현찰로 집을 사려고 합니다.
은행에서 모기지를 얻지 않으니까 Appraisal 같은걸 하지 않아도 되는데 리스크가 좀 있네요.
집은 타운하우스니까 가격은 옆집이랑 비교하면 대충 감정가를 알 수 있을 듯 한데요.
다른 주의사항은 뭐가 있을까요?

그리고, 꼭, Closing시에 변호사를 고용해야 합니까?

고맙습니다.

집은 올캐쉬로 사는게 현명한 방법이 아닐텐데요. 크레딧이 낮아서 이자율이 높으면 몰라도… 원래 집은 loan으로 사야, ROI도 높을뿐만 아니라, 세금혜택으로 인해 텍스 세이빙도 하실텐데…. 그냥 말씀드리는겁니다!

그냥 전부터 궁금했었는데요.. 세금 혜택은 모기지 이자에만 해당하고, 캐쉬로 집을 사면 그 이자 자체를 안내는 건데, Loan이 어떻게 이득이 될 수 있는 건지 설명 좀 부탁드려도 될까요.

연수입 30만불 정도가 되지 않는 한 이자로 내는 돈에 비해서 세금 혜택은 미미합니다. 세금 때문에 모기지 얻으라고 하는 놈들 사기꾼이에요

연수입이 30만불 이상이어서 세금 혜택이 무지하게 크다면, 모기지로 집사는 것이 유리할 수도 있다는 얘기인가요? 그것도 아닐 것 같은데..

구라도 적당히 쳐야지 아니면 리얼터 말 믿고 그냥 빚내서 집사면 이득이라는 감언이설에 넘어갈 정도로 무식한건가

왜 사기를 친다고 생각하시는지… 올 캐쉬로 사면 그 금액에 대한 return은 당연히 모기지 이자율이겠죠..? 요즘같은 저금리 시대에 왜 괜히 캐쉬를 넣어서 집을 삽니까? 30만불 투자하여서 return을 2-3% (이자율)받을바에는, 다른 투자처를 찾아서 최소 5%-7% 받겠습니다. 그게 더 금전적으로 현명한거구요. 또한, 처음 3-5년동안 interest 내는 금액이 많아서 당연히 tax deductible에도 도움이 많이 된다고 생각되구요.

더군다나, 금액이 높은 집일수록 당연히 모기지를 이용하는게 훨씬 cash flow에도 도움이 많이됩니다. 왜 괜히 투자자들이 모기지를 이용하여서 NOI를 높일까요? 건물과 하우스와의 NOI 계산법이 다르지만, 당연히 저금리 모기지를 이용하여 투자하는게 더 수익이 높지않습니까?

조금 비약이 심하시네요
일년에 최소 5-7%받는 투자처가 대체 어디 있나요? 그것도 30년을 꾸준히..
은행에 넣어둬도 1%도 못받는 현실에서, 현금이 있다면 현금주고 사는것보다 모기지가 더 이익이 된다는 말씀은 도저히 이해할수가 없네요.

30만불가지고 5-7%도 return을 못 받으시면 손해지요… target 인플레이션만 해도 일년에 2%인데… 은행에 저축하시는게 가장 바보같은 짓이구요. reits 같은 mutual fund만 넣어도 6% dividend는 받습니다. 당연히 return이 높으니 risk가 더 크겠지만. 저라면 그냥 절대 올 캐쉬로 집을 안산다는 생각이 확고합니다.

무식은 죄에요. 이자율은 itemized deductions라서 굳이 모기지 이자공제 안 받아도 standard deduction 선택하면 2015년 기준 12,600불까지 공제 가능합니다. 달리 말하면 모기지 이자가 없어도 12,600불은 공제 무조건 받는다는 겁니다.

