작년부터 집을 살까 해서 한 5개월 정도 보고 있습니다.
지역은 뉴저지 버겐카운티고요…
여태껏 렌트 나가는 돈을 꽤나 아까워했는데, 이거 집 구입을 본격적으로 알아보다 보니 모기지 외에 나가는 돈이 꽤 되네요.

250K-300K 정도 집을 산다 치면 론 200K-240K 받아야 하니
재산세 연 $5-7천
클로징피+각종피 약 $7-9천
관리비 월 $200-$500
만약 나중에 집을 판다 치면 판매 비용 대략 $15000

5년이나 7년후에 이사할 예정이니, 모기지+이자 외에 나가는 돈만 최소한으로 잡아 약 4만불… 많이 잡으면 7만불…

월 평균으로 계산하면 대략 670불에서 930불 정도네요.

에이전트조차 말하길… 앞으로 5년동안 집값이 오르지는 않을거랍니다. 물론 떨어지지도 않을거라고 얘기는 합니다만….

반면 렌트는 점점 내려가고 있고….

피같이 모아뒀던 제 전재산을 투자하여 집을 샀는데, 만약 5년후에 집값이 그대로거나 혹 떨어지기라도 한다면, 다운페이한 돈을 그냥 날리는 경우가 생기겠네요.

많은 사람들이 얘기하고, 저또한 렌트는 버리는 돈이라고 얘기를 합니다. 하지만 집을 구입해서 지출하는 비용 또한 버리는 돈인데 그 액수가 렌트에 비해 결코 적지가 않네요.

게다가 렌트와 달리 거액을 한번에 지출해야 하구요.

아내가 집을 사고 싶어하는데, 저는 많이 망설이는 쪽입니다.
저는 주로 위에 언급했던 내용을 근거하여 주장하는 편인데, 과연 제 생각이 맞는 걸까요?

조언 부탁드리겠습니다.

PS: 참고로, 저는 고액연봉자가 아니며, 그냥 평범한 직장인이고, 돈많은 부모님을 둔것도 아니고, 다운페이도 지난 몇년간 안먹고 안쓰고 아껴서 모은겁니다.
10년 20년 느긋하게 기다려서 집값 오르기를 기다릴 형편은 아닙니다.
아이가 하나 있고, 둘째를 계획 중이라 앞으로 여유도 더 없을것 같네요…

집을 사는것은 inflation이 오르는것에 배팅하는것입니다. inflation (즉 집값)이 오르지 않고 그래도라면 렌트하는거나 집 사는거나 비슷하다고 봅니다. 오히려 가용자금이 많이 줄어들게 되므로 렌트가 이익일수도 있습니다. 특히 고소득자에게는 재산세 등의 소득공제가 되지 않으므로 렌트가 오히려 케쉬플로어상으로는 이득일수도 있습니다

5년후에 집값만 내려가지만 않는다면 집 사는게 훨씬 유리합니다. 모기지 이자랑 재산세는 소득공제대상이므로 이점 생각하시면 확실히 집사는게 유리해요.

집을 사는것과 랜트사는문제는 자신이 처해진상황에 따라
달리 해석하는부분도 있겠지만
어짜피 집은 있어야하고 특히 가정을 꾸려 온가족이 마음의
안정을 갖는것은 한달에 돈몇백불과 바꿀수없는 소중한것입니다.

렌트비가 돈을 버리는 것이라기보다는 어쩔수 없는 필요에 의한 지출입니다.
렌트없이 한국처럼 전세제도가 있으면 좋겠지만 없으니 다들 렌트해서 살아갑니다.

집을 소유한다는 것은 어느정도의 확신이 있을때 시도하는게 좋습니다.

예상외로 집을 산후 집값이 내려간다든지, 집수리비로 목돈이 나가는 경우가 생길수 있습니다.

반면, 집을 산후의 가족들의 안정감, 아파트에 살때의 아래 윗집때문에 신경썼던 부분들등 여러가지 돈으로 살수 없는 행복도 있습니다.

이번에 첫집을 장만한 가장입니다, 초등학교 아이들이 있구요, 아이들이 너무 좋아합니다, 정말 한달에 몇백불이 손해라해도 아깝지 않습니다. 자신이 처한 상황에 따라 다르겠지만 자녀들을 위해서라면 집장만을 권해드립니다.

