30년고정에 5.25% 입니다. 2005년에 샀구요. 지금은 타주에 있는 관계로 랜트를 주었습니다. 랜트받은것으로 세금이랑 모기지 break even이 안되어 refinancing을 고려하니 이자율이 많이 내렸던데요. 포인트 없이 4.9%하는 곳도 있던데요 (bankrate.com으로 잠깐 찾아봤습니다). 현재 이율의 어느정도 이하면 closing cost 고려하여 리파이낸싱할만한가요?
보통은 이자율이 내려가서 다달이 내는 돈이 내려가고, 클로징 비용을 그 차액으로 나누어서 몇 개월/년에 break-even이 되는가 따집니다. 그러나 이 계산에서 빠진 것은 30년 모기지라면 30년이 다시 처음부터 시작된다는 것입니다. 기존 모기지와 리파이넨스된 모기지에서 앞으로 지불해야되는 총 이자를 계산해봐야 제대로된 계산이 됩니다.
총 이자 액수를 계산해보면 월 페이먼트가 어느정도 내려가도 결국 손해인 경우가 있습니다. 다달이 내는 액수가 부담스러워서 이자라도 더 내서 줄이겠다면 말리지 않겠습니다만, 보통은 그렇게 하는 것은 손해지요. 총 이자 액수도 줄이려면 이자율의 차이가 충분히 나야 합니다. 이미 4년간 페이하셨다면 5.25에서 4.9의 차이로는 충분하지 않을 것 같네요.
5.25%로 30년 모기지로 20만불을 빌렸다고 가정하면, 월 payment는 $1,104이고, 4년이 지났을 때 principal balance는 $187,776이고, 앞으로 26년 동안 내야할 이자는 $156,802입니다.
이상태에서 원금 $187,000을 4.9% 30년으로 재융자하면, 월 payment는 $992로 내려가지만, 앞으로 30년간 내야하는 이자는 $170,285입니다. 그리고 payment의 대부분을 interest가 차지하는 상황으로 돌아가므로, equity도 천천히 쌓이게 되죠. 여기에 closing cost까지 들어가야 합니다.
따라서 월 payment가 100여불 낮아지는 것이 절대적으로 중요한 경우가 아니라면 100% 손해인 것입니다.
4년이 지난 상황에서 4.5%의 이자율이라면 총 이자액이 비슷해집니다. 따라서 4.5%라고 해도 별로 재융자할 이유가 없는 것이죠. 이보다 낮은 이자율이라면 고려해볼 수 있겠습니다. 4.5%보다 많이 낮을수록 clonsing cost를 감안할 때 break-even point가 빨리 오겠지요?
