집을 사려고 모기지를 알아보고 잇습니다.
브로커 말로는 20년 짜리는 별 도움이 안되고 15년 과 30년 중에 하나가 낫다고 합니다.

15년 짜리는 매달 나가는 돈이 많은데신 이자율이 낮고
30년 짜리는 매달 나가는 돈이 적지만 이자율이 높습니다. 하지만 30년 짜리로 할 경우에는 제가 매달 따로 원금을 더 낼려고 생각중입니다.

저는 아마도 이집에서 10년 안에 팔고 이사갈듯 합니다.

15년과 30년 중 어느쪽이 저에게 유리한건지 여러 선배님들의 조언을 구합니다.

5-6년안에 팔고 갈 거면 7 year ARM 하시는 게 좋을 거 같아요. 30년짜리인데 7년 고정금리 이후 변하는 겁니다. 30년 Fixed 보다 저렴하지요.

15년짜리는 비추입니다. 이자율 낮은데 실제로 매번 돈이 많이 나가요.

의견 고맙습니다.
집을 파는 시기를 5-6년은 아니고 10년 정도로 보는게 맞을것 같습니다.
그래도 15년 보다는 30년이 유리할까요?

밑에 분들이 짧은 기간(15년)이 유리하다고 하셨는데 저는 조금 다른 생각입니다.

10만불 짜리 집을
15년 3.1%로 구입했을 때 10년 후에는 Balance $38,605.17 / 이자 $22,053.32
30년 3.9%로 구입했을 때 10년 후에는 Balance $78,516.62 / 이자 $35,116.81

이렇게 됩니다. 단순히 이자만 보면 30년으로 했을 때 $13,000정도를 더 내게 됩니다만, 15년으로 했을 때 $40,000정도를 더 갚았다는 얘기가 되기도 합니다. 만약 $40,000을 집 값을 갚는데 쓰지 않고 다른 곳에 투자했을 때 10년간 $13,000 이상을 벌 수 있다면 30년짜리가 더 유리하게 됩니다.

쉽게 말해 본인이 10년간 33% 정도 수익을 낼 수 있는 다른 투자처가 있으면 30년짜리가 더 나은 것입니다.

네 다른 왭싸이트에서도 말씀해주신것처럼 다른곳에 투자해서 이익이 발생한다는 가정하에 30년이 낫다고 하더군요 물론 그대신 공격적으로 투자해야 한다라는 조언도 했습니다. 말씀해주신것과 거의 같은 내용이더군요.

처음부터 $40,000이 있었다고 가정을 하고 있으니, 잘못된 계산입니다.
매월 납부하는 금액의 차이를 10년 동안 더하면 $40,000이 되는 것입니다.
따라서 10년간 33%보다는 훨씬 높은 수익률을 내야 가능합니다.

저는 개인적으로 15년으로 이자를 줄이고, 집에 대한 Equity를 빨리 쌓는 것이 유리하다고 생각합니다.
더군다나, 30년으로 하고 원금을 더 갚는다면, 굳이 30년으로 하실 이유가 없습니다.

30년으로 해서 월 페이를 줄이는 대신 다른 곳에 투자하여 수익을 내신다는 분들은,
대출받은 돈으로 투자해서 대출금리보다 높은 수익을 노리겠다는 것과 같은 생각입니다.
가능은 하겠지만, 레버리지가 높고, 리스크도 높겠죠.
돈을 버는 사람이 있으면, 잃는 사람도 있습니다.
항상 본인이 돈을 버는 쪽에 있다는 기대는 버리는 것이 현명합니다.

페이먼트 능력이 되면 짧을수록 이자를 적게 내지요.

Fifteen-year mortgages do charge lower interest rates than 30-year loans — but carry higher monthly payments because you have to pay all principal back in half the time.
For example, borrowing $300,000 for 15 years at this week’s 3.25% average rate means you’ll have a $2,108 monthly mortgage payment (excluding the effect of any origination fees).
That’s nearly 50% higher than the $1,441 you’d pay if you take out the same-sized loan for 30 years at today’s 4.05% average rate (again, ignoring origination fees).

네 15년 모기지가 낫다라는 말씀이시군요. 조언 감사합니다.

1. 크레딧 빌딩이 필요한게 아니고, 2. 갚을 능력이 되면 –> 무조건 짧은 기간에 다 내는게 좋지요. 이자는 무조건 적을수록 좋은겁니다. Tax saving? Tax saving이 아무리 많아도 이자내는것보단 적지요.

네 15년 모기지가 낫다라는 말씀이시군요. 조언 감사합니다.

>> 이자는 무조건 적을 수록 좋은겁니다
기회비용을 생각하셔야죠. 위에 “음”님 말씀처럼 4만불을 10년전 (2007 버블터지기 직전)에 인덱스 펀드에 부었다고 쳐도, 2009년에 2만불로 반토막 났다가 지금 6만8천 (10년, 70% 수익) 됩니다. 장기적으로 봤을때 4% 모기지 이자는 인플레이션은 이겨도 주식은 못 따라갑니다. 인덱스펀드에 장기 투자하는 것이 공격적인 투자라고 생각하신다면 더 이상 할 말 없습니다만..