렌트와 집사는 것을 비교해주는 웹사이트가 있습니다.
h t t p /www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html

집 소유의 장점으로 무형의 가치, 윗분이 말씀하신 가족이 있을 경우 안정감 등, 그리고 이자와 프로퍼티 택스를 택스리턴시에 소득에서 공제받을 수 있다는 점인데요.

이런 것에 앞서 자기 상황을 냉정하게 검토해 보시는 것이 제일 중요할 듯 하네요. 예를 들어, 집이 있을 경우 정말로 얼마나 리턴을 더 받을 수 있는지, 가상의 경우를 고려해서 직접 올해 텍스리턴에 대입해서 계산해 볼 수 있고요. 또한 집을 사고자하는 동네의 렌트시세를 알아봐서 제가 링크한 계산기에 대입해서 좀 더 현실적인 평가를 해볼 수 있지요.

게다가 님의 경우 이사하는 것이 확실하시면 그것도 좀 감안하셔야 할듯하네요. 집을 팔 경우에 셀러는 팔린 가격의 6%를 지불해야 하니까요.

여러가지 고려하셔서 좋은 결정 내리시길 바래요.

렌트비는 버리는 돈 아니죠. 어디 가면 공짜로, 또는 반값에 살게 해줍니까? 계산해보셨듯이 집을 사서 사는데는 비용이 많이 들어갑니다. 택스낼 때 디덕트 해봐야 손해를 덜 보는 것이지, 렌트에 비해 절대적 이득이 되는 것은 아닙니다.

물론 여기서 손해는 단순한 액수 비교이고, 집이 줄 수 있는 혜택을 위해 그 만큼의 비용을 지불한다고 생각하면 정당화될 수 있는 것입니다.

즉, 여기서 중요한 것은, 1)되도록 손해를 줄인다 (more downpay, shorter loan term등으로 이자를 낮춘다, 즉 가진 돈이 많은 경우 가능. 부동산 시장이 안정된 지역) 2)집이 필요한 이유가 예상되는 렌트와의 차액을 정당화하는지 생각해본다.

짧은 결론은, 렌트에서 도저히 못살겠고 집이 꼭 필요하다는 경우가 아니라면, 원글님의 상황 (경제적, 렌트비 수준, 이사갈 가능성)을 볼 때 렌트에 머무는게 좋을 것으로 보입니다.

그러나 제가 사정을 잘 아는게 아니므로, 특별히 집에서 살아야할 이유가 있다면 결정은 바뀔 수 있는 것이죠. 저는 렌트 7년 살고, 집에서 7년 살아본 경험이 있습니다. 집은 두 번 구입해봤고요.

많은 사람들이 은행에 내는 엄청난 이자 혹은 Property Tax는 아깝지 않고 렌트는 아깝다고 하는데 이는 정말 잘 못된 것이지요.
30년 고정 모기지를 가지고 있어도 2-3개월만 밀려도 바로 차압들어 옵니다. 그리고 처음 10년은 거의 이자만 내기 때문에 원금도 별로 줄지 않습니다.

아주 오래 살 생각이 아니라면 렌트도 괜찮습니다.
아직도 집값이 계속 오를 것이라는 환상에 빠진 분들이 주위에 많습니다. 물론 미 중부나 시골쪽에는 어차피 경기에 영향을 받지 않았지만 대도시 쪽은 아직 한 참 거품이 많은 것이 중론입니다.

지역 하우스 렌트비 1년치에 15를 곱해보면 그 집의 적정 집값이 나옵니다. 대도시의 경우 아직도 23-30을 곱해야 현재 집시세가 나오는데 엄청난 거품이 끼어있다는 것을 의미하고 이자율이 오르는 2012년쯤에 상당한 가격 조정이 예상됩니다.

위의 15라는 숫자는 지난 120년간 미국에서 절대로 변하지 않았던 숫자입니다.

은행들이 가지고 있고 내놓지않는 차압된 집들이 어마 어마 합니다. 그리고 대도시 중심으로 공무원들부터 대규모 Layoff이 앞으로 1-2년동안 쏟아져 나올 예정입니다. 이러한 모든 악재가 풀리고 나고서도 4-5년 정도 있어야 시장이 안정된다고 하는데….아직도 멀었습니다.

