직장 문제로 2년 반동안 살고 있던 오레건 집을 렌트를 주고, 4년만인 작년에 팔았읍니다. 같은 해에 이곳 애리죠나에 살 집을 구입했습니다. 오레건 집을 팔때 +15만불 이익을 보았읍니다. 이 이익에 대해 세금을 내야 하는 지요.

1. 양도소득세 적용 여부

렌트하던 집을 팔아서 구입가보다 높은 가격에 팔았다면, 차익(이익금)에 대해 세금이 부과됩니다.
• 단기 자본이득 (Short-Term Capital Gains): 1년 미만 보유한 경우, 일반 소득세율(10~37%) 적용
• 장기 자본이득 (Long-Term Capital Gains): 1년 이상 보유한 경우, 0%, 15%, 20%의 장기 양도소득세율 적용

2. 세금 감면 및 공제 방법

✅ 1031 교환 (Like-Kind Exchange)
• 렌트용 부동산을 판매하고 다른 투자용 부동산을 구입하면 세금을 **이연(유예)**할 수 있습니다.
• 단, IRS 규정에 따라 일정 기간 내 대체 부동산을 지정하고 매입해야 합니다.

3. 세금 계산 예시

예를 들어,
• 구매가: $300,000
• 판매가: $500,000
• 차익: $200,000

👉 투자용 부동산이라면 최대 20%까지 양도소득세가 부과될 수 있습니다.
👉 하지만 1031 교환을 하면 세금을 연기할 수 있습니다.

지난 오년중에 2년이상 거주했으니 Residential home exclusion해당되서 200k 모두 공제 가능한걸로 알고 있습니다.

집이 팔린 날짜를 기준으로 지난 5년 동안…
2년 이상을 그 집에서 거주했었으면 세금 없습니다.
그 2년이 꼭 연속적인 2년이 아니어도 됩니다.

본인 주거용 주택으로 렌트를 주지 않았다면 차액에 대한 세금이 없으나 렌트로 수입을 올려서 투자용 주택이 된 후 팔았으니 투자로 인한 소득이라 세금을 내야죠.
다른 주에 본인 거주 주택도 있으시고.
거주주택은 딱 하나입니다.
현재 살고 있는… 전에 살던이 아니고.
만약 렌트를 안 주고 본인이 이사 후 주택이나 permanent residency 를 쭉 첫째 집으로 했고 타주에는 임시 temporary 로 머물렀다면 모를까…. 그건 아니죠? 본인 면허증도 타주로 이사하면서 바꿨죠?

팔기전 4년동안 렌트 수입은 매년 세금 보고시 세금을 냈고, 렌트 집을 판 같은 해에 현재 거주 주에서 primary residence 로 집을 구입했읍니다. 물론 면허증도 바꿨읍니다.

2 년반 살다가, 4년동안 렌트준 후 팔았으므로, 2년 거주로 인한 세금면제가 안됩니다. 렌트수입 세금보고와 상관없이 렌트하우스 판매수익에대해 세금내야합니다

써주신 내용을 이해를 맞게 했다면 최근 5년 중 처음 1년 거주, 그후 4년은 렌트라 이해합니다.
일반적으로는 과거 5년 중 최소 2년(24개월) 이상을 본거주(Principal Residence)로 사용해야 하고 2년 연속일 필요는 없지만, 5년 중 합산하여 2년 이상 거주해야 하므로 Exclusion에 해당 사항이 없으므로 양도 소득세를 내게 됩니다.

다만 예외 규정으로 1년 거주 기간을 Proration 할 수 있는 가능성도 있으므로 이에 대해 살펴보시고 필요하시다면 전문가와 상담을 해보시는 것을 추천합니다.

그리고 렌트를 주면서 감가상각을 해 오셨다면, 감가상각 공제 금액은 Depreciation Recapture 규정에 따라 양도소득세와 별도로 과세될 가능성이 있습니다

pnaconnect@pna-cpa.com