제가 텍스에 정확히 몰라서 모를수가 있으나.. 무식이 죄라는건 올바른 표현이 아니죠.. 배움에는 끝이 없으니깐요.. 텍스에 관련된 일을 하시는것 같은데, 그런 자세로 client등을 상대하시나봐요? 그럼, 님이 말씀말하시는것은 그러면 모기지로 이득보는게 많이 없다는 말씀이신가요? 미국 텍스제도 자체가 homeowners으로 위주로한 법안이 아닌가요? 또한 30만불만 론을 받아도 처음 몇년에 12600불이상으로 이자가 나갑니다… 집값이 얼마나 하는지는 모르겠으나, 론을 많이 받았을경우 당연히 property tax와 mortgage interest만 해도 12600불 이상으로 나갈텐데.

간단히 말해서 나간만큼 안들어오면 손해입니다.
‘property tax와 mortgage interest만 해도 12600불 이상으로 나갈텐데’
property tax 는 현금으로 구입을 하건 론을 하건 똑같으니 제외하고
mortgage interest 를 낸 만큼 혜택이 없으면 손해입니다.
은행보다 수익을 낼수 없다면 빚내지 않고 사는 것이 이득입니다.

타운 하우스는 꼭 변호사를 사야할 필요는 없을것 같습니다만, 능력있는 리얼터를 구해서 잘 알아 보셔야 합니다.
현금으로 구입하실거면 (저도 윗분과 동의, 미국에서 현금 주택 구입은 별로 이득이 없습니다), 론 오피서도 필요 없으시니, 리얼터만 구해서 주택에 대한 지하자원 소유권이나 저당 설정들을 꼼꼼히 확인해 보셔야 하고, 인스펙션을 꼼꼼히 하셔야 나중에 혹시 라도 발생할지 모를 불상사에 대비 하실수 있습니다.
셀러에게 홈 워렌티 보험도 꼭 들어 달라고 요구 하시는게 좋습니다. 저도 얼마전 주택 구입시 꼼꼼한 인스펙터를 구해서 자세히 살펴본 후에 아무 이상이 없음을 확인하고 이사를 해서, 셀러가 사준 홈 웨렌티 보험으로 집안의 모든 키를 새로 바꾸고 가라지 도어 코드도 모두 바꿨습니다. 1년 동안은 집에 이상이 생겨도, 홈워렌티 보험에서 홈 인슈런스가 커버하지 않는 사소한 문제까지 모두 수리해 줍니다.

아무리 모기지 이자에 대한 세금혜택이 주어진다 한들, 이자를 안내는 현금구입을 당할 재간은 없지요.
돈이 없다면 모를까, 현금이 손에 있는데 모기지를 얻는건 앞뒤가 맞지 않는겁니다.
주식같은 투자의 귀재라서 년 7-8%정도 꾸준히 이익을 낼 자신이 있다면 모를까, 현금이 있으면 현금 주고 사면 최고지요.
론이 없기때문에 초기에 돈도 많이 세이브됩니다. 에스크로피등등 다 합해서 몇백불정도면 클로징할수 있구요.
그 외에 인스펙션 및 집보험을 들으셔야합니다.
올캐쉬라시니 특히 집 보험드는것 잊지 마시구요 (모기지가 없으니, 누가 들으라고 하질 않거든요).
딱히 변호사를 사실 필요없습니다. (그 주가 변호사를 필요로 하지 않는한)
타이틀컴퍼니에서 알아서 다해줍니다. HUD같은 기본 서류 및 deed (현금이라니 아마도 warranty deed일듯.. realtor와 상의하세요) 만 꼼꼼히 살펴보시면 되구요

appraisal은 하시기를 추천합니다.
현금오퍼라니, 의무사항은 아니지만 감정가를 가지고 집값을 더 깍거나 할수도 있고 집구조나 크기등도 정확히 알게 되며,일단 감정평가 자체가 얼마 하지를 않습니다.

모든 의견 감사드립니다.
돈을 많이 벌어서 현금구매하는건 아니고요. 하여간 모기지 3.12%로 Pre approval 받았는데 않하기로 했습니다.

– Appraisal과 Home Warranty 보험은 좀 더 알아봐야 겠네요.