2007년에는 2008년 10월경에 주택경기가 완전히 풀린다는 뉴스가 넘쳤지요. 2008년에는 2009년 여름까지 주택경기가 완전회복되고 반등이 일어난다는 뉴스가 대세였습니다.

이제는 2011년쯤부터 올라간다는데….
가장 중요한 것은 인컴 대비 지출을 정확하게 반영하는 각 지역의 1년치 렌트비의 15를 곱한 값이 지난 100년 이상 단 한번도 틀리지 않았다는 것을 볼 때 아직도 거품이 빠지려면 한참이나 남았습니다. (물론 일부지역 제외)

집없으면 큰일나는 것처럼 한국분들 아직도 무리해서 집을 사시는데…얼마나 많은 주위 분들이 지난 몇년간 손해를 봤는지…

그런데 신기하게도 아직도 많은 분들이 집으로 돈을 좀 벌 수 있다는 환상에 빠져 있는데…지금보다 덜 심각했던 80년대 90년대에도 회복되는데에 거의 10년이 걸렸다는 경험치를 무시하면 안되겠지요.

7년이상 살 집을 지금 산다면 물론 의의가 없지만 어설프게 집사시려는 분들은 굉장히 큰 Risk를 안아야 한다는 사실을 꼭 명심하세요.

렌트비 절대 손해 아닙니다….미래를 위한 준비 기간이라 생각하세요.

저도 버겐카운티에 집을 2007년 초입에 구입했는데요,
물론 집값도 떨어졌지만서도,
내 집 이라는 사실로, 많은 애정이 들어갑니다. ^^

이 부분도 고려하셔야죠.
뭐 100년 사는것도 아니고… ^^

글쎄요. 요새 같은 시절에 얼마나 많은 분들이 한 곳에서 7년이상 살 수 있다고 확신하고 살 수 있나요? 집을 사는 이유는 내 집이라는 정신적인 안정과 가족들을 위해서라고 보는데 능력이 되고 아이들을 생각하면 집을 가지는 것이 나쁜 선택은 아니라고 봅니다.
원글님의 질문에 예 아니오라고 잘라서 말하라면 저는 예라고 하겠습니다. 렌트는 버리는 돈 맞습니다. 내것이 아니니까요.

모기지에 내는 이자는 버리는 돈 아닌가부죠? 재산세도 자기것인가요? 집사면 무슨 세금 한푼 안내는 줄 아는분 많으신데. 모기지에서 이자분만 세금 공제해 주는 겁니다. 그나마 이거 받을려면 기본 공제 만불 포기해야 되기 때문에 소득세 덜낸걸로 재산세도 안나와요.

원글님이 직접 계산하셨지만 집사면 돈도 연간 만불은 더 들뿐더러 집값떨어지면 다운한돈 날라가는 위험까지 뒤집어 써야 되는데. 돈을 더 들이면서 위험을 뒤집어쓴다? 이게 상식적으로 말이 됩니까?

정신적 안정과 가족들의 행복이요? 글쎄요 돈 웬만큼 잘버시지 않는 이상 집에다 월 천불씩 더 퍼부으면서 정신적 안정 찾기가 쉽지 않으실텐데요.

그리고 렌트는 아파트만 하는게 아닙니다. 집을 렌트할 수도 있어요.

미국사람들은 집을 차압시키거나 하우스렌트로 가는 것이 트렌드입니다. 한국이나 중국사람등 아시안들은 어떻게든 집을 사는 것이 트렌드입니다.
미국인 즉 100여년에 걸쳐서 할아버지세대부터 살아온 미국삶의 경험이 있는 사람들은 주기적으로 오는 불경기에서 어떻게 대처해야 하는지를 경험으로 아주 잘 알고 있습니다.

그런데 많은 한국분들은 수많은 경고에도 불구하고 10년안에는 오르느까 괜찮다 그리고 집은 반드시 소유해야 서러움(?)을 당하지 않고 당당하다는 상반된 논리로 수많은 경제하락의 희생양이 되기를 자처(?)하는 경우가 굉장히 많은 것이 사실입니다.

