안녕하세요…
2년전 오스틴에 잡때문에 와서 집 구매 하였습니다. 파란만장한 펜데믹 기간동안 집값이 거의 2배로 올랐네요…그리고 2% 모기지로 받았습니다.
그런데 타주에 좋은 조건으로 오퍼가 와서 가야 하는 상황입니다. 집을 팔고 가자니 이미 그쪽 지역도 집값이 많이 올라 현재집을 판다해도 높은 모기지로 구매해야 하는 상황이고요…
만약 렌트 주고 간다면 타주에서 관리도 힘들듯하고요…도무지 결정을 하기 힘드네요..
비슷한 상황 있으시면 도움 부탁드립니다. 이럴 경우 어찌해야 할지…
진실한 답변 기다립니다. 감사합니다.

같은 상황이었는데 저라면 management company랑 상의해서 한 달에 얼마까지 받을 수 있을지 계산하고 결정할 거 같네요.

이번에 Travis/Williamson county에서 appraisal price를 시장 가격과 맞춘다고 해서 거의 두배로 올렸습니다. Homestead exemption 을 받는 경우에는 appraisal이 두배로 오르더라도 10% cap 적용을 받는 반면 investment house의 경우 homestead를 받을 수가 없어 property tax가 거의 두배가 오르게 됩니다. 이렇게 되면 집주인이 인상분을 전부 다 부담할 수 없기 때문에 올해부터 새로 렌트 나오는 집들은 렌트비가 상당히 오를 것으로 보입니다. 문제는 이미 오스틴 렌트비가 오를 때로 오른 상태에서 더 오르게 되면 테넌트들도 엄청난 어려움을 겪을거라는 겁니다. 그러면 그 중간 어디쯤으로 렌트비가 결정이 될 건데 어쩌면 렌트비 받는 걸로 모기지/property tax를 다 커버 하지 못할지도 모릅니다.
County appraisal 사이트에 가셔서 현재 소유하고 계신 집의 appraisal이 어떻게 정해졌는지 확인해 보시고 property tax가 얼마나 나올지 계산해 보시고 그 기준으로 렌트비 얼마를 받아야 할지 계산해 보시기 바랍니다.
얼마나 올랐는지 지난 주 목요일날 발표 되었을 때 사이트가 다운될 정도로 난리였습니다.
제 집은 작년에 appraisal이 $650K 였는데 올해 $1.1M으로 바로 뛰었습니다. Homestead exemption이 없으면 올해 property tax는 작년의 거의 두배를 내야 합니다.

렌트

답변 감사드립니다…네 appraisal price 가 엄청 올랐네요…이걸 감안해서라도 집을 keep 하는게 좋을지 모르겠어요 가야하는 주도 집값 비싸고 모기지이자도 너무 오르고요…

3년 안살고 잡을 팔면 세금이 더 높은걸로 아니 그것도 생각해보세요.

2퍼센트 대 모기지를 받고, 집 값이 두 배 정도 올랐다면, 렌트 주면 수익이 나지 않나 싶네요.
zillow 에서 estimated rent => 모기지 비용 (+ 에스크로 비용)보다 크면 저라면 렌트 주고 가겠습니다. 매년 렌트비용을 오르는 것도 감안하시구요. 가기 전에 Primary home 일 때, Heloc Account 하나 열고 가시구요.

지역을 옮기더라도 셀러마켓이라서 바로 집 사기는 힘들 것입니다.

