안녕하세요?
집을 사겠다는 마음을 가진 지 한 2주일 된 사람입니다.
이번에 잡 때문에 멤피스로 이사를 하게 되었는데 ..
아파트를 보러 다니다가 … 콘도를 발견하였는데 …
가격이 생각외로 그리 비싸지 않아서 차라리 사는 것이 낫겠다는 생각이 들었습니다.

저는 혼자라서 그냥 싱글베드 콘도나 투베드 콘도를 사려고 합니다.
집은 처음 사는 것이며 제가 집을 사기로 한 것에 오바마가 주는 8000불 혜택도도 들어갑니다.
현재 제가 보고 있는 콘도는 40년된 콘크리트 건물이고
건물이 남북으로 길게 들어선 12층짜리 빌딩 한 둥입니다.
건물이 남북으로 길고 건물 가운데 남북으로 긴 복도가 있으며
한쪽의 콘도 unit 은 동쪽으로 창이 나 있고
다른 한 쪽의 콘도 unit 들은 서쪽으로 창이 나 있습니다.
저는 가능하면 동쪽으로 창이난 unit 을 사고 싶습니다.
현재 동쪽으로 창이난 unit 은 6층에 원배드 unit 이 하나 있고
10층에 2베드 unit 이 있습니다.
이 10 층에 있는 2 베드 unit 은 가장 끝 집이라서 거실 창문이 동쪽과 남쪽으로 다 있고
view 가 아주 좋습니다. 동쪽으로는 큰 빌딩이 없고 남쪽으로는 한 100 미터 떨어져서 한 12층 정도되는 빌딩이 있습니다.
지금 10층에 있는 그 2 베드 unit 을 사려고 하는데 어떻게 딜을 시작해야 좋을 지 알고 싶습니다.
2베드 콘도 unit 의 monthly fee 는 311 불이고 property tax 는 일년에 약 1200 불 입니다.
현재 나온 가격은 $74900 을 요구하는데
현재 주인은 캘리포니아에 살고 집은 그냥 짐들만 있더군요 …
현재 주인은 2004년도 6월에 이 콘도를 $64000 에 샀고 집안에 리모델을 하거나 한 것은 없습니다.

내일 만나서 딜을 하려고 하는데 ..
제가 리얼터 없이 혼자 하려고 해요.
셀러 리얼터가 맘에 드는데 … 그렇다고 셀러랑 같은 리얼터를 쓰기는 싫고 ….
제가 여기에서 리얼터 없이 계속 여러 콘도를 보러 다녔는데 …
다를 리얼터들이 그냥 맘에 잘 안들더군요 ..
그런데 현재 제가 딜하려고 하는 10층에 있는 그 2베드 콘도의 리얼터는 broker 이고 …
하는 행동이 맘에 드네요 …
현재 이 10층에 있는 그 2베드 콘도는 마켓에 나온 지 1년이 된 것입니다.
제가 이 콘도를 현재 주인이 산 가격보다 더 주고 사고 싶지는 않습니다.
그러나 최대 $67000 까지는 좋은데 … 그 이상에 사고 싶지는 않아요 …
얼마에 딜을 시작하는 것이 좋을까요 …
일단 처음 딜이 성사가 안되면
그 다음 딜을 얼마씩 증가시키는 것이 좋을까요 ..
이 콘도의 주인은 전통적으로 counter offer 를 하지 않는다고 하는군요 ..
지난 일년 동안 여러 오퍼가 있었지만 … counter offer 를 한 적이 없다고 하는군요 ..
저는 콘도를 캐쉬로 살려고 합니다.

여러 고수님들의 의견을 듣고 싶습니다.
어떻게 딜을 시작해야 하는 것인지 ….
딜을 할 때 그 셀러한테 대답할 시간으로 제가 얼마간의 기간을 주는 것이 적당한가요 …
감사합니다.

저는 이 콘도 unit 이 맘에 들지만 …
가격이 맞지 않으면 언제라도 그냥 포기할 마음이 있습니다.
셀러한테 끌려 다니기 싫어서요 …
그냥 자존심이 상하는 것 같아서요 …

만약 이 2베드 콘도 유닛의 딜이 성사되지 않으면
원베드 콘도 유닛을 딜하려고 합니다.

(참고로 원베드 유닛은 얼마전 까지 $49900 이었는데 … 며칠전에 $45000 으로 내렸습니다….
내부 수리가 대대적으로 필요한 듯하여 한 $10000 를 내부 수리 비용으로 보아야 할 것 같아서 $35000 이상을 주고 사기에는 곤란해 보입니다. )

혹시 콘도 살때 주의해야 할 것이 있으면 … 그것도 좀 알려주세요..
미리 감사드립니다.

