렌트 수입도 샐러리에 합산되서 소득세 구간이 결정되는지 궁금합니다.

저희 부부는 둘이서 올해 230k 정도의 샐러리를 받았습니다. 저희가 이사를 오면서 예전에 살던 집 렌트를 주고 있기 때문에 한달에 약 3000불 정도의 렌트 수입이 발생합니다. 저희는 월세로 지내다가 올해 말에 저희가 이사온 동네에 multi family를 구입했고 거기서 11000불 정도의 렌트 수입이 발생했습니다.

이 경우에 저희의 올해 소득세 구간은 230k + 36K + 11K= 277k인 24%가 되는게 맞나요? 그럴 경우에 연말 정산 후 렌트 수입에 대한 세금을 내게 되는지 알려주세요.

그렇기는 한데요, 렌트하는데 들어가는 비용(모기지 이자, 수리비, 가드닝)과 감가 상각을 제외하고 나서 수입으로 잡힙니다.

Schedule E를 참고하세요.

매년 depreciation 되는 금액이 커서 렌탈 수입은 그걸로 다 상쇄됩니다. 당장은 그걸로 새금 더 낼 일은 없아요.

렌트를 주는 경우 모기지 이자나 재산세 뿐만 아니라 무엇보다 감가상각을 비용으로 적용하기에 대부분의 경우 실제 taxable income 이 늘어나는 경우는 거의 없습니다.

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JSTA님,

한 가지 질문이 있습니다. 그 감가상각은 결국 집을 팔 때, 반영이 되나요?

팔 때 양도세 계산의 기준 이익은

파는 가격 – (원래 집 산 가격 – 감가상각 누적분)

이렇게 되나요?

네 그렇습니다. 나중에 팔 때 이득이 많아져서 세금이 더 나올 수 있죠.

그렇다면, 결국, 렌트로 받는 돈은 short term gain으로 낼 tax가 long term gain으로 바뀌어서, 집 팔때 내는 결과가 되네요.

현재 생각하는 내용이 대략적으로 맞습니다. 그러나 감가상각을 한 경우 recapture 를 해야 하기에 세금이 capital gain tax 로 내는게 아니라 ordinary income tax + capital gain tax 이런식으로 냅니다. 즉, “감가상각 누적분’ 은 recapture를 해야 하기에 ordinary income tax 로 내고, “파는 가격 – 원래 집 산 가격” 분은 long-term capital gain tax 를 냅니다.

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아, 그렇습니까? 그렇다면, 렌트 수입은 그냥 연기만 될 뿐이지, 일반 소득으로 결국은 텍스를 내게 되는군요.

개잘버네 부럽다 ㅅㅂ

그럼 매년 감가삼각을 하지 않고 렌트 수입을 Income으로 계산해서 세금을 냈을 때는 집을 팔 때 depreciation recapture가 발생하지 않는 건가요?