리플라이보다 별도의 제목으로 다시 올립니다.

론 오피서들도 직업이므로 수익을 내야하며 그 수익은 크게 3곳에서 옵니다.

1. Origination Fee
이것은 은행이 부과하는 것이라고 T님이 그러셨는데, 꼭 그렇지는 않습니다. 개인(고객)이 렌더(은행)로부터 직접 론을 얻을 때는 당연히 은행이 부과합니다만, 론 오피서를 통해서 론을 얻을 때는 론오피스의 몫이 됩니다. 이 fee는 1%가 관례로서, 이걸 안받는다고 하는 론 브로커는 다른 곳에서 부족분을 벌충할 것입니다.

2. 도매 이자율 + 마진
렌더는 개인 고객에겐 정해진 고시이율을 다 받지만, 론브로커 사무실에는 도매율의 이자율을 줍니다. 그러면 론브로커가 거기에 0.5%던 1%던 더 붙여서 고객에게 재판매합니다. 그 차액이 수익이 됩니다.

3. 리베이트
일찍 갚아버리는 경우에 페널티를 부과하는 조건으로 론을 얻으면 그만큼 렌더가 론 브로커에게 리베이트를 줍니다. 대략 3년 이내에 (집을 팔거나 렌더를 갈아타면서) 론을 다 갚아버리면 3%의 페널티를 물린다고 하는데, 그런 론을 팔면 페널티에 상응하는 금액을 렌더가 론 브로커에게 리베이트로 줍니다.

이상이 크게 수익을 내는 3가지라고 합니다. 즉, Origination fee가 없고 도매 이자율을 그대로 부과하고 prepayment penalty가 없는 론의 경우 (그런 론은 절대로 없지만) 론 브로커는 굶게 됩니다. 만일 origination fee를 받지 않고, prepayment penalty도 없다고 말한다면 2번에서 더 붙이려고 하겠지요. 그 론 브로커 사무실 소속 직원이 아닌 다음에야 도매 이자율이 얼마인지 절대 알 방법도 없고 말입니다.

모든 일에는 예외가 있기 마련이니까, 위 3가지 이외에도 론의 종류나 상황에 따라 다양한 변화가 존재할 것으로 생각합니다.

그리고 이자율에도 비밀이 숨어있습니다. 이자율은 인덱스+마진으로 이루어집니다. 여기서 마진은 고정이고 인덱스는 시장 동향에 따라 계속 바뀝니다. 예를 들어, BoA라는 렌더의 마진이 3.5%라고 하면, BoA가 제시하는 이자율 4.75%는 1.25%의 인덱스에서 나온 이율입니다. BoA가 취급하는 인덱스가 다음 달에 1.5%로 뛰면 BoA는 론 이자율을 5%로 올려서 고시합니다.

인덱스의 종류는 수백가지가 있으며, 렌더마다 자기들이 기준으로 삼는 인덱스가 다 틀린데, 그린스펀이 발표하는 페더럴을 인덱스로 삼는 렌더는 조심해야 합니다. 가장 안전한 축에 속하는 인덱스는 CODI나 COSI 등입니다. 그걸 인덱스로 삼는 렌더가 있다면 변동ARM을 얻더라도 안전합니다. (CODI 코다이는 3개월짜리 CD 구좌의 이율의 과거 12개월 평균치로서, 잘 변하지 않는 CD 구좌의 이율을 지표로 삼았고 다시 과거 12개월의 평균을 쓰기 때문에 매우 완만한 인덱스임).

결론:
CODI를 인덱스로 쓰는 렌더에서 론을 얻어 주면서, origination fee가 없고 도매이자율을 그대로 주고 prepayment penalty가 없으면 그것이 제일 좋은 론입니다. (하지만 그런 론브로커는 없죠).

변동ARM으로 론을 얻을 사람은 CODI 등의 완만한 인덱스로 쓰는 렌더에게 론을 얻으시는게 좋고, 3년 이내에 refinance나 렌더를 갈아탈 의향이 없는 분은 prepayment penalty 조건을 수용하면서 렌더가 론브로커에게 제공하는 리베이트의 일부분을 머니백 해달라고 부탁해 보시고요, 차살때 차가격 뽑아서 여러 딜러 연락하며 price match/beat 요구하듯 론 조건 정해서 여러 론 브로커에게 매치 요구하면 심플하고 효과적이 아닐까 싶습니다.