집값이 무척 싼데 한번 놀라고, property tax와 monthly fee가 비싼데 또 한번 놀랍니다… 저정도면 집사고 나가는 돈이나 월 렌트비나 비슷할것같은데 어떤가요?
답변은 못하고 질문만 해서 죄송합니다…

저도 사실은 아파트 렌트를 알아보다가 이 콘도를 알게 되고 나서 렌트하는 갑이나 사는 값이나 별로 큰 차이가 없어서 콘도를 사려고 맘을 먹게 되었어요. 아파트 렌트는 원베드가 좀 살만한 것은 한달에 한 600 불은 주어야겠더라고요 … 좀 괜찮은 원베드 아파트 렌트는 한 700 불 하고요 ..

그런데 말씀하신데로 … monthly fee 하고 property tax 가 좀 비싼것 같더라고요 … 집값에 비해서 …
원베드 콘도 unit 인 경우에 monthly fee 는 $278 이고 property tax 는 $700/year 입니다.

그런데 … 혹시 offer 를 했다가 상대방이 받아들인 경우에 .. 제가 그 offer 를 취소할 수도 있나요?

이제 미국에서 집없이 맨날 삯월세집에서 사는 것도 지겹고 해서 사려고 하는데 …. 생각보다 고려해야할 것이 많이 있군요 …

저 같으면 주인이 counter offer를 안하니 67000에 부르고 받으면 말고 아니면 말고 입니다. 그리고 1bed는 안사겟읍니다. 다른 장소에 2bed room serch 하고요..멤피스도 집값 무지 빠진 지역 아닌가요…

67000에 부르고 받으면 말고 아니면 말고 입니다. 그리고 1bed는 안사겟읍니다.
Since you don’t hire a realtor, there is nothing to lose for the previous owner.

콘도의 경우, 혹시 건물에 문제(물이 센다던지, 파이프 교체가 필요한 경우..)가 없는지 잘 확인하세요. 관리비 높을 걸 보면 혹시 관리비에 수선충당금 같은것이 포함되었을수도 있겠네요. 모기지를 받거나 realter를 쓰면 그런것도 확인 가능하구요.일반적으로 건물에 이상이 있으면 모기지가 잘 안나오죠.

바이어가 realtor를 고용하지 않아 생기는 이득이 있는지요?
realtor를 고용하여 님에게 유리한 조건으로 사시는 것이 좋을듯…
그리고 2베드로 하여 룸1개는 랜트를 놓아도 되고 손님들 오실때 써도 되고…

답변 감사드립니다. 모기지를 받으면 아마도 은행에서 건물에 문제가 있는지 알아보고 모기지를 주나 보군요 … 그런 좋은 점이 있군요 …
그냥 리얼터 없이 해보고 싶어서 그런 것뿐입니다. 저도 태어나서 처음 집사면서 왜 리얼터 없이 하려고 하는지 모르겠네요 … 이 2베드 unit 의 딜이 실패하면 원배드 유닛은 이 투베드 유닛의 리얼터보고 저의 리얼터가 되어달라고 하려고 해요.
사실 이 2베드 유닛은 2 beds and 2 baths 라서 방하나를 렌트주면 좋은데 … 제가 누구랑 같이 사는 것을 불편해해서 아마도 렌트를 주거나 그러지는 못할 거 같습니다.

제가 정말 집을 사려고 하니 .. 겁도 나고 해서 어제 만나서 56K 로 오퍼를 넣었습니다. 그 리얼터가 그러는데 제가 리얼터가 없으니까 자기가 facilitator 가 되어야 한다고 하면서 이 2 베드 유닛의 오퍼에 그 사람이 facilitator 로 일한다는 서류에 사인하라고 그러더군요 … 일단 제가 사인을 하면 제가 더 이상 이 베드 유닛의 거래에 대해서는 다른 새로운 리얼터를 고용할 수 없다고 그러더군요… 하여튼 그 서류에 사인했습니다.

다 사인하고 그 사람이 준 서류에 이 집의 상태에 대해서 자세히 적힌 서류를 주는데 … 전 주인이 그 서류에 사인을 했더군요 ..
거기에 보니까… interior wall 에 crack 이 있다고 그러네요 …
(crack in MBR – North Wall)
나중에 인스펙션하면 더 자세히 나오겠지만 …
이것을 어떻게 해야하는지 모르겠네요 ..
저런 crack 은 뭐 제가 혼자 사람 사서 수리할 수 있는 문제가 아닌 것 같기도 하고 …. 머리 아프네요 …

답변주신 여러분들께 감사드립니다.

지금 이 콘도가 대학가에 있어서 원베드 유닛은 대학(원)생들의 부모들이 사서 학생들이 있다가 졸업하고 나가면서 파는 것 같습니다. 지금 현재 원베드유닛은 마켓에 두개가 나와있고 투배드 유닛은 4개가 나와 있습니다. 전체 유닛은 96개 입니다.

