주거용(아파트, 주택, 콘도) 리스 계약시 주의할 점은 무엇인가요?

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    박수정 67.***.213.221 5864

    미국에 오셔서 가장 처음 접하시는계약은 아마도 아파트나 주택을 렌트하기 위해서 하시는 리스계약 (lease agreement)일 것입니다. 일반적으로 아파트 계약을 하게 되면 임대인(landlord)가 세입자(tenant)에게 미리 정해진 스탠다드 리스 양식을 주고 사인하도록 하는데요. 영어로 된 계약서가 익숙치 않아서 리스 계약 내용을 이해하지 못한 체 사인하시는 경우도 많은 것 같습니다. 특히 좋은 주거지를 임대하는데 경쟁이 심한 지역인 경우 현실상 임대차 계약을 협상한다는 것은 쉽지 않아 읽어보지도 않고 그냥 사인하시는 경우도 많습니다. 그러나 임대차계약은 임대인과 세입자간의 법적 권리와 의무를 규정하는 매우 중요한 법률 서류니 적어도 계약 내용을 이해하시고 사인 하셔야 합니다.

    주거용 임대차계약 체결시 주의하실 점은 다음과 같습니다. (상용 리스 계약은 훨씬더 복잡하고 주의할 점이 많으니 저의 컬럼 “상용 리스 계약시 주의할 점은 무엇인가요?”를 참조하시기 바랍니다.)

    1. 시큐리티 디파짓(Security Deposit)
    : 시큐리티 디파짓은 주거용 리스 계약 관련해 가장 많이 분쟁이 일어나는 이유입니다. 시큐리티 디파짓은 세입자가 리스 계약을 위반하거나 렌트비를 안낼 경우를 대비해 임차인이 미리 담보로 돈을 받아두는 것을 말합니다.그러나 시큐리티 디파짓에는 법적 한도액이 정해져 있습니다. 예를 들어, 가구가 포함되어있지 않은 주거용 리스(residential property without furniture)에 경유 임대인은 렌트비의 2배 이상되는 액수의 시큐리티 디파짓으로 받을 수 없습니다. 그리고 임대인은 리스기간이끝나서 이사를 나온 후로 부터 21일 이내로 받은 시큐리티 디파짓을 세입자에게 전액 돌려주던지, 아니면일부 제할 부분이 있는 경우 서면으로 제한 항목과 비용을 설명하는 편지를 보내고 나머지를 돌려주어야 합니다.    

    2. 렌트 미지불 (Default) : 렌트비 미지불과 관련한 default 조항도 중요합니다. 렌트비를 늦게 내거나 안내는 경우 리스를 끝낼 수 있는지, 그렇다면 어떤 절차를 거치게 되는지, 이때 미지불 금액에 대한 피해는 어떻게 계산하며, 소송으로 집행할 경우 변호사 비용이나 소송비용은 어떻게 되는지 매우 중요한 조항입니다. 일반적으로 tenant를 보호하기 위한 법적 절차와 통보의 의무 조항을 리스계약을 통해 무효화하고 있지 않는지 검토하시기 바랍니다.

    3. 수리와 유지보수 (Repair & Maintenance) : 리스 기간 중 수리와 관리의 책임이 누구에게 있고 누가 비용을 지불할 것인가에 대한 조항도 중요합니다. 또한 임대인이 수리를 책임지는 경우, 일정기간 이상 수리를 안할때는 어떻게 보상 받을 수 있는 건지도 정확히 할 필요가 있습니다. 특히 수도, 전기, A/C, 히터와 같이 기본적인 생활을 영위하시는데 필수적인 부분의 대한 수리는 어떻게 되어 있는지 검토하시기 바랍니다.

    4. 보증 (guarantee) 관련 조항: 미국에 오신지 얼마 안되는 분들은 아직 소셜시큐리트 번호나 신용기록이 없으시기때문에, 임대인은 일반적으로 세입자가 책임을 못할 경우 대신해 법적 책임을 물을 수 있는 보증인을 요구합니다. 그래서 주로 지인들이 보증인으로 리스계약에 같이 사인하시는 경우가 많습니다. 물론 모든 종류의 보증계약이 그렇듯 누군가의 보증이 된다는 것이 큰 법적인 책임을 요구하는 거라 위험하구요. 어쩔수 없이 누군가를 대신해 보증을 해야 하는 경우라도 보증의 기간과 범위가 어떻게 되는지 반드시 확인 하셔야 합니다.  리스계약 기간동안만 보증하는 건지, 리스가 양도되거나, 서브리스를 주거나, 리스기간이 연장 된 경우에도 보증이 연장되는지를 확실히 하는 것이 좋습니다. 만약 현 리스기간이 연장하거나 중요한 리스계약 사항이 변경되게 되면 보증인에게 반드시 통보하도록 한다거나, 보증인의 허락을 받아야 하도록 하는 것도 보증인을 보호하는 좋은 방법입니다.  
     

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