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집을 사서 모기지를 내면 소득세금이 줄어든다고 하는데.
다음 중 어느 것이 맞는 말일까요 ?(A) 1년에 모기지를 2만불 내면, 이것의 1/4인 $5000 정도 소득세금이 줄어든다.
(
2만불 전체가 아니라 모기지 이자 부분인 1만불의 1/4인 $2500 정도 소득세금이 줄어든다.
(C) 사람에 따라서 다르지만, 실제로 줄어드는 소득세금은 (보다 적은 경우가 많다.(A)라고 말하는 사람도 있고, (
와 같이 알고 있는 사람들도 많이 있지만,
사실 (C)가 맞습니다.—
모기지에 의한 세금 세금 감면 효과를 정확히 알기 위해서는 모기지를 내기 전후의 세금을 비교해야 합니다.
여기서 고려할 것으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.(1) Mortage payment 전체가 아니라 이자 (mortgage interest) 부분만 적용함.
(2) 모기지 이자만큼 그대로 세금이 줄어드는 것이 아니라, 모기지 이자를 Itemized Deduction으로서
소득 공제에 적용하여 세금 대상 소득을 적게 만들어서 결국 세금이 줄어드는 것임.
(2) 이에 따른 세금 감면 효과는 Itemized Deduction 금액과 Standard Deduction 금액을 비교해야 함.
(3) 이것은 소득 공제이므로, 실제로 줄어드는 세금액은 본인이 Tax Bracket에 따라 다르게 됨.
(4) Property tax, state tax와 donation (기부금, 헌금 등)도 그 효과에 영향을 준다고 할 수 있음.그리고, 이러한 것은 연방 세금 (federal income tax)에 대한 것으로,
state income tax에는 일반적으로 적용되지 않아서 state tax가 줄어들지는 않음을 유의하시기 바랍니다.
(어떤 state tax에서는 집을 rent한 경우에 rent fee를 일정금액까지 소득 공제를 해주기도 합니다.)물론 FICA tax (Social Security + Medicare tax)도 줄어들지 않습니다.
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연방 세금 (Federal Income Tax)의 소득 공제에는
Standard Deduction과 Itemized Deduction 두가지가 있어서,
이중 각자 자신의 상황에 따라 더 많은 공제 (Deduction)을 선택해서 적용하게 됩니다.집이 없어서 모기지 이자를 내지 않는 경우에는 보통 Itemized Deduction에 해당하는 항목이 별로 없기 때문에,
일반적으로 Standard Deduction을 사용합니다.예를 들어서, 집이 없는 부부가
State income tax : $2000
Gift, Donation : $500
를 냈다면,
이것이 Itemized Deduction의 대상이기는 하지만,
부부의 Standard Deduction 금액인 $11400 (2009년 기준)보다 적기 때문에
그냥 Standard Deduction을 사용하게 됩니다.
즉, 결과적으로 이들 항목에 대해서 따로 소득 공제를 받지 못합니다.만약 같은 사람이 집을 사서
Mortgage interest : $10,000 (전체 mortgage payment: $20,000)
Property tax : $4,000 을 추가로 내었다면,
Itemized Deduction 금액이 $16500 (= 2000 + 500 + 10000 + 4000)이 됩니다.이제 이 금액이 Standard Deduction $11400 보다 많으므로 Itemized Deduction을 사용하게 되는데,
이것은 집을 사기 전에 사용한 Standard Deduction과 비교해서
소득 공제를 $5100 (= 16500 – 11400)만큼 추가로 받을 수 있게 되는 것입니다.즉, 이전과 비교해서 세금 대상 소득 (= 과세표준금액 = Taxable Income)이 $5100 만큼 추가로 줄어들게 되므로
만약 본인의 Tax Bracket이 25%라면 $5100 * 25% = $1275 만큼 세금이 줄어들게 되고,
Tax Bracket이 15%라면 $765 만큼 세금이 줄어들게 됩니다.다시 말해서, 모기지 이자 $10000 * 25% = $2500 만큼 세금이 줄어드는 것이 아니고,
모기지 이자 + 재산세에 의한 감세 효과는 각각 9.1%, 5.5%이 된다고 할 수 있습니다.Tax Bracket은 부부 Taxable Income이 $67,900 ~ $137,050라면 25%인데 (2009년 기준),
Personal Exemption (인적 공제)와 Standard Deduction 등의 소득 공제를 고려하면
소득 공제 전 총소득이 9만불 정도라도 감세 효과는 그 아래 단계인 15%가 될 수 있습니다.물론, 집을 사기 전에는 없던 재산세를 추가로 낸다는 것도 기억을 해야겠지요.
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만약 소득과 세금이 더 많은 경우를 살펴보면…State income tax : $5000
를 내는 부부가 집을 사서 (기부금은 없다고 가정),Mortgage interest : $15,000 (전체 mortgage payment: $30,000)
Property tax : $8,000 을 추가로 내었다면,Itemized Deduction 금액이 $28000 (= 5000 + 15000 + 8000)이 되어서
Standard Deduction과 비교해서 소득 공제를 $16600 (= 28000 – 11400)만큼 더 받을 수 있게 되고,
Tax Bracket 25%를 적용한다면 $16600 * 25% = $4150 만큼 세금이 줄어들게 됩니다.즉, 모기지 이자 + 재산세에 의한 감세 효과는 18%가 됩니다.
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[추가 정보]
http://sorine.kseane.org/sorine_tax_faq.html
오해하기 쉬운 미국 연방 세금 신고의 기초
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(14) 부부 1년 총소득이 10만 달러이면 Tax Bracket이 25%이므로, 세금이 $25,000 (=100000*0.25) 인가 ?
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(16) 교회 헌금/기부금이나 의료비는 소득 공제를 받을 수 있나 ?
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(17) 집에 대한 재산세와 Mortgage 납부금은 세금 공제가 되어서 1/4 정도는 돌려 받을 수 있나 ?