혹시, 미국에서도 한국에서의 등기부등본 같은 것이 있는지요 ?

한국에서는 집을 거래할때 등기부등본을 통해 정확한 면적과 담보설정 여부를 확인할 수 있는데요,

미국에서 집 살때, 그 집의 사이즈(sqft)를 확인할 수 있는 document가 어떤 것이 있을까요 ?   MLS listing에 명시한 sqft를 공식문서를 통해 확인해 보고 싶습니다. 

감사합니다.   

기본적으로 한국의 제도라는 것도 전부 서구제도에서 들여온 것입니다. 그러니까, 한국의 제도와 미국의 제도와 거의 같다고 보시면 됩니다. 다만 절차상에서 조금 다릅니다.

한국식 등기부등본이나 토지대장, 지적도 등은 해당 county clerk’s office (county recorder’s office)에 가시면 열람할 수도 있고, 사본을 띨 수도 있습니다. 그런데, 서류가 요약되어 있지않고 모든 서류가 한꺼번에 보관되어 있기 때문에 주택의 PIN과 보고싶은 서류번호를 알아야 합니다.

미국에서 부동산거래에서는 한국같이 미리 뒷조사하고 거래를 하는 것이 아니고 일단 거래하겠다고 싸인을 한 후에 하나하나 단계적으로 확인작업을 하는 형태입니다. 매매계약서에 싸인을 한 후, 매입하고자하는 물건이 정상인지 아닌지는 inspection이란 절차를 통해서 확인하고, 주인이 확실한지는 (영어로는 clear title이라는 표현을 씁니다)는 title insurance company를 통해서 보증받고, 지적도에 해당되는 사항은 plat of survey라고 해서 seller가 buyer에게 매매계약 후 일정기일 안에 제공하게 되어 있습니다. seller는 거래가 확실하면 전문가를 시켜서 plat of survey를 작성해서 buyer에게 줍니다. 부동산거래는 buyer는 seller에게 돈을 주고, seller는 buyer에게 양도증서 (deed)를 작성해서 줌으로써 거래는 끝납니다(closing이라고 합니다). title company는 한국의 법무사 역할을 합니다. 즉, deed를 county clerk’s office에 등록합니다. 그리고, title insurance policy를 buyer에게 줍니다.

그러니까, county clerk’s office는 한국의 지방법원 등기소같은 곳입니다. deed는 한국식으로 집문서에 싸인해서 주는 것과 유사합니다. 과거 한국에서도 이와 똑같은 방법으로 했습니다. 이런 식으로 하다보니까 거래가 끝난 후에 (deed를 받고 난 후에) 제삼자가 거래된 부동산에 대해서 권리를 주장하는 경우가 있을 수 있습니다 (아마도 과거에는 미국에도 이런 식의 부동산 사기가 많았나 봅니다). 그래서, 법을 제정해서 이 모든 거래를 title company라는 기관에서 하기 만들었습니다.

title insurance company는 이름 그대로 일종의 보험회사입니다. seller가 보험가입자이고 buyer가 보험수혜자입니다. 즉, seller가 거래물건에 대해 보험을 들고 title에 문제가 생기면 보험회사가 책임지고 buyer에게 보상해주는 제도입니다. 그러니까 이 title company는 보험을 받기 전에 거래물건에 대해서 title을 확실하게 조사합니다. 그래서 문제가 없으면 보험을 받아 줍니다. 이 보험료는 상당히 저렴합니다. 결국은 title company는 일반적인 보험의 개념을 적용한 것이지만 실제적으로는 거래물건을 확인하는 비용을 받았다고 생각할 수 있습니다. 통상은 이런 과정을 더 확실하게 하기 위해서 변호사를 고용합니다. 변호사는 매매계약서와 title company의 진행사항을 확인하는 역할을 합니다. 부동산 거래에 관해서는 변호사 비용도 상당히 낮은 수준입니다.