머리를 차게 냉철하게 다른사람들의 시선을 버리고 미국사람들 즉 이 미국땅에서 경험이 많은 사람들이 어떻게 하는지를 보고 판단하는 것이 중요할 때입니다.

자세히 보세요. 그분들이 집을 목숨을 걸고 사려고 하는지 아니면 다른 하우스를 렌트하면서 기다리는 것이 대세인지.

아파트가 싫으면 콘도나 타운하우스 혹은 하우스를 렌트하면 정말 내집처럼 평안하게 가족들과 잘 살 수 있습니다. 경기가 어려울때에는 이것이 가장 현명한 방법입니다.
은행이 풀지않은 포어클로저 하우스가 수백만채이고 앞으로 약 2-3년간 프라임 모기지의 체납에 따른 포어클로저가 다시 수백만채로 예상되는 시점입니다. 필이 오시나요?

전문가의 Advice입니다.

제가 그랬습니다. 능력 되면 나쁜선택은 아니라고 본다고요.

그러면님께서는 계속 렌트에 사시면 되겠습니다. 돈있고 없는 문제로 귀결되는데 그걸가지고 상식운운하면서 말씀 하실것까지는 없지요. 누군 산수 계산 못합니까? 저는 능력이 되니까 집을 구입했고 마음이 한결 가뿐합니다. 물론 가족들도 좋아하지요.

미국사람들이 어떻게 하는지 잘 알고 있다는 말에 동의하기는 힘듦니다. 그렇게 잘 알면서 포글로저와 숏세일이 주변에 널려 있나요? 그게 다 한국사람과 중국사람인가요? 사람 나름이고 기본적으로 이 미국사회는 빚으로 돌아가는 사회입니다. 다만 자기능력 하에서 얼마나 관리가능한지 아닌지가 관건이라고 생각합니다. 한마디로 능력되면 문제없는거고 능력안되면 사지 말아야 합니다.

동네마다 차이가 있네요..이동네에서는 저의집 rent할려면 1800불 주어야 합니다. 저는 물론 20%다운하고 이자, 원금, 택스 다 합쳐서 한 1200불 정도 들어가는데요..어느게 이익인가요..그리고 미국인은 5년이 상당히 긴기간 이라고 생각합니다. 왜냐하면 자식이 대학을 가면서 집을 떠난다고 자식이 집에 있는 기간을 18년년 정도로 생각하면서 자식이 어렸을때 집을 사서 추억을 많이 만들어 준다고 하더군요..그래서 저의옆집에 있는 미국인은 5년 살거라면서 집을 사던데..그옆의 한국인은 5년박에 안살거면서 집을 왜사는지 모르겠다고 하더군요. 인식의 차이이더군요..

집이 얼마짜리인지 얘기않고 제 경우를 얘기하면
모기지 35만불을 20년으로해서 한달에 약 2400불이 나갑니다.
그리고 재산세가 한달에 약 1000불해서 한달 불입금이 3400불 정도입니다.
많이나가지요???

3400불에서 한달에 원금갚아나가는게 20년평균 1100불정도 됩니다.
난 20년동안 2300불짜리(모기지이자+재산세) 월세를 살고있는거죠.

다운페이한것 CD금리계산하고 세금공제받은것 대략 계산해도
한달에 집에서 그냥 날아가는돈은 약 2500정도 입니다.

그런데 나하고 비슷한 집의 랜트가격은
지금 가격이 많이 떨어져서 3500불정도 하니까
그냥 이익이라고 생각하고 사는거죠.
이제 약 7년후면 모기지가 없으니까
노후자금이라고 생각도 하고
자식들과 같이 13년동안 이사않고 행복하게보냈으니
이또한 이익이라고 생각하고 ….
하여간 집은 사서 손해볼일은 없는것 같습니다.

