하우스를 렌트해서 살고 있는데요. short sale인가로 해서 집이 시장에 나왔고, 오퍼를 한 새 주인이 구입 후에 살려고 하니, 나갈 준비를 하라는 식으로 연락이 왔습니다. 아직 계약이 확정되진 않아서 공식적인 날짜가 온 건 아닙니다. 근데, 제 상식으로 도저히 이해가 안되네요. 물론 집값이 떨어져서 손해가 있겠지만, 세입자 입장도 생각해줘야지요. 집주인은 타주에 살고 있어서, property manager에게 이사비용을 줄 수 있냐고 물어보니, 집주인에게 물어보긴 하겠지만, 기대는 하지 말라고 합니다. 그리고, 만일 계약이 확정되고나서 집을 비우지 않으면 법적조치를 해서 코트에 세우겠다고 하는데, 어떻게 해야 합니까?
계약서엔 이렇게 적혀 있네요. 이게 무슨 말입니까?

Enforcement: Any failure by LANDLORD to enforce the terms of this agreement shall not constitute a waiver of said terms by LANDLORD. Acceptance of rent due by LANDLORD after any default shall not be construed to waive any right of LANDLORD or affect any notice of termination or eviction.

제가 사는 곳은 네바다 라스베가스 근교 핸더슨입니다.
답변 좀 부탁드립니다. 감사합니다.

“이 계약의 조건을 주인이 집행하지 않는다고 해서 그 조건을 주인이 면제한다는 뜻은 아니다. 체납 이후에 주인이 월세를 받는다고 해서 주인이 자신의 권리를 포기하거나 계약 종결 또는 철거 통지에 어떤 영향을 주는 것은 아니다.”

이 부분은 상기하신 상황과 직접 관련이 있는 문구 같지는 않고요. 집이 매매될 경우에 대한 문구가 있는지 살펴 보시지요. 아무 문구가 없으면 해당 주의 부동산 법에 이런 경우 어떻게 하라고 되어 있나 보셔야 할 것 같습니다.

오바마가 세입자를 위한 새 법을 만들었군요. 이 것은 foreclosure의 경우이지만 short sale의 경우에도 적용이 되는지 이 부서에 한 번 문의해 보세요. 왼 쪽 및에 번역판도 가능하네요.

foreclosurehelp.nv.gov/Renters_Eviction.htm

감사합니다. 문의하는 이메일을 보냈습니다. 긍정적인 답변이 왔으면 좋겠네요.

사정이 복잡하긴 하지만 겁먹을일이 아닙니다. 조금 의심이 가는 몆가지는 바이어가 집 구경도 하지 않고 집을 구입한다고 하는지? 그리고 현재 property management 회사가 셀러 리얼터로 고용이 되지 않는 이상 그회사가 더이상 관여할 일이 아닙니다. 일반적으로 Rental property를 관리해주고 집주인으로 부터 fee를 받는게 전부인데… 현재 상태는 그회사가 나가라 마라 할 입장이 아닙니다. 다음에 오면 너희 회사와 상대하지 않겠고 집주인이나 은행(Lender)하고 상대할거라고 하고 계약위반은 집주인이 했고 계약이 종료하지 않았으니 집에 살 권리가 있다고 하고 문제가 있으면 법정에서 해결하자고 당당하게 말하시고 동시에 변호사에게 상담을 받아 보세요. 시에서 운영하는 무료상담을 해주는 곳도 있습니다. property manager 말대로 실제로 집을 보지도 않는 상태에서 바이어가 있어 오퍼를 넣었다고 하더라도 모기지론을 해준 은행(lender)이 관여를 하기 때문에 숏세일은 쉽게 이루어지지 않습니다. 집이 팔리기 까지는 최소 3개월 길게는 6개월까지도 걸립니다. 짐작컨데 Renter를 겁을 주어서 내보낸 다음 집을 보여주고 일들을 진행하려는 계획이지 않을까 합니다. 실제로 집이 팔리게 되면 결국 나가야 되겠지만 일단 디파짓과 이사비용은 받도록 해야지요. 현재 숏세일을 거론되는걸 보면 일단 집주인은 모기지론을 3개월 이상 납입금을 지불을 하지 않은 상태입니다. 결국 집주인이 돈이 없다는 건데 디파짓과 이사비용을 받지 못할 경우도 생각하면 렌트비를 더이상 내지 않아도 될 상태일수도 있습니다. 이것도 변호사에게 확인을 하세요. foreclosure의 경우는 lender와 상대를 해야 하지만 숏세일은 집 오너에게 아직까진 집에 대한 권리가 있습니다.

