첫집구매관련 질문좀 여쭙겠습니다

  • #3623135
    첫집구매 70.***.51.12 1506

    그동안 유익한 정보를 많이 얻게되서 항상 감사하게 생각하고 있습니다.
    미국에 와서 5년차가 돼 첫집을 구매하려고 생각중에 있습니다. 구입시기는 아마 내년 6-7월정도가 될것 같습니다.
    현재 크레딧은 770정도이고, 연봉은 12만불정도 받고 텍사스에 살고 있습니다. 현재 취직한지 얼마되지 않아 수중에 가지고 있는돈은 만불정도입니다. 결혼해서 아이는 셋이 있고,
    사려고 하는 집은 50만불정도 생각하고 있습니다.
    내년에 부모님께서 10만불정도 도와주신다하여 20프로 다운하면서 그 때 구입하려고 합니다.

    구입절차관련하여서 리얼터를 어디서 알아봐야하나요?
    리얼터를 알게되고 그분께 버짓과 요구사항을 말씀드리면 집을 보게 되는건가요?
    내년 중순 구입예정이라면 언제부터 하우스헌팅을 시작해야하는건가요?
    50만불에 10만불을 다운페이한다면 그 외비용으로 포함하여 실질적으로 얼마정도 가지고 있어야하나요?

    항상 유익한 정보 공유해주셔서 감사합니다.

    • KoreanBard 75.***.123.135

      대충 아는대로 적어보자면

      우선 맘에 드는 집이 나오면 모기지도 동시에 진행이 되야 하니, 벌써부터 보지는 마시고 10만불 들어오면서 부터 보는 것이 좋지 않을까 합니다. 오래전부터 집을 보면서 감을 익히면 좋지만 지금 맘에 드는 집이 있어도 오퍼를 넣을 수 없으니 그림이 떡이 되겠지요. 질로우, 레드핀, 오픈도어 등으로 온라인으로 보시면서 지역, 시세 등을 익히는 것은 좋을 것 같습니다.

      리얼터는 주변에 추천으로 잘 하시는 분을 고르면 가장 좋은데요. 별도로 추천 받을 곳 없으면 원하시는 동네 돌아다니면서 팻말 제일 많이 꽂힌 리얼터 고르면 될 겁니다. 집 많이 팔고 클라이언트가 많으면 그 이유가 있을 것이거든요. 그 지역을 잘 안다던가 그만큼 실력있게 잘 한다던가 하겠죠.

      가격대와 원하는 지역, 조건 (크기, 방 몇개, 커뮤니티 등) 등을 리얼터 분께 알려주면 추려서 보여줄 것입니다. 얼마나 요구 사항에 맞게 잘 가져오냐, 오퍼 넣기 전에 집에 문제가 없는지 정말 커스터머에게 맞는 집인지를 잘 구별하는 것이 리얼터 능력 되겠지요.

      모기지 자체로만 본다면 실제 다운페이 말고도 클로징 비용으로 $15,000 정도 나올 겁니다. $20,000 정도는 캐쉬로 여유로 가지고 있는 것이 안전하겠지요.

    • brad 75.***.46.173

      이노마 말하는 싸가지 보니께,

      부모 속 엄청 썩이겠네.

      애 셋낳게 신기하다.

    • 19 67.***.141.206

      돈을 빨리 받으세요.
      본인 수중에 3달 이상 있어야 해요

    • 아유 63.***.73.50

      집 사거나 팔 마음이 있으면 지금부터 계속 레드핀이나 질로우로 계속 리스팅 되는 집들 봐야 함.
      공부한다는 생각으로 동내별로 sqf 당 어느정도 나오는지 계속 모니터링 해야 하고..
      주말에 가끔씩 오픈하우스 기회되면 와잎 손잡고 집들을 계속 봐야 함..
      그렇게 한 몇달 돌아다니면, 동내별로 장단점도 보이고 집 마다 세세한 차이가 보이기 시작함.
      로케이션, 집 상태, 구조, 동네 분위기 등등..
      그렇게 머리에 개념이 잡혔을때 자금융통을 해 놓고..
      리얼터는 주위에 소개를 좀 받아서 어떤 식으로 집을 샀었는지 얘기를 좀 들어보고 맘에 드는 사람으로 선정..
      사람마다 가치관이 달라서 저 사람이 맘에 들었던 사람이 자기한테는 최악인 경우도 있기 때문에..
      그 사람이 좋다는 평보다 어떤 식으로 그 리얼터가 했는지를 들어보고 그게 나랑 맞는지를 판단하길 바람…
      그렇게 리얼터 선정이 되면,
      사람마다 스타일이 틀린데…
      먼저 리얼터가 다 알아서 해주는거 좋아하는 부류는 리얼터한테 내가 원하는 집 (로케이션, 사이즈, 버짓 등등)을 알려주면 리얼터가 리스트 만들어서 주고 그중에 보고 싶은 집 가서 보는 거고..
      장점은 내가 별로 할일이 없는데 단점은 정말 내가 맘에 드는 집이 안나오고 리얼터도 너도 점점 지치게 됨..
      두번째 케이스는 본인이 질로우나 레드핀에서 리스팅 된 집들 리얼터에게 주고, 리얼터가 그 집에 대해서 조사하고 방문 스케쥴 잡아서 보러 가는 방법이 있고..
      장점은 내가 보고 싶은 집만 딱 딱 골라서 보는 대신에 단점은 직접 리스팅 해야 하니 귀찮음.