집을 사는게 이익이냐 아니냐는 경우에 따라 다르다는데 동의하고, 참고삼아 제 경우를 말씀드리면, 저희집 렌트하려면 적어도 2800정도는 들텐데, 저의 경우 모기지이자와 재산세를 월 3200(2500+700) 정도 냅니다. 이중 1/3은 세금환급되죠. 그럼 한달에 2200정도 내는 셈입니다.
물론 집살때 downpay로 낸 돈이 묶여있으니, 이에대한 이자비용도 약간 감안해야 할텐데… 요즘같은 저금리시대에 25만불의 이자라 해봐야 얼마 안되죠. 그밖에 무형적인 부분도 있겠지만 일단 제외하구요.
렌트할때 2800내야하고, 집사면 2200정도 내야하니, 집값이 오르지 않더라도 이익이라고 볼수있죠. 물론 렌트산다면, 월 2800씩이나 하는 좋은집을 렌트하진 않겠지만, 같은집을 놓고 비교해야 공평하니까요. 참고하세요.

“이중 1/3은 세금환급되죠.”
–>
‘1/3’이라는 것은 연방세금 Tax Bracket 33%에서 나온 것 같은데,
Tax Bracket에 33%이 되려면, 부부 Joint의 경우 taxable income이 20만불이 넘어야 합니다.
(실제 소득은 이보다 더 많아야 함.)

또한, 모기지 이자에 의한 감세 효과를 비교를 하려면 Standard Deduction (2009년 부부 $11400)과 비교한 차액을 봐야 하기 때문에 실제 효과는 보통 훨씬 적습니다.

* sorine.kseane.org/sorine_tax_faq.html#Q17
(17) 집에 대한 재산세와 Mortgage 납부금은 세금 공제가 되어서 1/4 정도는 돌려 받을 수 있나 ?

* http://www.workingus.com/bbs/view.php?id=life&no=23759
모기지에 의한 세금 감면 효과

저도 물론 집을 가지고 있고 얼마나 그것이 정신적으로나 가족들에게 좋은 것인지는 누구보다도 잘 알고 있습니다.
다만 지금 시장에 뛰어드는 것은 그 어느때보다 Risk가 너무크고 또 주위 한국분들이 참 많이도 손해를 보면서 후회하는 것을 보기에 이런 저런 이야기를 적어 보았습니다.

위에 글 올리신 분처럼 의외로 집에서 오는 혜택이 그리 많지는 않습니다. 그러기에 집을 산다면 한박자 늦춰서 앞으로 2-3년내 대기하고 있는 1000만채 이상의 차압매물이 어느정도 소진되는 시점이 가장 중요한 “투자 포인트”가 될 수 있으리라 봅니다.

to 소리네님
—> ‘1/3’이라는 것은 연방세금 Tax Bracket 33%에서 나온 것 같은데,
주마다 다르겠지만, 주세가 있는 대부분의 주에선 연방+주세 합계 bracket 33%정도 나오는 일은 흔하죠.. 꼭 20만불씩 벌지 않아도.

모기지 35만불을 20년으로해서 한달에 약 2400불이 나갑니다. 그리고 재산세가 한달에 약 1000불해서 한달 불입금이 3400불 정도입니다.

재산세가 한달 1000불이고 뉴욕 재산세율 1.45를 기준 역산하면 85만불 짜리 집 사시네요. 모기지가 35만불이면. 50만불을 다운하신건데. 뭐 그정도 능력 되시면 집산사고 누가 뭐라고 하겠습니까.

하지만 일반적인 경우로 생각해 보면. 85만불에서 20%다운하고 집살경우 모기지가 68만입니다. 5,5%에 30년 하면 월 모기지가 3860입니다. 여기에 재산세에다. 집을 소유함으로 인하야 드는 추가 비용을 감안하면 월 5천은 든단 얘기죠. 렌트가 3500불이면. 렌트하는 것에 비해서 1500불을 더 낸다는 내야 한다는 얘깁니다. 2년을 기다려서 집값이 그대로면 3만 6천불이 이득이고 집값이 떨어지면 3만 6천불 + 알파가 이득이죠.