몇년전 오스틴 집 구매후 2년전 북가주로 건너와 살고 있는데저희 올때와 비슷한 상황이신거같아요.오스틴집 가격은 그 사이 두배가 됐고 아직 북가주에 집은 안산상태로 올해 집 장만 계획입니다. 오스틴 집은 믿을만한 프로포티 매니징 회사통해서 렌트뒀고 안팔았어요. 북가주에 비하면 집값이 비싸진 않지만 결국 오스틴 렌트비나 집값은 계속 오르더라고요. 작년 리파이낸스했고 렌트비도 올려서 이익전환 했고요. 오스틴 집은 투자라 생각하시고 두시는거 나쁘지 않다고 봅니다. 좀 무리스러워도 오스틴 집을 킵하는게 노후에 더 나을거라고 판단했고,북가주에 일하다보니 생각보다 오스틴으로 다시 좋은 기회로 갈 것도 같아서요.위의 추천처럼 실거주실때 힐락열어두시는거 추천합니다.

정말 감사드립니다.
제가 너무 문외한 이라…Heloc Account가 뭔지 알려주실수 있으신가요.?

힐락은 집을 담보로 돈을 빌리는건데 home equity line of credit로 검색하시면 정보많을겁니다.텍사스는 실거주여야만 힐락받을수 있고 현재 집 에퀴티의 최대 70%까지도 론이 나옵니다.이자율이 싸진 않지만 큰돈이 필요할때 유용합니다.하지만 돈을 어떻게 유용하는지를 묻는데- 다른주에 집을 사기위한 용도라면 잘 모르겠습니다.

HELOC은 가장 쉽게 생각해서 집 담보 마이너스 통장입니다. 집 가격의 70% 까지를 한도로 열어 둘 수 있고 마이너스 통장처럼 필요한만큼 꺼내 쓸 수 있습니다. 매달 이자만큼은 minimum payment로 갚아야 하고 여유가 있을 때 원금을 내고 싶을 만큼 갚으면 됩니다. 보통 10년 한도로 열 수 있습니다. 그 말은 10년 마지막이 되는 해에는 남은 발란스는 모두 갚아야 합니다. 보통 이자율이 크레딧카드 보다 훨씬 낮습니다. 마이너스 통장이기 때문에 HELOC를 열어 놓고 안 쓰면 이자도 없고 갚을 것도 없습니다. 그래서 열어 두고 있다가 갑자기 큰 돈이 필요한데 금방 현금화 할 것이 없는 경우 유용합니다.
다만 TX에서는 HELOC로 연 금액으로 다른 property를 사는 것은 금지되어 있습니다.

아네 감사합니다…정말 많이 배우고 갑니다…모두 복 받으실겁다…저도 늘 도움 주는 삶을 살아야 겠다는 걸 님들 덕에 배움니다. 즐거운 주말 되세요!
잠이 안오네요 이것저것 생각할게 많은 밤입니다..

2년전에 오스틴와서 산 집 가격과 이자율 인생에서 몇 번 안 오는 기회를 잡은 것입니다. 잘 활용하시기를 바랍니다. 여러가지 팁을 드리면…

1. 마일*아 라는 사이트나 서부 지역 게시판 검색해서 보시면 감이 잡히실 것입니다. 요새 지역 카톡방 많이 있으니.. 그런 카톡방 알아서 들어가면 이사가는 지역 부동산 분위기를 알 수 있을 것입니다.
2. 위의 분이 “TX에서는 HELOC로 연 금액으로 다른 property를 사는 것은 금지되어” 있다는 좋은 정보를 알려주셨네요. 저는 몰랐습니다. 제가 사는 주는 다행으로 가능해서… 그 돈으로 빼서 다음 집 다운페이먼트를 했었거든요. CA로 가시니, 아마 위의 조항이 해당되는지 알아보시는 것 좋을 듯하네요.
3. 기본적으로 Heloc 은 변동이자율입니다. 그래서 은행 선정이 중요합니다. 보통 prime interest rate (기준금리) + 혹은 – 얼마라고 되어있어요.. 지금 prime 이자율이 3.5% 네요. 구글해보면 알 수 있습니다. 조만간 FED에서 막 올리지 싶은데… 그래도 괜찮은 금리입니다. 참고로 저는 prime interest rate – 1% 정도로 팬더믹때 받았어요.

자세한 감사합니다!