마지막으로, 제 글에서 틀린 점이 있으면 정정 부탁드립니다. 저는 리얼터도 아니고 론브로커도 아니기 때문에 (컴퓨터쟁이라고나 할까요) 제 글이 완벽할 수는 없습니다. 다만 현역 론브로커에게 배운 비밀을 다른 분들에게 도움이 되고자 전달할 뿐입니다. 그 사람은 1%의 origination fee는 예외없이 부과하고 (택스 디덕터블), 도매이자율만 부과하고, penalty는 가급적 부과하되 고객이 정 원하지 않으면 안부과하고 혹시 부과하면 머니백 준다고 하데요. 아무튼, 모두들, 지피지기백전백승 하십시요.

– mmung4u

좋은 정보 감사합니다.

머피의 법칙을 확률수학으로 분석한 것을 예전에 읽었습니다. 중국인 론브로커라고 더 정직한 것이 아니고, 백인 브로커라고 더 정직한 것도 아닙니다. 우리가 언어상 문화상 인맥상 한인 에이전트를 많이 상대하기 때문에, 일부 튀는 미꾸라지들로 인해 전체 물이 흐리다고 생각을 하기 쉽지 않나 싶습니다. 중국인 론 브로커 중에서도 인간말종이 왜 없겠습니까. 단지… 지피지기백전백승이니까, 숨은 비밀을 정확히 이해한 후 그걸 바탕으로 원하는 조건을 제시하고 그걸 수용하는 론 브로커에게 일을 맡기면 되지 않겠습니까? 혹시 클로징 다가오는데 장난치려고 말 바꾸면 강하게 본때를 보여주시고요. 그럼 즐.

정확하고 소중한 글 올려 주셔서 감사합니다. 제가 느낀 것은 한국사람들은 우는소리하고 때를(?) 쓰면 비용을 깎아주고 그렇지 않고 잘 모른다 싶으면 욹을 수 있는 대로 욹어먹으려는 경향이 있다고 느꼈습니다. 중국인 브로커의 경우 며칠 이내에 이자율 락하고 승인까지 받겠다고 말했고 예상 한 그대로 모든일을 처리하고 마무리 지었던 것에 비해, 한국 론 브로커의 경우 전화로 대화할때 따로 오피스에 찾아가서 말따로, 이리 저리 말을 바꾸는 것에 얼마나 어이가 없던지…이런 생각도 들더군요. 이사람들은 기본적으로 한국인 브로커를 찾는 고객은 대개 영어를 제대로 못하니 큰 약점을 가지고 있다고 간주하고 대하는 느낌마져 들더군요.
아뭏든, 좋은 경험했습니다. 그리고 한가지…신문에서 많이 광고하시는 사람들, 치과의사(정말 좋은 분을 지금은 만나 다행이지만 그 전 두명은 인간말종이었습니다. 광고는 근사한데…), 론 브로커, 리얼터…결국 악착같이(!) 다 뽑아 갑니다.
다시 한 번 좋은 글 감사드립니다.

전 300,000불 론을 15년 고정으로 5.0%에 했어요.
리얼터는 한인 광고 보고 연락했다가 어떻게 그냥 한국 사람한테 하게 되었는데,
이 리얼터는 어쨋든 자기 돈 벌어야 되니깐 집은 열심히 찾아 주더군요.
결국 저는 마음에 드는 집을 사긴 했죠. 하지만 한 20-30채 정도 봤고, 그 중에는 별 시원찮은 집들도 많았구요. 어쨋든 그런집들은 제가 안사면 되니깐…
근데 이 리얼터는 정말이지 거짓말이 입에 배었더군요. 성당까지 다닌다는 사람인데…뭐 제가 크게 손해 본거는 없지만, 좀 그렇더군요. 집에 전기가 안들어 오는곳이 있었는데, 한국 핸디맨하고 입맞춰서 seller로 부터 실제보다 크게 값 올려 돈 띁어내더군요. 저한테는 한마디 얘기도 없이 결국 저희집을 이용한거죠.
뭐…제가 직접 입은 피해는 아니지만…
또 자기 일하기 편해서 그렇다고 하면서 한인 론 브로커를 소개시켜줬는데 비교해보니깐 장난 아니게 비쌌어요. 분명 비싸게 받아서 지들끼리 놔눠 갓겠죠.
전 lendingtree.com 통해서 Amerisave Mortgage라는데 통해서 Ohio Savings Bank에서 돈빌렸는데, 그때 한인브로커는 싸게 준다고 5.25% 제시하면서 1 point($3000) 브로커수수료를 요구했고, 같은 이자율에 대해 Amerisave에서는 $2000 rebate가 주어지는 이자율이었죠. 모르긴해도 이런 한인 융자회사 통해서 론 받으시는 분들이 있으실테고, 그냥 안좋을것 같아 그냥 알리고 싶기도 했죠.
단지 한인 브로커가 좋은점이라면, 론을 얻을 자격(크레딧,다운페이,인컴등등)이 안되더라도 승인이 난다는건데, 그래도 5000불 차이는 횡포가 좀 심하죠.