안녕하세요-

조언을 구하고자 여기다 글을 한번 올려봅니다.

30대 초중반 전문직 엘에이거주
2베드 렌트 거주
현재 저희 파이낸스 상태는
현금 40만 + @
매달 인컴 2만(세후)
매년 30만(세전)

이런상태인데요, 둘째아이가 곧 태어나니 노후를 대비해서 싱글패밀리홈이 아닌 듀플렉스를 사서
모기지의 일부를 렌트로 상쇄하면서 돈을 모아가려고했어요.

근데 뜨는지역 4유닛 매물이 나왔는데, 딱 학생이나 싱글 직장인들이 살기 좋은 내부구조와 지역이예요.
하이웨이가 가까워서 애들 건강때문에 저희가 들어가서 사는건 아닌것 같아
이 매물을 사게된다면 저희 집은 다른지역에 렌트를 하고 여기는 렌트로 다 돌리는 상황이 되는거죠.
렌트를 다 주면 cap이 6.7, 매년 순수 2만불씩 cash flow 가 나오고요.

3베드 공원있는 좋은 도시에 3000불정도선으로 렌트를 계속하면서 인컴매물에 돈을 먼저 투자하는 것에 대해
어떻게 생각하시나요?

좋습니다. 구매하세요

오랫동안 거주하실 집이라면 페이먼트가 감당되는 한 집값 등락 신경쓰지말고 구입하라고 권장하고 싶습니다. 하지만 투자용 인컴 유닛은 역사상 최고 집값기록을 갱신하고 있는 올해에 구입하는 건 좀 아니라고 생각되네요. 영원한 호황은 불가능하기때문에 2008-2012만큼은 아니더라도 분명 지금보다 좋은 투자시기가 올 겁니다.

ㅇㅇ님, 먼저 시간내서 자세히 의견 개진해주셔서 감사드립니다.
첫 집으로 살 집은 몇년살다가 5년안에 렌트로 돌리고 더 나은 환경으로 가려는 계획하, 이렇게 살집이아닌 바로 투자용으로 바뀌게 되니 고민이 되긴합니다. 집값이 오르면 좋겠지만 집값보다는 고정적으로 들어오는 passive income이 매력적인것 같습니다. 첫집을 듀플렉스로 살다가 이사나가든, 아니면 이 인컴유닛을 사든 일단 사게되면 장기로 투자용인컴 유닛을 팔생각이 없어도 지금 안 사는게 나을까요? 2년 전에 집을 사려다 집값떨어지겠지하고 기다리면서 30k를 다운페이자금로 은행 배불린게 아까워요 ㅠㅠ

아무리 좋아보여도 거주용이 아닌 투자용을 첫집으로 살 시기는 아닙니다. 올캐쉬로 사는게 가능하다면 모르겠지만 세입자 관리하고 집 수선해주면서 재산세랑 모기지 내고나면 처음 몇년간은 정말 남는게 없어요. 거주용으로 구입하신 집이면 집 고치고 업그레이드하는게 뿌듯하고 신나죠. 투자용은 정말 스트레스 그 자체입니다.

실례지만 세전 30만불이 어떻게 세후 매달 2만불씩 들어오세요?

보나스…

처음집으로 투자용, 그것도 4유닛에 본인은 거주할 계획이 없다면 집값은 둘째치더라도 좋은 생각이 아닙니다. 인컴 property 관리 경험이 없다면 더더욱이요.

전 첫집으로 파사데나에 duplex 구입해서 하난 렌트주고 하난 제가 살았는데 처음 몇년은 정말 고생했습니다. 렌트준다는 것이 쉽지가 않습니다. 다행히 100 유닛 넘게 관리하는 친구가 있어서 그친구의 도움 많이 받았습니다. 지금은 둘다 렌트주고 다른곳에 살고 있지만, 아직까지도 문제 생길때마다 스트레스 받습니다. 몇몇 문제를 나열하자면…

1) 보험갱신때 보험에서 inspector를 보내는 경우가 있는데, tenant이 trampoline을 설치해놔서 보험 cancel되고 제가입안됨. 다른회사로 갈아타면서 보험 2배인상.
2) 별 자잘한 문제로 다 연락. 변기 뚜껑이 풀려도 플러머 불러달라함. 문제가 생겨도 자세한 설명은 안하고 와달라고 할경우 종종 발생.
3) 수도가 샘. 연락안함. water bill 1000불 가까이 나와서 알게됨.
4) 들어올땐 잘하겠다 말하지만 나갈때 싸움개인냥 자기 챙길거 다 챙기려함. 예를 들어 편의상 세탁기 넣어주고 렌트비 안올림. 나갈때 세탁기 고장난거 안고쳐줘서 고소하겠다함.
5) 계약때 pet없다했는데 몇달 살고나니 고양이/개등등…. 퇴거조치하려해도 쉽지않고 그냥 렌트비인상으로 합의.

처음 duplex 살때 친구가 말해줫던것이 기억나네요. 경험해보면서 tolerance level을 쌓다보면 인컴유닛을 유지할수 있을지, 아니면 더 사이즈를 확장할수 있을지 감이 올거라고요.

