수 있는 유동자금 확보..
나머지 재융자하지 말고 모기지 페이…
이것이 가장 좋은 플랜이 아닐까 합니다.

다음 두 조건을 보면 됩니다.

1) 현재 집에서 얼마나 오래 살 것인가? 오래 산다면 principal을 미리 갚는게 유리함

2) 만약 principal을 한 번에 많이 갚는다면, 몇 %나 한번에 갚을 계획인가? 한 번에 많이 갚을 수 있다면 유리함.

안쓸려다님이 말씀하시길,
“만약 집산지 몇년안되서 다시팔경우 엑스트라로 낸돈으로 이자가 주는것은 적어요”
“처음 5년동안 엑스트라로 매년 만불씩 원금을 갚다…”

라고 하셨으므로, 1) 과 2)에 모두 해당이 안되는 경우였습니다. 따라서 거의 이득이 없다고 생각하시는게 현명하신 판단입니다.

그러나 1)이나 2) 하나만 해당이 된다고 하더라도 이득이 있습니다. 1)과 2)에 동시에 해당이되는 원글님이나 저 같은 경우는 확실한 이득이 있습니다.

저 같으면 15년 fixed나 아님 7년 fixed로 리파이넨스 합니다.
원금 갚안가는게 보입니다. 물론 이자도 내려가고 월 내는 비용을 거의 같을거라 생각합니다.
그럼 여러면에서 절약을 할수 있지요..

30년 fixed의 원금 상환을 늘리는 케이스의 공방?이 많은 글이 였군요.. 오랜 기간이 지났지만 도움이 많이되는 글이네요.
한가지 정리해드리면, 30년픽스에 첫해에 추가로 넣는 모개지금액은 이자율에 차이는 조금있지만 4%기준에서 대략 이자가 200%줄어듭니다. 100불추가금을 내면 200불 이자가 줄어듭니다. 하지만 이자는 내가 안낼지도 모르는 30년 차의 마지막 이자와 원금이 상쇠됩니다. 물론 월 원그에 대한 비중도 높아지게큰됩니다. 하지만 원금 비중은 모게지 2배를 넣은경우 다음달 약 5-10불정도의 원금비중이 늘어납니다. 이말은 몇만불넣어도 5년 내에는 수익으로는 원금비중이 늘어난금액차 만큼이 수익입니다. 만불넣으면 5년내에 수익은 1000불 내외가 됩니다. 하지만 이게 30년이가면 x6해서 만불로 6천불의.원금절감+마지막에 내야할 이자 2만불 해사 2만6철불의 절감이되는겁니다.
5년후에 집을 판경우 1만불의 투자는 11000으로 돌아오지만 25년으로 30년 복리의 총3만6천불 기회비용과 비교가 어려운것입니다.
고로 장기 거주가 아니면 401k나 IRA등 장기 복리가 적용되는 투자를 권하는것입니다.