참고님 감사합니다. 많은 도움 되었습니다.
사실 제가 얼마전 계약을 한 집이 있는데, MLS listing에 나온 sqft와, county에 등재된 sqft가 다른 것을 발견했습니다(카운티 자료가 약 10% 작게 되 있슴). realtor께서는 과거 원주인이 분양받고 upgrade하면서 늘어난 면적을 반영하지 않았기 때문이라고 하면서, mortgage appraisal 할 때 정정하면 되고, 이런 case는 종종 있다고 하시는데… 일단 제가 공식적 자료를 보고자 했던 건데요, 말씀데로라면 제가 본 county 자료가 공식자료라 보면 되겠군요. 어째든 appraisal 을 받아보고 결정해야 겠지만, 만약 정정이 되질 않는다면 어떻게 해야 할지 고민해 봐야 되겠네요. 감사합니다.

MLS listing에 나온 sqft는 일종의 추정치입니다. 리얼터가 집에 와서 측량한 수치인데, 이 측량이라는 것이 사람에 따라 다르게 합니다. 그러니까, MLS listing의 자료는 정확하지는 않습니다. MLS listing을 자세히 보십시요. 집에 대한 설명이나 자료가 나와있고 맨 밑부분에 보면 disclaimer로 위의 자료는 보증하지 않는다고 적혀있습니다.

그러면, 카운티에 있는 자료는 정확하냐면 그렇지도 않습니다. 토지의 크기와 경계는 정확합니다. 그런데, 집의 크기를 나타내는 Sqft는 정확하지 않습니다. 또한 basement가 finished가 됐냐 아니냐도 부정확합니다 (물론, 지역에 따라 저의 설명이 적용될 수도 있고 아닐 수도 있습니다). 다만 카운티자료는 재산세를 산정하는 공식적인 자료라고 볼 수 있습니다. 일반적으로 부동산 거래는 카운티자료에 의존하지 않습니다. 왜냐하면 대부분의 미국에서는 땅값보다는 집값인데 이 집의 크기가 정확하지 않으니까 의미가 없습니다. 많은 리얼터가 카운티자료는 상관도 안합니다.

mortgage appraisal은 돈을 꿔주는 사람(은행)이 질권설정을 위한 작업이지 Sqft 정정하고는 관계가 없는 것으로 알고 있습니다.

님의 이해를 돕기위해서 현실을 말씀드리겠습니다. 집이 2000 sqft인데 카운티자료에는 1500 sqft라고 기록되어 있다면 대부분의 사람들은 정정하지 않습니다. 재산세를 적게 납부하니까요. 그러나 집을 매매할 때는 카운티자료를 사용하지 않고 실제 sqft을 갖고 흥정합니다. 그럼 이 실제 sqft를 어떻게 아냐구요? 특별한 방법은 없습니다. 직접보고 리엘터에게 듣고 매매물건에 대한 정보를 가능한 수집해서 buyer 본인이 결정하는 겁니다. seller는 죽어도 2000 sqft라는데 buyer가 볼 때 1500 sqft라면 각자의 입장에서 흥정하고 거래하는 겁니다. seller가 거짓말한다고 생각하면 안 사면되고 그래도 그 값이면 좋다라고 생각되면 거래를 합니다.

일반적으로 Sqft에 어느 정도의 오차가 있는 것은 서로 이해하고 넘어갑니다. 그런데, 이 오차라는 것을 어디까지 받아들이냐는 매매 당사자들간의 합의사항입니다. 합의가 안되면 법적인 방법으로 가는 겁니다. 집사고 파는 것도 일종의 상거래입니다. 상거래는 쌍방의 합의에 의해 이루어지는 것이고 이를 좀 더 확실하게 하기 위해서 문서화된 계약서를 작성하고 변호사를 고용하고 그럽니다. 그런데 쌍방이 합의가 안되면 법적절차가 유일한 해결책입니다. 이 법적절차라는 것이 buyer의 입장에서는 결국 집이 비싸서 안사겠다는 것이거나 집값을 좀 더 깎게다는 것입니다.

참고 님, 진정 제가 듣고 싶었던 조언을 주셨네요. 이제 충분히 이해가 갈 것 같습니다. 제가 미국에서 집 구매는 처음이다 보니 그에 따른 규정이나 관습을 잘 알지도 못하고 있고, 자꾸 한국에서 거래하던 사례하고 비교하게 되더군요.
카운티 자료와 집주인이 주장하는 sqft의 차이는 약 12% 정도 되는데요, 일단 은행 appraisal 결과를 본 후, 그 value와 계약된 가격의 차이가 많이 난다면 적당한 선에서 가격을 조정해 볼까 합니다. 차이가 나지 않기를 바래야 되겠지요.
초면에 많은 도움 주셔서 감사합니다.