지금은 주변에 handy man도 여러 알고, 노하우가 싸여서 별탈없이 메니지하고 하고 있고 있습니다. 전 개인적으로 diy좋아하고 property management에 관심도 많아 license따고 다른분들 집들도 manage하면서 부동산 업무도 하고 있습니다.

굳이 multi-family 사신다면 한 1년정도는 들어가서 사시는걸 추천하고 싶네요. 그래야 모기지 이자도 좀더 낮게 받을수 있고, 어느정도 관리가 쉽습니다. 추가로 렌트주면 집 낡아지는건 어쩔수 없어요. 처음집인데 tenant들이 관리 잘안해서 낡아지는건 맘이 아프네요.

요즘은 멀티 패밀리도 전문 매니지먼트 업체에서 많이 관리해 주던데, 그런곳에 맏겨 버리는건 어떠한가요?

메니지먼트업체에 맏기면 그만큼 수익도 떨어지고 더더욱 관리가 안됩니다. 집만사고 관리업체 맏겨서 그냥 나 몰라라 할수 없는게 인컴유닛입니다.
메니지먼트에 맏기면 보통 광고대행에서 tenant 입주까지 모두해주지만 첫달 렌트비를 보통 요구하구요. 그외에 기타비용 (수리비/청소비)는 당연히 landlord 몫입니다.
그외에 매달 나가는 management fee (렌트비의 5%정도)가 있고 각종 수리비는 따로 청구됩니다.

제가 관리하던 집중에 집주인과 tenant간에 dispute때문에 골치아픈적이 있었는데, 집주인의 고집으로 집주인 친분있던 사람과 계약해서 저뿐만 아니라 집주인/tenant 모두 정말 골치 아팠던적이 있습니다 (전 계약서데로 계약을 추친했는데 두분들이 구두로 계약하신 내용들때문에 서로 좀 언쟁이 있었고 그이후에도 서로에게 계약서에 없는 내용들을 요구하다 저에게 중재요구)

income property 구입하셔서 management에 맏긴후 당장에 수익을 만들어 내겠다는 생각하신다면 전 말리고 싶습니다. 미국에서 income property 관리를 쉽게 생각하시는 분들이 종종 계신데, 그 첫단추를 제대로 끼고 싶으시다면 multi unit사셔서 1년은 살면서 경험을 하시라고 추천드리고 싶네요.
또는 적어도 그집주변에 믿고 맏길수 있는 handyman이 있으면 도움되구요.

한번은 변기가 막혀서 똥물 뒤집어 가면서 뚫은적이 있습니다. 그집 애기가 장난감을 넣어서 막힌거 였는데, 이런거 플러머 부르면 100불은 기본으로 나갑니다. 그때 tenant에게 repair fee다 받고 (제인건비) 그후부턴 더러운건 믿는 handyman에게 맏기고 있지만, management company에 맏겼다면 누구 잘못으로 막혔는지 모르고 넘어갔을수도 있죠.

County님 감사합니다. 덕분에 엄청 많이 배우고 갑니다. 답글을 길게 남겼는데 한줄만 올라갔네요.
저도 현재 파사데나 살고있어요. 그래서 엄청 반갑네요. 시간내서 남겨주신 댓글, 남편이랑 깊이 고민해보고 결정하겠습니다. 감사합니다.
너무 막연히 일임하는건 정말 아닌것 같네요. 말씀듣고 주변에 이런 집들 문제 고쳐주는 handyman 한명 추천받아 연락처 받아놓았습니다.

아, 한가지 더 궁금한게 그럼 다시 첫집장만시기로 돌아가신다면 듀플렉스로 안 사실 건가요?
정신적인 스트레스는 심하셨지만 재정적으로는 싱글패밀리홈을 산것보다 자산증식 속도는 빠르지 않았는지 궁금합니다.

당연히 multi unit구입하고 지금도 자금이 있다면 더 확장할 계획입니다. 원래 두번째집으로 한인타운 4 unit사서 들어가려 했었는데 아이가 생겨서 OC로 내려왔습니다.
처음 시작할때 저역시 어렸고 (아직도 그리 나이많지않아요), 망해도 어릴때 망해보자는 맘에 시작했습니다. 정신적으로 많이 힘들었지만 전 운좋게 그때마다 좋은 멘토역할을 해준 친구( 당시 100+ 유닛 메니저)가 있었고, tenant들이 나름 큰문제를 일으키진 않았습니다.

친구 이야기를 들어보면 별 황당한 경우가 많습니다. Eviction은 기본이고, 이사나가면서 집안에 돈되는 물건 다 뜯어가기도 하고 심지어 벽과 바닥 다 뜯어서 copper pipe 훔쳐간 경우도 있다하고, 목메달아 자살해서 뒷수습하려 간적도 있다하더군요.
그 자살사건이후 한동안 불면증 시달렸다합니다. 혹시 내가 렌트비 독촉해서 그런거 아닌가하는 생각에…

매달 돈봉투 받으면 즐겁지만, 그 봉투가 뚜거우면 긴장부터 됩니다. 보통은 문제있다는 편지라서… 무었이던 생각이 있다면 한살이라도 어릴때 시작하세요. 망하더라도 어릴때 망해야 나중에 다시 일어나기 쉬워요.

CapRate 가 6.7 이면 저라면 안합니다.
10은 되어야…