능력 있으시면 언제든 집사셔도 됩니다. 하지만 저 같은 평범한 월급쟁이 시라면. 한 2년은 기다리시는게 정신건강에 좋으실 겁니다.

owner님
소리네님이 말씀하신 부부의 경우 택서블 인컴 20만불 이상이 되야지 33%가 된다는 말은 tax bracket이 33%라는 말이 아니고 실질세율이 33%라는 말을 잘못 쓰신 것 같습니다.
tax bracket이 33%라고 하더라도 실질 세율은 33%가 훨씬 안됩니다. 실질소득이 20만불 정도 되야지 실질세율이 33%정도가 되게 됩니다.
왜냐면 누진세율이라서 그렇거든요.
이게 정확한 숫자는 아니지만 예를 들면
$1-$10,000 -> 10%
$10,001-$20,000 -> 15%
$20,001-$30,000 -> 20%
$30,001-$45,000 -> 25%
$45,001-$75,000 -> 30%
$75,001-no limt -> 33%
이런식으로 세금을 냅니다. 액수와 세율은 틀리지만 개념을 말씀드리기 위해서 쓴 숫자입니다.

얼마전에 집 구입이 끝나서 이제 이사 갈 일만 남은 입장에서 많은 분들의 의견 잘 읽었습니다. 저도 원글님과 똑같은 고민을 많이 한 편이였어요 ^^ 렌트와 집 구입 중 어떤게 옳을지 … 제 경우는 이렇게 되더군요.

현재 제가 있는 아파트는 스튜디오인데 RENT.COM 에서 최저 가격을 찾아서 2년ㅉㅒ 살고 있습니다만 … 렌트비가 $1070 입니다. 이번에 이사가게 되는 집은 방 2개짜리 콘도이고, 재산세와 HOA, 보험등 전부 포함해 한달에 $1870 을 내야 하고요.

클로징은 은행쪽에서 전부 커버해주기로 해서 집 구입에 들어간 값은 다운페이 정도네요.

그리고 정확하게 계산해본건 아니지만 세금 환급은 터보 택스에 넣어보니 렌트시에 매달 $90 가량이고 집을 구입하면 $420 정도 되더군요. 아무래도 현재 아파트는 몹시 낡은데다가 프리웨이 바로 옆이라 시끄럽기도 하고 세탁하기도 힘들고 … 윗층 물쓰면 소음도 좀 있고요 그에반해 이사가는곳은 위아래로 아무도 없고 세탁도 집에서 그냥 하면 되니 … 주변 환경도 훨씬 낫고 또 $8000 크레딧도 있으니까요.

결국 세금 환급에서 매달 $310 정도 이득을 보는거라 $1870 에서 $310 을 빼면 $1560 정도인데 … $500 차이로 스튜디오에서 방 2개 짜리 콘도로 이사가는걸 감안하면 뭐 … 역시 집 사는게 나을것 같더군요 그렇다고 방 2개짜리 렌트를 하자니 위 차이는 더 줄어들어버려서 결국 매달 내는 돈이 비슷비슷 해지고 …

사실 구입한 콘도 가격은 렌더로부터 받은 pre-approval 의 절반 정도 밖에 안되는 수준입니다. 요즘 시기가 시기기도 하고 아무래도 혼자 서 살 집이다보니 딱히 큰 집이 필요하지도 않다보니 … 그냥 그래서 리스크가 적은 쪽으로 갔습니다. 집 가격 자체가 작은걸 샀으니, 물론 집 값이 오른다면 그 상승폭이 적긴 하겠습니다만 어쨌든 이익인건 사실이고, 반대로 떨어지면 그 만큼 쿠션이 좀 있을테니까요. 또한 매 달 최소 $1500 에서 $2500 까지는 저축 및 투자 할 수 있게 돈을 남길 수 있는 정도로 지출을 제한하려다보니 그렇게 된 이유도 있고요 …

뭐 세상이 어디 제가 계산한대로만 굴러가겠습니까만은 일단 그 정도 리스크도 포함해서 어느정도 여유를 남겨놓은 상태로 집을 구입하는거니 그래도 크게 문제는 없을것 같습니다

만일 이사 가야하는 경우가 발생하면 아주 골때리는 일이 생깁니다. 돈좀 아끼겠다고 집샀다가는…??? 하우스가 필요하다면 그것도 렌트하면 되고, 집사기엔 리스크가 큽니다.

필요하면 사는것이고 아니면 마는것이고, 어쨌든 첨 집살때는 평생살것 처럼 해서 들어가지만.. 인생이라는게 쩝.. 어떤 계약이든 짧은것이 좋은거죠.