정말 참고로 한 말씀 더 드리겠습니다. 가끔 은행의 appraisal 결과에서 집값이 요구한 loan보다 낮게 나오는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 은행에서 down payment를 처음보다 더 많이 요구합니다. 이런 상황이 되면 곤란합니다. 은행 appraisal을 갖고 집값을 다시 흥정할려고 하면 seller는 계약서에 이미 싸인을 했으니까 안된다고 버티는 것이 보통입니다. 계약을 파기하는 여러 단계의 contingency가 있지만 이런 상황에 적용되는 contingency는 없습니다. 집값에 관해서는 싸인하면 끝입니다. 방법은 다른 약점을 잡고 흥정해야 됩니다. 아마도 최악의 경우는 mortgage loan이 안되서 계약을 파기하는 방법이 있을겁니다. 부동산 변호사의 의견을 인용하면 “부동산 매매는 누가 유리한 입장에 있는가에 따라 유리한 입장에 있는 사람의 의도대로 흥정이 가능하다.”입니다. 예를 들어, seller가 당장 집을 팔지 않아도 된다면 자기의 의견을 굽히지 않겠지요. 결국 안팔면 되니까요. 그렇지만 seller가 당장 집을 팔아야 될 상황이라면 집값을 깎아주거나 수리를 요구할 경우에도 수리를 해줍니다. 반대로 buyer가 유리한 입장이면 버티다가 결국에는 집을 안살 수도 있습니다. 그렇지만 지금 흥정하는 집이 너무 맘에 들어서 꼭 사고 싶으면 조금 비싸다 싶어도 그냥 수용하고 사는 겁니다. 즉, 규정이 없습니다. 상황에 따라 다릅니다.

저도 상식선에서 순조롭게 거래를 완료하고 싶습니다. “참고”님께서 주신 몇 가지 팁들이 큰 도움이 될 것 같습니다. 향후 혹시 급한 질문이 생기면 또 찾아 뵙겠습니다. 감사합니다.

글을 읽다가 궁금한 점이 생겨서 그러는데, 그럼 카운티 자료에 집의 크기가 실제보다 적어도 대부분의 사람들은 고치지 않는다고 말씀하셨는데요, 그게 재산세를 적게 낼 수 있어서 그렇다고 말입니다.
그럼 나중에 그것이 문제가 되지는 않나요? 카운티에서 갑자기 나와서 실제 집 크기를 재고 바뀐 내용을 신고하지 않았다는 점에 대해서 문책이나 벌금은 없나요?

카운티에서 나올 사람도 없고 나와서 집크기를 젤 일도 없는 것이 사실입니다. Sqft라는 것은 실제 생활공간을 일컫는 것으로 벽이나 문은 빼고 정말로 공간만을 측량해야 됩니다. 말이 쉽지 이것이 정말로 가능합니까? 그리고, 미국은 대부분의 제도가 자진신고제입니다. 또한, 잘못된 것을 예방하는 차원이 아니고 잘못된 것이 걸리면 사후 처벌방식입니다.

예를 들면, 지하실을 finished하고 bathroom까지 만들어서 사용하면서도 카운티자료에 보면 unfinished로 나와있는 경우는 다반사이고, 카운티나 시의 허가없이 주택 내부의 구조변경은 흔히 볼 수 있습니다. 사실, 주택을 개조할려면 카운티 뿐 만아니라 시의 ordinance도 따라야 하는데 똑같은 자재로 똑같은 설비를 하는데도 이 규정들을 다 지키면서 할려면 비용이 두배가 들고 시간도 많이 걸립니다. 극단적인 예로, 제가 사는 시에서는 water heater를 바꾸는데도 시의 허가가 필요합니다. 보통은 설비업자가 알아서 허가도 받고 설비도 합니다. 그렇지만 이 모든 하나하나가 다 돈입니다. 대도시의 경우, 좁은 공간에 수많은 주택이 밀집되어 있는데 이 모든 규정을 다 지키기도 어렵고 모든 규정을 지켰는지 일일이 조사할 행정력도 없습니다.