집을 보러 온 지는 3-4개월 되었습니다. 싫지만 적극 협조해 줬구요. 첨부터 이 사이트를 몰라서 끌려다녔습니다. 집 주인이 타주에 살아서 property 회사가 관리하고 있는데, 이사비용은 집 주인이 어려워 못 줄거 같다고 하고요. 디파짓은 이사 나갈 때 집 상태가 원 상태와 동일하면 다 돌려준다고 합니다. (이거 당연한 얘기 아닙니까?) 무료로 법률 자문해 주는 곳을 찾고 있는데, 이거 영 불쳔하고 번거롭네요.

제가 아는 분도 집을 렌트하여 살던중에 집주인이 foreclosure 를 하고 뱅크럽시를 하는 바람에 디파짓도 받지 못하고 살던 집에서 나온 적이 있습니다. 만약을 대비하여 렌트를 내지마시고 나중에 빌이 오면 디파짓과 이사비용까지 계산하여 해결하는 것이 좋을듯 합니다. 비용이 들더라도 변호사에게 확인을 하는것이 제 아는 분의 경우보다는 나을듯 합니다.

렌트비를 안내자니 일일 이자까지 계산해서 청구한다고 계약서에 되어 있어서요. 그리고 변호사를 살려고 하니, 벼룩잡는다고 초가삼간 태우는게 되어, 오히려 비용이 더 들까봐 주저하게 되네요.

현재 거주하고 있는 시(city hall) 의 하우징 관련 부서에 전화하셔서 free housing counseling 해주는곳이 있는가를 알아보시고 없다면 로컬에 있는 housing 관련 변호사와 상담을 해 보세요. 보통 30분을 1세션으로 하고 상담을 하는데 지역과 변호사에 따라 50불에서 100불의 상담료를 지불하게 될겁니다. 그러면 변호사가 어떻게 하라고 조언을 해줄겁니다. 만약 소송을 한다면 비용은 변호사가 님의 사정과 소송금액에 따라 님에게 이익이 되게끔 해줄겁니다. 소송까지 가지 않고 변호사가 중재에 나서면 소송을 하게되면 집주인쪽에서 변호사 비용과 소송비용등 더 많은 비용을 지불하게 되기때문에 소송까지 가지 않고 일이 쉽게 해결될수 있습니다. 변호사라고 다 잘하는 건 아니고 일반적으로 비싼 변호사가 일을 잘 처리합니다.
집을 보러오는데 협조를 잘 하셨다니 이해가 되지 않는 부분입니다만 지금까진 그렇게 하셨지만 지금부터라도 까칠하게 나가도록 하세요. 계약서에 보시면 집주인이라고 해서 Emergency가 아니면 렌터의 허락없이 집에 들어 올수 없다고 되어있는것이 일반적입니다. 디파짓과 이사비용을 해결해 주지 않으면 더이상 협조하지 않을거라고 하고 주겠다고 하는 디파짓도 알수 없는겁니다. 집주인이 나중에 돈없다고 주지 않으면 결국 법정까지 가야하는 번거로움이 있습니다. 일이 잘되어 원하는데로 주겠다고 하더라도 말로 한건 법정에서 효력이 없으니 서류로 받아 넣으시고요.
번거롭다고 본인의 권리를 포기하는 경우가 많기때문에… 이걸 이용해서 상대는 님에게 부당한 요구를 하는겁니다.

한가지 더 현재 경우는 법적으로 님에게 결코 불리한게 아닙니다. 소송이 걸리게 되면 타주에 있는 집주인은 집의 위치가 있는 법정으로 와야합니다. 그건 집주인에게도 번거로운 일이 됩니다. 출석을 하지 않으면 님의 당연히 이기는 것이고요. 그리고 현재 바이어가 집을 사려고 하는데 소송이 걸린 집에 더이상 구입을 하지 않을것인데 어짜피 이래저래 집주인에게는 불리합니다. 소송을 하라고 하는것이 아니라 법적으로 준비하고 변호사가 중재를 할수 있도록 준비하고 상대에게 그 사실을 알리고 그쪽 반응을 보시고 그후 일들을 진행하시면 됩니다.