안녕하세요.
저는 15년 고정 론으로 했고요.
여유돈을 principal balance를 줄이기 위해 pay를 한다고 해도, 매달 내는 액수는 줄어들지 않죠?
그렇다면 15년에서 기간만 줄어드는 건가요?

만약 그렇다면 별로 payoff를 해야할 이유가 없을것 같이 생각됩니다.
여유돈을 pay했을때 얻는 이점이 있을까요?

감사합니다.

맞습니다. 매달 페이먼트는 같고 기간만 줄어듭니다

빨리 다 pay하니까 그만큼 나중의 이자를 덜 내는 셈이 되지요. 물론 예정보다 더 많이 갚은 원금에 대한 이자가 줄지는 않지만요. 매달 약 8%정도 더 내면 많이 빨라진다고 알고 있고 저도 지금 그렇게 내고 있습니다.

이것 제 시험문제와 동일하네요.
이점은 없고 손해입니다.
왜냐면 15년 100,000불, 5% 로 가정하면 월 790.79를 냅니다. 이걸 줄여 10년에 내면 실지로는 월 1186.19씩 낸것이 되고 실 이자율이 7.48% 나 되게 됩니다.
따라서 특별한 일이 없이 미리 Pay off는 바보짓입니다.

broker님의 답변에 덧붙여서…
잇점은 이자를 적게 낸다는 것입니다. 왜냐면 원금을 미리상환하면 이자가 줄어들겠죠. 결국 월정액의 원금부분이 크지고 이자부분이 작아지는 현상을 빨리가져 올 수 있습니다. 하지만 이자부분에 대한 연말정산시 세금감면 혜택이 상대적으로 줄어들겠죠. 샐리리맨이라면 조기원금상환이 그래도 좋다고 생각합니다. 왜냐면 여유돈으로 주식투자 등의 적극적 투자를 통해서 (모기지이자-세금감면)보다 많은 소득을 올리기란 쉽지 않다고 생각하기 때문입니다.

15년 고정이나 30년 고정은 일반적으로 recalculation이 없습니다. 즉, 이번 달에 큰돈을 미리 갚아도 매달에 내야할 것이 줄어들지 않지요. 하지만 3년ARM이나 5년ARM 중에는 원금(P)을 갚을수록 매월 내야할 금액이 재계산되서 이자(I)가 내려가는 것도 있습니다. 혹시 계속 원금을 갚을 능력이 있고 and 별부담없이 refinance할 여력이 있다면 ARM으로 갈아타 보시는 것도 좋을 것 같습니다.

하지만, 매월 계속 원금을 어느 정도 갚을 능력이 된다면 원금을 갚기보다는 집을 하나 더 구입해서 투자로 생각해 보시는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다. 두 론 구좌의 이자들을 내는게 버거우면 Optional ARM이라는 것도 있습니다. 1.25%만 내는 것인데, 지면 상으로는 설명하기 복잡하군요. 전폭적으로 신뢰할 수 있는 론브로커를 알고 계시면 한번 고려해 보십시요.

ARM이라면 처음 고정 기간이 지났을 때 이자를 줄이는데 도움이 될 것이고, interest only라면 매달 이자를 줄이는 효과가 있겠지만, fixed라면 이자를 줄이는데 도움이 되지 않습니다. 매달 돈을 더 내서 10년만에 payoff 하는 것이나 그 돈을 따로 모아두었다가 10년됐을 때 한번에 payoff을 하는 것이나 모기지로 내는 돈은 차이가 없습니다. 그런 점에서 따로 돈을 모아서 이자라도 붙여 먹는게 낫다고 할 수 있죠. 그렇지만 모아놓은 돈을 써버릴 것 같으면 모기지에 더 넣어서 아예 꺼내지도 못하게 하는 것도 나쁜 선택은 아니라고 생각합니다.

“미동부”님, 시험 문제 잘못 푸신것 같은데요.
님의 가정과 같이 월 $400 정도씩 prepay 할 경우, 8년8개월(104개월)이면 mortgage가 끝나게 됩니다. 8년8개월 시점에서 계산해보면, prepay를 안할경우 남은 원금 = $51,423, $400씩 prepay를 했을 경우 남은 원금 = $0, prepay로 추가로 낸 돈 = 104 * 400 = $41,600, 결론적으로 prepay함으로써 $10,000 가량의 이득을 보게 됩니다. 만약 계속 그집을 보유하게 되면 그 폭이 점점 커져서, 15년을 채웠을 때, (180개월 * $790) – (104개월 * $1190) = $18,440 의 차이가 납니다.
http://web.da-us.citibank.com/cgi-bin/calcs/HOM16.cgi/citibankonline
만약 prepay할 돈을 다른데 투자해서 mortgage 이율 보다 높은 수익율을 낼수 있다면 이야기가 달라지겠지요.

답변 모두 감사드립니다.
15년 고정의 경우 매달 payment중 원금 상환 비율이 해마다 다음과 같더군요.

0~2 : 49.73%
2~4 : 54.95%
4~6 : 60.72%
6~8 : 67.09%
8~10: 74.13%
10~12:81.91%
12~15:90.50%

답변들을 종합해서 다음과 같은 결론을 내림이 타당한지요?
[1]여유돈이 있더라도 완전히 payoff할것 아니고, 부분적으로 갚을바에야 안하는게 낫다.
[2]원금 밸랜스가 완전히 payoff할만큼 충분히 작아졌으면, 비록 15년중 말년(즉 원금 상환 비율이 큰 period, e.g.10,12년차)에 있더라도 론을 다 갚아버리면 괜찮은 이자 세이빙 효과를 볼 수 있다. (15년 만기 상환하는 경우와 비교했을시)

다시 한번 감사드립니다.