단, 문제가 생기면 덤터기씁니다. 보통은 문제가 안생긴다는 가정하에 진행하지만 문제가 생기면 과거 언제부터 불법이었다는 식으로 소급해서 벌금은 물론 덜 낸 재산세에 이자까지 내야 된답니다. 또, 변명할려고 변호사도 구해야지요. 간접경험에 의하면 대도시 한국사람들끼리 거래가 됐던 주택이나 건물은 무허가 구조변경이 심해서 미국사람들에게는 팔기가 어렵다고 알고 있습니다. 특히, 방을 여러개 만들기 위해서 구조변경한 경우에는 주택매매시 다시 원위치해야 하는데 그게 싫으니까 좀 싸게 팔거나 잘모르는 사람에게 팝니다. 미국에서 방이란 개념은 밀폐된 공간에 문이 있고 closet이 있으면 room입니다. 그러니까, 실제 사람이 살만한 방하고 자료상의 방하고는 별개의 스토리입니다. 재산세의 산정기준이 sqft가 우선이지만 실제로는 bedroom, bathroom 갯수도 중요한 요소입니다.

만약에 하나라도 잘못되는 것이 싫으시면 확실한 주택을 사십시요. 그러면 좀 비싸게 산듯하고 재산세도 좀 많이 낸다 싶지만 마음의 평화는 얻을 수 있습니다. 남들도 다 그러는데 나도 뭐 그렇게해도 괜찮겠지라고 생각하시면 캥기는 것이 있어도 금전적 이익을 생각할 수도 있습니다. 어느 것이 옳은 것인지라는 정답은 없다고 봅니다. 실제로 극단적인 전자 상황이나 후자 상황은 아니고 대부분의 경우가 상기 두 상황의 중간 정도라는 판단입니다.

저는 지금 쇼세일의 뱅크 허락을 기다리면서 융자를 알아보고 있습니다.
에스크로 컴퍼니에서 lender’s title insurance를 구입하는지 궁금합니다.
이것의 비용이 대개 1000불 후반대인데, 어떤 곳은 50불이라고 합니다. 단지 조항이 자기네가 정한 곳에서 title insurance를 들어야한다고 하더군요.
그런데 보통 에스크로 컴퍼니에서 이것을 구입하지 않나요?
그렇게 되면 싼 것이 아무 의미가 없을 것 같아서 질문을 올려봅니다.

궁금이님의 질문은 부동산 거래에 관한 것이 아니고 단순한 상술 얘기로 들립니다. ‘남이 하면 1000불 후반대의 비용이 드는 일을 자기 네에서 하면 50불에 해준다’이런 제의로 이해합니다. 이렇게 싸게 해주는 것에 대한 댓가가 있지 않겠습니까? 소규모 local회사는 비용을 낮춰준다는 것은 알고 있었지만 님이 말씀하시는 비용의 차이는 상식선을 넘는 너무 큰 차이입니다. 저 같으면 총비용이 얼마나 될지 상세한 estimates를 요구해서 비교해 보겠습니다.

그렀군요.. 답변 감사드립니다.
그런데, 그곳에서 제공하는 estimates이 전반적으로 적어서 상당히 끌리고 있습니다.
아예 웹사이트에 자기네는 tax service fee등의 항목이 아예없다고 하더군요.
그러면서 이자율과 클로징 코스트를 자세히 비교해봐야 정확한 비교가 된다고 강조까지 하고 있더군요…
지금 고민 중입니다.

참고님,
좀 끼워든 감이 있지만, 비슷한 내용이라 여기 질문해 봅니다.
특정 부동산에 혹시 “근저당” 같은 게 잡혀 있는지 알 수 있는 방법이 있는지요?
County office에서 제공하는 property record search를 통해, 몇몇 정보를 찾을 수 있긴 했는데요,
이 주택/토지가 어딘가에 저당을 잡혔다는 걸 온라인에서 확인할 수 있나요?

어떤 웹페이지를 보면 County Recorder 페이지에서 볼수 있다고 하는데,
제가 찾는 country에는 그런 정보가 안 보이는데, 그렇다면 직접 recorder를 방문하는 방법밖에 없는건지요?