Accent2001 님,

제가 얘기한 것은 실질 세금이 아니라 Tax Bracket이 맞습니다.
단, Single이 아니라 부부 Joint의 경우를 예로 들었습니다.

2009년 연방 Tax Bracket. Married Filing Jointly

$0 – 16,700 : 10%
16,700 – 67,900 : 15%
67,900 – 137,050 : 25%
137,050 – 208,850 : 28%
208,850 – 372,950 : 33%
372,950 – : 35%

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owner 님,

State Tax는 state 마다 달라서
모기지 이자와 재산세가 공제되는 주도 있고
되지 않은 주도 있습니다.

저는 공제가 되지 않는 주가 많다고 들어서
(그리고, 제가 있는 MA에서는 공제가 되지 않기 때문에)
위 설명에서는 포함하지 않았습니다.
만약 공제가 되는 state라면 당연히 감세 효과가 늘어나겠지요.

여기서 중요한 것은 단지 state tax가 있느냐
그리고 그때 Tax Bracket이 얼마이냐 하는 것이 아니라
모기지 이자와 재산세가 공제되는지
그리고 공제가 되어 추가로 줄어드는 세금이
그 이전과 비교해서 얼마나 되는지 입니다.

그리고, 가족 수, 소득, 다른 공제 내역 등 개개인 상황에 따라
그 효과가 매우 많이 차이가 나기 때문에
한마디로 효과가 얼마다고 말하기는 어렵습니다.

예를 들어서, 부부 소득이 9만불이라면
Tax Bracket이 Federal 25% + State 8% 정도로서
이를 합해서 33%가 된다고 생각할지 모르지만,
사실 모기지 이자와 재산세에 의한 실제 감세 효과는
이보다 훨씬 적은 경우가 더 많습니다.

다음의 link에 설명되어 있는 것처럼,
* sorine.kseane.org/sorine_tax_guide_1.html#MORTGAGE

Tax Bracket 테이블의 소득 범위는 총소득이 아니라
소득 공제 등을 적용한 Taxable Income에 대한 것이기 때문에
모기지 이자와 재산세에 의해 추가로 늘어난 소득 공제에 대해서
연방 세금이 줄어 드는 효과는 25%가 아니라 15%가 적용될 수 있습니다.

또한, 이에 의해 줄어드는 세금액을 주택 구입 전과 비교를 하면
실제 연방세 감세 효과는 약 10% 정도 밖에 되지 않는 경우를 볼 수 있습니다.

이 경우에 state tax에도 공제가 적용된다고 해도
실제 감세 효과는 federal + state 합해서 15% 정도가 될 것입니다.

이 효과는 본인의 가족 수, 소득, State Tax, 다른 공제 내역 등에 따라서
다르게 되기 때문에, 효과가 거의 없을 수도 있고
30% 이상이 될 수도 있습니다.

부부 + 자녀 1명에 소득이 5-9만불 정도라면
연방 감세 효과는 5-10% 정도가 되는 경우가 많을 것 생각합니다.
이 경우에 State Tax에도 감세 효과가 있다 하더라도
보통 총 효과가 15-20%를 넘지 않을 것으로 보입니다.

소득이 11-12만불 정도라면 연방 감세 효과가 약 20% 정도가 되고,
state tax에도 효과가 있는 주라면 25% 정도가 될 수 있을 것으로 생각합니다.
물론 자녀가 없거나 Single이면 효과는 보통 더 늘어 납니다.

그리고, 소득이 매우 많고 state tax, 기부금 등 다른 공제 내역도 많아서
주택 구입 이전에 이미 Itemized Deduction을 이용하는 경우에는
주택을 구입한 후 모기지 이자와 재산세의 연방세 감세 효과가
25-28% 정도로 늘어날 수도 있습니다.

여기에 state tax에서도 공제가 된다면
33% 정도의 감세 효과를 얻을 수도 있지만,
이런 것이 일반적이라고 하기는 어려울 것입니다.

다음 link의 예를 보시고, 직접 계산을 해서 비교를 해보십시오.
* sorine.kseane.org/sorine_tax_guide_1.html#MORTGAGE