FYI

http://www.csmonitor.com/Business/2012/0717/Zuckerberg-s-1-percent-mortgage-Why-does-a-billionaire-need-a-loan

지나가다 2님이 주신 아티클을 2줄로 요약하자면
마크 쥬크버그 같은 빌리언에어도 집 살때 론 받아서 산다.
집 현찰 살 돈으로 좀더 수익이 유리한 곳에 투자해라.

이런 극단적인 케이스는 말그대로 억만장자한테나 해당되는 얘기입니다. 인플레 이하로 론을 받으면 누가 마다하겠습니까. 이걸 가지고 순진한 사람들 론 받으라고 꼬드기는 사람이 더 나쁜 것 같습니다.

마크 주커버그가 받은 이자율이 얼만지나 알고 있냐? ㅉㅉ 잘 모르면 그냥 지나가

미국에서 집살때 론 받는것이 더 일반적인 케이스이구요,
현찰박치기를 고민하시는 분을 위해, 마크 쥬크버크 같은
돈 많은 사람도 현금 유동성을 위해 론받아서 하니
너무 론받는것에 대해 고민하지 말아라 그런 뉘앙스라고 할까요.

부동산 경기를 부추기려는 그런 의도도 있겠죠. 꼬드긴다기보다는
더 일반적인 얘기를 해 드리려는 것 같은데요.

저는 아주 상식적인 얘기를 하려는 겁니다만.. 물론, 미국에서 집살때 론 받는 것은 당연히 일반적인 케이스 죠. 왜냐? 현찰이 없으니까! 현찰이 있는 사람한테 론 받으라는 얘기를 하는 것이 한심해서 하는 얘기입니다.
인플레이하로 론을 받는 다는 것이 무슨 의미인지 모르세요? 쥬크버그가 돈을 빌린 것이 아니라, 1%이자 (모기지 1% – 인플레 2%)로 돈을 빌려 준 셈입니다. 이런 꿈같은 예를 들어서 일반화 시키려는 의도는 “꼬드기는” 거구요.

변호사는 반드시 고용하십시요. 집구매는 쉽게 돌이킬 수 없는 일입니다.

Appraisal과 Home Inspection은 반드시 하셔야 합니다.
이 결과에 따라 집 값을 조금이라도 줄일 수 있으니까요
주에 따라 변호사가 반드시 있어야 거래를 할 수 있는 곳이 있고 아닌 곳도 있다고 하지만
저는 변호사 추천합니다.
리얼터가 아무리 경험이 많고 똑똑해도 Closing을 하는 걸 구경하고 어깨 넘어 배운 지식이 많을 뿐이겠죠
변호사 안쓰면, Title Insurance 구입, Title 변경, Local Tax 등록 등등등 모두 자기가 해야 하고
무엇을 빼먹었더라도 그걸 모르고 넘어가서 나중에 문제가 될 소지도 있으니까요

그리고 현금 있으면 현금으로 사는게 쵝오!!!
세금 환급이 가능하다는 것은 이자에 대해서 잘하면 공제를 받을 수 있다는 것이지
이자를 조금 낸다면 Standard deduction 보다 공제를 받지 못합니다.
집값의 절반을 투자해서 투자 수익을 올릴 수 있겠지만,
수익을 올릴 수 있다는 건 잘 못해서 까먹을 수도 있다는 Risk 가 있다는 것을 꼭 염두해야 합니다.

IRS 에서 수상하게 생각하지 않을까요?

어쨌거나 현금 일시불로 다 주고 집을 사는게 일반적인 일은 아니지 않습니까?

얼마짜리를 현찰로 사실려는지 궁금하네요.
팔로알토쪽에 사는데 여긴 타운하우스 1M정도는 대충 현찰로 사는 중국애들이 많네요. 오퍼시 유리하기도 하구요.
얼마전엔 로스알토스에 타운하우스 1.3에 나왔는데 1.8에.현찰 오퍼 채택했더군요…
현찰이 돈만 있다면 유리합니다.