안녕하세요.

조지아 거주

2018년 5월경에 새집을 샀는데, 지금 마음에 드는 매물이 있어서 집을 팔고 다시 살려고 하는데,

현재 집값은 330K (280K로 구매) 그리고 새로 들어갈 집은 아마 370K가 될 듯 한데,

이 경우에는 텍스가 어찌되는지요?

2년뒤에 팔면 10만불이하 집값 오른 것에 대해서는 텍스가 없는 걸로 아는데, 지금은 2년이 안지나서리…

답변 부탁드립니다. 감사합니다.

5만불에 대한 세금 내시고 비율은 회계사에게.. 들어가는 거죠 별게 있나요? 2년이 아니고 5년입니다 참고로. 2년은 무조건 살아냐하고 3년은 렌트를 줘도 되고요.

2년 산 집을 다른 집이 나와서 파는 사람은 극히 드뭅니다. 집 판매시 agent fee를 5-6%나 부담해야하도 mortgage가 있다면 집 판매할때와 새로운 집 살때 fee도 고려해야 합니다.

5년은 2년 거주 테스팅에나 쓰이구요. 2년동안 가지고 계셨고 그곳에서 2년 사셨으면 exemption에 해당됩니다.

2년이 안된 집을 파시면 이것저것 계산할 내용이 꽤 있지만 보통 (taxable income = sale price – selling cost – improvements – purchase price) 이정도로 보시면 됩니다. 1년이 넘으셨으니 long term capital gain 이구요.

6% 부동산 에이전트 비용, 이사비용, 새로운 집 구매에 들어가는 제반 비용 등등 고려하면 보통 2년만에 집을 팔고 이사가는 경우는 직장문제로 relocation 하는 경우 말곤 없다고 보면 되는데.. 단지 다른 집이 더 맘에 들어서라니요. 저 같으면 지금 살고 있는 집에 커다란 문제가 없는한 (이게 이유라면 팔기 매우 어려우실 겁니다) 그 집에 몇년은 더 살거 같습니다. 항상 내집보다 더 좋은 집은 있게 마련이라 끝이 없죠.

현제 집에 아주 심각한 문제가 있지 않는한,
조금 더 사세요.

그냥 몇억 아무 의미없이 날리는 격.

대략, (비전문가로서 틀릴수 있습니다.)

Agent fee: 7% ( about 23,000$)
Capital Gain tax: (50,000)x15% = 7500$ [1]
(수정: 50%는 캐나다 케이스 ㅋ)

5만불 오른 부분에서 약 3만불 지출하고도 여전히 2만불 이득인데,
새집이 오를 가능성이 높다면 옮기는것도 괜찮지 않을까요?

2년동안 18% 올랐으면 꽤 좋은 수익률이네요.

저도 비슷하게 고민중입니다.
Capital Gain Calculator
[1] https://smartasset.com/investing/capital-gains-tax-calculator#5gFFCMstNv

Investing property가 아닌이상 capital gain 택스는 없음

당신 생각 말고 세법으로 대답하세요 ㅋㅋ

1031하세요…그럼 세금 걱정줄어듭니다

봐둔집이 너무 마음에 들어서 사야겠다 하시면 세컨하우스로 사시고 얼마 안남았으니 첫번째 집 을 2년 째에 파는것이 나을거 같네요 아니면 1031 하시던가 집가격이 높은 편이아니니 어렵지 않게 론 받을수 있지 않을까요?

1031 이라뇨, Investment Property에만 해당되고 Gain 에 대한 Tax 전체를 Defer 할수 있지만 없어지는게 아닙니다.
Primary house 는 대상이 아닙니다. 그리고 요즘 누가 6%를 Agent 비용을 냅니까? 경쟁이 많아져서 Listing agent 한테 buying 도 같이 맡겨서 1%에 딜을 하거나 Redfin agent 통해 팔면 1%만 냅니다. 작년에 집 팔때 Redfin 이용했는데 1% commission + buyer 2.5% 해서 총 3.5% 냈고요. Aggressive 하게 buying realtor 에게 2% 만 준다고 할수도 있어요. 여하튼 3.5%만 내도 충분하고요. 다만 Redfin realtor 는 해주는게 많지 않아 집주인이 Open house 하고 집 꾸미고 한느것들을 좀 신경써야 돼고요. 그런데 Redfin 검색 맨위에 올라가니 엄청 금방 팔렸습니다. 어차피 다 온라인으로 검색하는거라 여기서 광고가 잘되니 결과가 좋은것 같네요.
여하튼 좋은 집이 있으면 빨리 옮기는 것도 나쁘지 않으니 바꿔 타세요.

세금보고할때 집수리비, 오픈하우스 비용, 리얼터 비용등등 빼고 나면 세금낼것도 별로 없어요,

거주한지 아직 2년이 되지 않았으므로 primary house로 인정받을수 없어 5만불에 대해 소득세를 내야 합니다. 그리고 집을 팔기전에 어느 정도 수리도 해야하고, 팔기 전에 미리 집을 비우고 청소도 해야 하고, 또 새집을 살때 상당한 액수의 클로징코스트도 내야 하고. 인스펙션도 다시해야하고. 정말 5만불이 오른 33만불에 집을 팔수 있다면 이 모든 것을 제하고 본전치기 정도 될 것 같습니다. 그런데 조지아에서 최근 1년반사이에 집값이 20%나 오른 지역이 정말 있는지 궁금하네요.