      집을 사는 순서는…
      1. 리얼터랑 계약
      2. 집을 보러감
      주의: 리얼터랑 같이 가게 되면, 그집은 무조건 같이 갔던 리얼터랑 계약을 진행 해야 함. 만약에 집보러 갈때 같이 갔던 리얼터가 나중에 틀어져서 다른 리얼터랑 하려고 하면 안됨. (새 리얼터랑 계약했어도 리얼터 바이어 리얼터 피는 처음에 집보러 같이 갔던 리얼터가 먹음)
      3. 오퍼 넣음
      여기서 리얼터 능력이 나오는데, 셀러입장에서는 하이 오퍼나 케시오퍼, 또 바이어의 크레딧 능력등을 보는데 바이어는 그런 경쟁속에서 살 수 있어야 하기 때문에 셀러와 커뮤니케이션이 중요함. 셀러가 지금 받은 오퍼 상태등을 미리 파악해서 오퍼 금액을 낙착 받을수 있는 수준의 금액 과 바이어 버짓 사이에서 잘 설명하고 조율을 해줘야 하는데, 초짜나 능력없는 리얼터는 리스팅 금액만 보고 대충 오퍼 넣거나 바이어가 오퍼 금액을 정하게 해서 그냥 그 금액으로 오퍼를 넣는 식임. (그래서 안되면 바이어가 오퍼 금액을 너무 낮게 말해서 그렇다는 식으로 바이어 탓을 함, 그렇게 바이어가 다 정해서 오퍼 금액을 정할꺼면 리얼터는 하는 일이 뭐임? )
      4. 셀러가 오퍼를 억셉 (그 사이에 카운터 오퍼 등등 왔다갔다 할수도 있고…)
      5. 에스크로 열림 -> 클로징 데잇 확정 (이 날자까지 모든 컨틴전시가 해소되고 론이 완료 되어야 함)
      6. 모기지 론 시작 (개인적으로 은행에 가서 시작 해도 되고, 론 프로세서 소개 받아서 해도 되고…)
      7. 집 감정 (모기지 론)
      7. 집 인스팩션
      8. 모기지 론 끝
      9. 등기 완료
      10. 에스크로 클로징 -> 열쇠 수령
      11. 이사

      대충 간략하게 설명했음.. 그런데 집은 한 두채 정도 사고 팔아봐야 대충 이해가 가는거라.. 첫집은 항상 후회가 되는 법이긴 한데.. 일단 경험을 한번 하는게 중요함…

    • 아유 63.***.73.50

      참고로 모기지 론 관련해서는
      대충 다음과 같은 항목들을 봄
      1. 크레딧 스코아
      이건 뭐 설명 불필요… 무조건 점수는 높을수록 좋고 이 점수가 모기지 레잇에 직접적인 영향을 끼침

      2. DPI 레잇
      인컴 대비 빚 레잇인데, 간단히 말하면 현재 인컴이랑 크레딧 카드니 자동차론 등등 의 비율인데, 재무재표에서 보면 발란스 시트가 아니라 케시 플로우랑 비슷한 개념임.
      그러니까 총 빚이 얼마다가 중요한게 아니라, 매달 얼마만큼의 돈이 빚 갚는데 들어가는지가 중요함.
      매달 들어오는 돈 대비해서 빚 갚는데 들어가는 돈 (오토론 월 페이먼트, 크레딧 카드 미니멈 페이먼트 등등)을 비교해서 30~40% 넘어가면 론 자체가 안나옴..
      이 비율이 왜 중요하냐면, 이 비율로 당신어 얼마나 많은 돈을 빌려서 집을 살 수 있느냐가 결정됨. 100만불 짜리 집을 살수 있냐 50만불 짜리 집을 살수 있냐 그런 차이… 즉 인컴이 많거나 빚이 없어야 비싼 집을 살 수 있는데, 그 한도를 정해주는게 이 비율임.

      3. 다운페이
      론 종류에 따라서 미니멈 다운페이 비율이 정해지는데 일반적인 (컨벤셔널 모기지 론)의 경우 빌리고자 하는 돈의 20%를 다운패이 해야 함. 만약에 그것보다 적게 다운페이를 하게 되면 다음의 단점이 있음. (예를 들어 FHA론 등)
      – 모기지 rate이 올라감
      – 모기지 론 다운패이 보험이란걸 가입해야 함. 이 다운패이를 적게 하기 때문에 추가로 가입하는 보험의 프리미엄이 결국 모지기 rate상승의 효과가 나타남. 모기지 원금을 갚아 나가서 빌린돈의 20%를 갚고 나면 이 보험을 없앨 수 있고 그 이후 부터는 프리미엄을 안낼 수 있긴 함.