30년짜리로 하시고 패이먼트는 15년으로 하세요 아니면 일년에 두어번정도 페이먼트를 더 내세요. 오버 페이먼트는 원금이 먼저 까지기 때문에 위에 방법으로 하면 여유있을땐 더 내고 없을때는 그냥 지정된 페이먼트 내는 방법입니다. 무작정 15년했다가 인컴에 문제 생길때를 생각해보세요 어느것아 유리한지..

네, 사실 제가 지금 현실적으로 고려하고 있는 방법이 말씀해주신 방식입니다. 30년 고정 모기지로 맟줘서 페이먼트를 최대한 낮추고 그대신 원금을 따로 더 내면서 원금을 줄여 나가는것이 나중에 집을 팔때 저에게 유리하고 동시에 페이먼트를 하는 동안에도 제게 부담이 안될듯 합니다.

이 방법은 비추에요. 15년과 30년의 이자율이 1%정도 차이나는데, 오버페이 할거면 그냥 15년으로 계약하는게 당연히 낫습니다.

처음에 이자를 적게 내겠다는 마음에 15년을 했습니다. 당시, 미국 생활도 짧고 버젯에 대한 감이 안잡혀서, 본인 인컴의 40%가 모기지라는 대세(?)론에 맞춰 했지요. 하지만, 세전 40%와 세후 40%는 상당히 다르더라고요(제가 좀 tax withholding을 많이 하는 편이긴 합니다. ^^). 리파이를 하면서, 제 버젯을 맞출 수 있는 수준으로 맞추고자 장기로 변경하였습니다. 20년과 30년으로 고민하다, 리파이의 이자율 이득을 고려하고(리파이할 때 이자가 가장 바닥을 쳤었습니다.), 제 버젯을 맞출 수 있는 한도내에 최대한으로 내자는 마음으로 20년으로 결정하였습니다. 보험도 조정을 하고 이리저리 손을 봤더니, 15년 낼때보다 2/3수준으로 내려가더라고요.

네, 저도 바로 그부분이 염려됩니다. 너무 많은 페이먼트로 인해서 살면서 계속 금전적 압박을 받지는 않을까하는 걱정이죠. 현실적인 문제를 고려하지 않을수 없네요.

어느쪽이 이득이 많은건 당연 15년이 상식아닙니까?
15년보다는 캐쉬로 사버리면 이자낼 이유도 없구요.

30년 선택하는 이유는 매달 내는돈이 그래도 그정도는 감당할수 있겠다 싶어서 그런고구요.

상식적인 것을 상식적으로 판단이 안되시나요?

돈 있다고 집을 캐쉬로 사는 사람은 돈이 억수로 많아서 그러는 거죠. 돈이 그냥 어중간하게 있다면.. 당장 제 수중에 30만불 집 살 돈 있다고 그걸 집에다 몰빵하는 바보짓은 안 합니다. 30만불을 체킹어카운트에 30년간 보관하는 것 만큼 바보 짓이죠. 이자 안내도 되니 캐쉬로 페이하란 얘기는 원글님 질문보다 재무상식이 많이 부족해 보이는 답변이네요.

물론 돈을 억수로 쌓아놓고 있으면서도 30년 선택하는 사람도 있겠지만 그 사람들은 보통사람이 아니니 상식이외의 타당한 그 사람들만의 이유가 있는거구요. 원글님이 그런부류같진 않군요.

15년과 30년의 이자차이가 1%정도 차이날텐데, 15년 monthly가 affordable하다는 가정하에는 15년이 더 유리합니다. 단, monthly payment가 affordable하지 않다면 30년가세요. House Poor로 지낼 필요는 없어요.

bankrate나 zillow mortgage가면 계산기랑 시중금리 list 나오니 거기서 간단한 산수해보세요.

돈을 벌기에 유리: 캐쉬<15년<30년
마음의 안정성: 캐쉬<15년<30년

이자율이랑 정반대로 생각해야 함. 목돈이 묶이면 그만큼 기회비용도 줄고 매달 압박감도 커짐. 한국에서는 집이 포트폴리오의 70프로지만 미국에서는 그렇게 하지 않음. 집이라는 게 감정적이라 빨리 사고 싶고 안정을 찾고 싶어하는 사고방식이 남아있는데 오히려 재정적으로는 따지면 사고방식과 반대로 하는 경우가 더 유리함.

4년전 얘기입니다.
제가 타주로 이사가면서… 살던집 (A) 이 안팔린 상태에서 타주의 집(B) 을 사야하는 상황이 있었습니다.
게다가 제가 렌트 주는 또 다른집 (C) 에 모기지가 끼워져 있어서.. 15년짜리 하기엔 LTD 가 약간 안되라구요… 모기지 Qualify 못했죠.
그래서 30년짜리로 하고 집 (B)을 샀습니다. (집 (B) 을 사고서 2주 있다가 살던집(A)이 팔리더군요. 으이구…)
그리고 한달에 2백불씩 엑스트라 원금상환을 하는중입니다.

저도 15년짜리로 리파이낸스 할까 여러번 생각했는데… 30년짜리 그냥 두고 원금상환을 더하면 조금이나마 유리해지지 않나요?
렌트주는 집이 얼추 CapRate 15% 정도 되는것 같아서… 15년짜리 않하는게 더 낫다고 생각했거든요.
지금이라도 15년짜리로 리파이낸스 하는게 더 나을까요? Amortiation Schedule 하고 Refinance Cost 를 고려해도 15년으로 바꾸는게 나을까요?
20년 짜리는 어떤가요?