주식투자를 해서 여윳돈을 모기지 이율보다 더 불리는 것이 가능하다면 모를까, 매달 아님 두어달마다 한번씩이라도 Extra payment를 하셔서 이자를 줄이시는게 돈 버는 일이 아닐까 생각이 되네요. 저는 지난해 6월에 집을 구입해서 아직까지는 여윳돈이 없어 그저 할당된 금액만 내고 있지만, 올해부텀 조금씩이라도 더 페이를 할 생각입니다.

고정론의 경우 extra payment을 한다고 해도 월 payment가 줄어들지 않으므로, 차라리 그 돈을 그대로 모아뒀다가, 나중에 한꺼번에 pay를 하는게 더 좋을것 같네요. 은행 이자라도 챙기게요. 즉 매달 extra payment를 일정액 해서 15년 짜리가 10년에 상환될 수 있다면, 10년 지났을때 모아둔 돈으로 한꺼번에 갚아서 론을 완전히 끝낸다는 거지요. 이게 가능한 말인가요?

다시한번 말씀드리지만 고정론이나 interest only, ARM상관없이 님의 모기지 어카운트에 prepayment panalty가 없고, extra payment가 loan balance의 amortization에 적용된다면 다른말이 필요없습니다. 은행저축이율이 모기지이율보다 낮기때문에 고수익투자를 제외한 은행저축에 여윳돈을 넣어두는것 보다는 여윳돈을 페이오프하고 생기는 여윳돈을 추가로 payment로 내시는게 더 낫지않을까 싶네요…

덧붙여, 페이오프한 여윳돈의 모기지이율만큼의 돈은 원래내던 이자에서 제외되므로 월페이먼트가 달라지지 않는다하더라도 월페이먼트의 이자가 작아지고 원금이 커지는 것이기때문에 이익인것입니다. 그래서 은행저축이율보다 모기지 이율이 높다면 extra payment가 낫게 되는것이지요. 달리생각하면 여윳돈을 모기지 이율로 저축하는 것이라고도 생각할 수 있겠네요. 물론 위에 제가 명시했던것처럼 모기지 어카운트가 조건을 만족한다면요…

아. troyguy님. 그렇군요.
예를들면 현재 고정론에 밸런스가 $200,000이고 월 페이가 $4000불(원금 $2000,이자 $2000)인 경우, 여유돈 $100,000을 payoff해서 밸런스가 $100,000로 낮추게 되면 월내는 액수는 똑같이 $4000불이자만 이를테면 원금이 $3000,이자가 $1000.
이런식으로 원금:이자 비율이 바로 조정된다는 말씀이신가요?

감사합니다.
그렇다면 위글에서 제가 쓴 해별 원금 비율은 변하는 것이었군요.
0~2 : 49.73%
2~4 : 54.95%
4~6 : 60.72%
6~8 : 67.09%
8~10: 74.13%
10~12:81.91%
12~15:90.50%

그런가요?
다시 한번 감사드립니다.

예, 그렇습니다. 하지만, 꼭 모기지회사에 님의 어카운트가 제가 명시한 조건을 만족시키는지를 알아보셔야 합니다. 대부분의 모기지는 조건을 만족할 겁니다.

감사합니다. 제 론은 prepayment penalty는 없습니다.
근데 혹시 원금:이자 비율 계산이 정확히 어떻게 되는지 계산해주는 싸이트 있나요? 잘은 몰라도 이것도 현재 밸런스, 론 지난 기간, 등등 넣어주고 계산되서 나올것 같은데…
참고로 BoA에서 모게지 계산해주는거 잠깐 쳐봤더니 다음처럼 나오네요.
밑에것은 $300,000 론 예이고요 $500,000 론으로 해봐도 원금:이자 비율은 해별로 같게 나오네요.

Your payment over the years

Year Principal($) Interest($)

2 1,179.80 1,192.58

4 1,303.61 1,068.77

6 1,440.42 931.96

8 1,591.58 780.80

10 1,758.60 613.78

12 1,943.15 429.23

14 2,147.07 225.32

Although your monthly payment is fixed, the amounts applied to Principal and interest change as you make your payments. Initially, your payment is applied almost entirely to the interest you owe. The longer you pay on the loan, the greater the amount that is applied toward the Principal; the amount that you have borrowed and must repay.

j님 계산이 서투시네요, 다시 계산해 보아도 제 계산 맞습니다.

수입에 여유가 있으면 Mortgage를 갈아타시는 것이 오히려 나을 것입니다.

모기지 이자율 이상으로 수익을 올릴 수 있는 곳이 있다면 그곳으로 투자를 해야 하겠지요. 그렇지 않다면 저축이율보다 모기지이율이 높으니 prepay하는 것이 맞겠지요. 대부분의 론은 prepay penalty가 없지만 아주 낮은 모기지이율로 좋아 보이는 거들에는 prepay penalty가 있는 것이 있다고 들었습니다. 즉 은행에서는 돈을 빌려가는 사람을 좋아하지 예정보다 미리 갚는 사람들을 좋아하지 않지요. 모기지 이율로 수익을 올리기 때문에겠죠.

이자에 대한 세금감면에서도 이것을 택함으로써 Standard Deduction을 못 받기에 집이 아주 비싸지 않으면 생각만큼 혜택이 없어 보입니다.

Refinacing도 Closing Fee로 따로 들기에 이율의 차이가 크고 Refinancing 이후 집을 계속 보유하는 경우에만 유리하다고 생각합니다.