근데 콘크리트 건물은 몇년까지 존재할 수 있나요? 한 100년 가나요? 수명이 얼마인지 궁금하네요 ….

그 monthly fee (or hoa fee) 는 바로 옆에 있는 새로운 콘도하고 가격이 비슷하더군요 … 지금 제가 사려고 하는 콘도에서 한 100 미터 떨어진 곳에 새로운 콘도가 들어섰는데 … 그것의 원베드유닛은 1200 sqft 이고 가격은 200K 이고 monthly fee는 약 260불 입니다.

100 년 갑니다. 중요한 결함이 없는한. concrete crack 검색해서 메꾸시면 되겠습니다. 혼자 사람 사셔서 가능하십니다. 혼자 하는게 힘들지요. 사람 사서 하는데 뭔들 못하겠습니깡~~.

h ttp://www.radonseal.com/crack-injection/diy-injection.htm
요런 싸이트도 있군요.

아 … 콘크리트 건물이 그렇게 오래 가는군요 … 답변 감사드립니다. 크랙수리하는 웹사이트 정보도 감사드립니다. 56K는 decline 되었고 카운터 오퍼는 들어올 것 같지 않습니다. 그래서 61K로 다시 오퍼를 넣을까합니다. 그것도 decline 될 것으로 예상되며 그 다음에 65K 로 오퍼 넣고 이것이 final offer 라고 말해줄라고 그럽니다. 그리고 나서는 이 집에는 더 이상 오퍼를 넣지 않고 다른 유닛에 오퍼 넣으려고 합니다.

조금 감이 잡히는 것 같기도 하고 … 아닌 것 같기도 하고 … 그러네요. 답변주신 분들께 감사드립니다. 많이 도움이 되었습니다.

현재 오퍼넣은 집에 대해선 다른 리얼터를 고용못한다는 설류사인을 하셨다니 어쩔수 없지만 사실 요즘같은 시기는 이런 서류에 싸인하지 않아도 됩니다. 셀러 리얼터가 님이 초보라는걸 알기에 요구한것 같네요. 그래서 다른집을 알아볼땐 바이어쪽 리얼터를 고용하는걸 권합니다. 님이 돈을 지불하는것도 아닌데 왜 고용을 안하시는지는 모르지만요. 현재 집에 오퍼도 금액이 자꾸 올라가는것 자체가 딜을 잘 못하는 경우입니다. 직접 셀러리얼터를 상대하는건 아마추어가 프로선수에게 도전하는것 같은 겁니다. 저같은 경우는 부동산 거래에 대한 많은 경험이 있지만 여전히 리얼터를 이용합니다. 어짜피 칼자루는 바이어가 쥐고 있고 원하는데로 리얼터를 뒤에서 조종하면 직접 딜을 하는것 보다는 여러가지 면에서 이익이 됩니다. 콘도 자체가 큰돈이 걸린것이 아니기 땜에 본인이 경험을 하고 싶다라고 하시면 어쩔수 없는것이지만요.

ss님 감사드립니다. 그 facilitator 가 70K 이하로는 안된다고 해서 … 그 2 베드 유닛은 안사기로 했습니다. 겨우 3K-5K 정도 차이나는 것이지만 더 내고 사고 싶지 않더라고요 …그런 마음이 드는 상황에서 ss 님의 댓글을 보고 더욱 더 안사는 쪽으로 가기로 했습니다. 답변 감사드립니다.

다음부터는 저도 리얼터를 한 명 데리고 해야겠습니다. 현재 제가 만나 본 여러 리얼터 가운데 미국여자분 한분이 맘에 드는데 그 사람의 명함을 보니까 affiliate broker 라고 되어있던데 … 그게 무슨 말인지 … 저한테 facilitator 에 사인하라고 한 사람은 broker 라고 명함에 있더라고요 …

시간내어 답변주신 분들께 감사드립니다. 많은 도움이 되었습니다.

보통 affiliate broker는 다른 리얼터나 회사에 속해서 같이 일을 하고 셀러로 부터가 아니고 그쪽에서 주는 커미션을 받습니다. 장단점이 있습니다만 딜을 하는 경우 다른리얼터와 함께 일하는 경우가 많아서 융통성이 없을수 있습니다. 그 리얼터에게 누구와 affiliate 되어서 일을 하는지 직접 물어보세요. 주마다 부동산법이 달라서 제가 말씀드리는것과는 조금 차이가 있을수 있습니다. 좋은 리얼터는 본인이 일하기 편해야 하고 실력이 있어야 합니다. 리얼터 경력이 어느정도인지.. 주로 하는 지역이 어딘지… 그리고 레퍼런스를 제공할수 있는지 등을 물어보셔서 결정하시면 됩니다.