전 2004년 3월에 5/1ARM 으로 모기지를 시작했습니다,,
이율이 3.625% 였고요,,
이제 2009년 3월 부로 5년 3.625% 고정이율 끝나고,,
2010년 3월까지 변동이율 첫해 결정이 나왔어요,,

이자율 4.25% (Index 2.03% + Margin 2.25%) 입니다,,
전엔 한 2% 정도는 오르지 않을까 예상했는데,,요즘 이자율이 워낙 좋아서 그런지,, 그렇게 많이는 안올랐네요,,

매년 이런식으로 Index 에 적당한 Margin 만을 붙혀서 이런식으로 비슷하게 이율이 나오면,,
일단 시중 이자보다 높지 않을때까지는 그냥 refinancing 안하고 놔두는게 좋을까요?

요즘 30년 fix 나 15년 fix 가 좋은 상황이라,,
이자율 좀 많이 올리는 분위기면,, refinancing 해볼까 했었는데요,,

그냥 놔두는게 좋을까요?

제가 분석한 바로는 이렇습니다.
고수님들의 예리한 지적부탁드립니다.

보통 30짜리 이자율은 10 year bond + spread 입니다.
요즘 10 year bond가 2.6%~2.8% 사이에서 놀고있더군요
반면 spread는 론해주는 은행이 먹는 마진인것 같습니다.
이게 통상 1.5%정도라야 정상이라는군요.
근데 지금상황은 이 spread가 2.5%~3% 선에서 놀고 있습니다.
은행들이 지금껏 굶은것 만회하려고 spread가 높아진거라네요.
하지만 이게 정상으로 회복되는 과정에서
다시 1.5%정도까지 내려간다고 봐야겠지요.
일단 10 year bond가 3% 이내에서 계속 놀아준다면
당분간 30년 이자율은 5% 초반대에서 더 떨어진다고 볼수있습니다.

문제의 핵심은 fixed이자율이 올라가기전에 지금 옮겨탈것인가
아니면 이자율이 계속 낮게 형성된다고 가정하고 지금의 변동을
유지할것인가 인데요.

제 개인적인 생각으로는
현재 꿀꿀님의 이자율이 괜찮으니 계속 잡고 계셔도될것 같습니다.
왜냐면 제가 위에서 설명드린 이유로
당분간 30년 이자율이 확 올라갈것 같진 않으니까요.

전 객관적인 분석없이 그냥 느낌만으로 이자율이 좋으니 유지하고 싶은 맘도 있지만,, 내년엔또 어떻게 결정될지 모른다는게 문제입니다,,
어떤분은 보통 모기지 회사가 올릴수 있는 최고로 매년 올린다고 했는데,, 올해보니 그렇진 않았습니다,,제 계약에 매년 increasing cap 이 2% 인가 였던거 같은데,, 올해 0.6% 밖에 안오른걸로 봐서요,,
근데 다른한편으론 내년 시장상황을 모르니,, 그냥 15년fixed 가 현재 5% 미만으로 받을수 있으면 그냥 15년 fixed 로 할까 하는 생각도 좀 있어요,,
론이 많지 않아 (15만불 미만) 15년으로 해도 월payment 가 실직하지 않는한은 해볼만 한거 같아서요,, 현재 내는 돈의 한 150-200불 오르는 선에서 할수 있을것 같아서요,,
refinancing 해도 30년보다는 15년fixed 로 할까 생각중이라서,
요즘 이자율 낮아질때 보면 15년은 4.7% 나 그이하로도 될때도 있는것 같아서요
고민이 좀 됩니다,,

새로운 론을 시작하세게되면 두가지 안좋은점이 있습니다.
우선, closing하는데 생돈이 좀 들어갈겁니다.
두번째, 새로운 론을 시작할때는 monthly payment에서
이자가 차지하는 비율이 90%이상입니다.
같은 금액을 매달 집어넣어도
실재로 내는 이자의 절대금액을 비율로 따졌을때
생각하시는 비율보다 훨씬 큽니다.
한번 계산해보세요.
반면, 6년째 접어드는 monthly payment에서
실재 이자가차지하는 부분을 비율로 따졌을때
재융자씨 얻은 낮은 이자보다 더 적을거라 생각합니다.
물론 재융자 율이 3%정도 된다면이야 다른 이야기겠지만요…