      4. 직장, 은행 등 개인정보
      – 직장은 최소 6개월(?)인가 1년인가 이상 되어야 인정됨
      – 은행 계좌는 론 신청 시점에서 3개월 전까지 statement를 제출 하고 클로징될때 달이 바뀌면 계속 statement를 제출합니다. 만약에 statement에 cash디파짓이 있으면 그 디파짓에 대해서 소명해야 합니다. (일반적으로 케시 디파짓은 남에게 돈을 빌린것으로 간주하여 DPI 레잇에 영향을 줍니다. ) 그러니까 케시 디파짓은 절대로 하면 안됨. 타인에게 큰 돈을 받아 체크나 Wire Transfer로 입금을 받은것도 소명을 해야 합니다. 이때는 돈을 준 사람의 출처가 확실하니 그 사람으로 부터 이 돈이 gift임이라는 statement를 작성하고 사인을 받아야 합니다 <- 이것도 졸라 귀찮고 하니 안하는게 상책임
      받을돈이 있으면 3~4개월전에 미리 미리 받아서 세이빙에 넣어두는것이 가장 편리합니다.

      5. 클로징 코스트
      이건 론하고 직접적으로 관련은 없지만 또 관련이 없다고도 할수 없는 것이긴 한데,
      론을 할때 에스크로에 어떤 항목을 넣을지 정함.
      – Property Tax (+Melrose)
      – Home Insurance 등
      이걸 론 신청서에 넣을지 말지 (임파운드 한다고 함) 정하는데, 넣으면..
      장점: 재산새 납부일에 목돈 나갈일 없음
      단점: 모기지 페이면트가 늘어남
      이런 장/단점이 있으니 기호에 맞게 선택하면 되는데, 이건 론이 끝나고 나면 못바꿈. (바꾸러면 리파이넨스를 해서 다시 모기지 론을 열어야 하니 신중하게 선택할것)
      일단 임파운드 한걸로 가정하고 론을 진행하면,
      에스크로가 클로징 할때 에스크로는프라퍼티 택스 (1년에 두번이면 반년치)와 집보험 프리미엄 (1년치)를 미리 받아 놓음 <- 금액은 클로징 할때에 따라 다른데 클로징 직전에 전 집주인이 택스를 냈으면 안낼수도 있긴 한데…
      그래서 에스크로 클로징 코스트가 생각외로 많이 나올수 있으니, 이 돈을 가지고 있어야 함. 대충 사려는 집의 약 2% 정도 가지고 있으면 좋음..
      론 피, 에스크로 피, 집감
      이전에 말했듯 그 돈이 갑자기 있으면 안되고 3~4월 전에 은행에 입금되어 있어야 함..

      그러니 지금부터 집 보러 다니면서 크레딧/은행/자금융통 에 신경쓰시고, 공부를 많이 하셔야 리얼터한테 끌러다니거나 원치 않는 집만 보러다니다가 이상한집 사겠다고 하거나, 에스크로 클로징때 고생하는 불상사가 안생깁니다.
      굿럭!

    • ㅇㅇ 67.***.34.197

      위엣분이 상세하게 설명해주셨는데, 덧붙이면

      요즘은 미친 부동산 집값의 셀러위주의 마켓이라서,
      일단 순서가 리얼터를 먼저 구하기보단, 다운페이할 돈을 먼저 받으시고,
      은행과 렌더로부터의 Pre-Approval 레터를 수중에 지니고 있어야 합니다. 그래야 요즘은 집을 볼수 있어요.

      이를 받기위해서는 다운페이+ 클로징을 할 추가 돈이 든 통장 최소 2달치 요구하고,
      갖가지 크레딧, 직장 정보, 택스보고 한것들 요구합니다. 사전승인임에도 까다로운편.
      큰 은행에서 받아두시면 좋죠.

      또한 보고싶은 지역, 학군, 시세 동네 분위기 정돈 리얼터와 잘 딜을 하기 위해서 미리 한번씩 찾아보셔도 좋아요.
      어느정도 보고싶은 동네나, 님의 취향과 원하는 집 스타일을 알고있어야 끌려다니지 않거든요.

      그러고 나서 리얼터를 구하세요. 그리고 집보러 다니는데…하도 수요가 많아 전 6개월이나 봤어요.
      전쟁터처럼 오퍼넣는 시즌이었고요. 많이 떨어지다보면 배우시는게 있을거에요.

      집보러다니면서 이게 길어지고, 렌더가 정해지고 부터 론 승인이 한두달 더 가기때문에
      갖가지 추가요구합니다. 집 계약완료하는 날까지 크레딧과 직장에 전화합니다.
      그러니 집살 목돈 통장은 꽤나 긴 기간동안 움직이지 않아도 되는 계좌에 넣어두세요.
      거래내역 다 들여다봅니다.