안녕하세요?
작년 이맘 때, 20% 다운페이하고, 60만불 30년 모기지를 4.35%로 받아서, 일년 동안 잘 내고 있습니다.
모기지 이자가 계속 떨어져서, 리파이낸스를 받아야 되는지 궁금합니다.
신문을 보니까 자기가 받은 이율 보다 1.5% 떨어지지 안으면 그리고 모기지 내지 별로 안 되었으면 이득이 없다고 하는데요. 진짜 그런건지 궁금합니다.
그럼, 15년 고정 이율로 갈아타는 것은 이익이 좀 있을까요?
감사합니다.

저도 일년전 집을 구매했고 그간 두번이나 리파이넨싱 했습니다(바보처럼). 현재 25%다운에 3.7%이자율 입니다. 무조건 하세요. $1 크로싱코스트로 많습니다. 아마 4.35면 3.8% 이하로 으로 받을수 있을 것 입니다.

해피뉴이어

보통 크로싱코스트때문에 이자율이 1%이상 낮아지지 않는한 리파이넨싱을 추천하지 않더군요.
크로싱코스트와 이자율을 잘 생각하셔서 결정하시는 것이 좋습니다.
만약 자금에 여유가 있으시면 15년으로 갈아타시는 것도 한 방법입니다. 그만큼 이자지출은
낮아지니까요.

요즘 리파이낸싱은 클로징 코스트 포함 해서 GFE를 받아볼 수 있습니다.
No closing cost (lender credit이 cost를 다 커버)옵션으로 찾아보셔서 0.25%라도 낮으면 무조건 이득입니다.

No closing cost 라는 말은 비용이 안들어도 간다는 말이 아니라 융자액수에 포함되어 upfront cash가 안들어도 간다는 뜻이고 대개 수천불이 융자액의 추가가 됩니다. 대개 2년이상 거주, 1%정도 차이가 나면 추천을 합니다.

Closing cost가 융자 액수에 포함되는 지, 아닌지는 GFE를 보면 다 나와 있습니다.
요즘은 렌더가 돈을 빌려주려고 빌리는 사람에게 lender credit형태로 point를 줍니다.
이 credit이 title insurance, loan origination fee등등의 제반 비용과 상쇄 되면
No closing cost로 refinancing을 할 수 있습니다. 이 경우에는 아무리 작은 이자율 차이라도
결국은 refinancing이 이익이 됩니다.

그런데 refinance 를 너무 자주 하면… 결국엔 Amortization Schedule 을 초기화 하는거 아닌가요?
별상관 없나요?

지적이 맞습니다. Re-fi를 하고 나면 payment가 줄어드는데, 이게 rate가 낮아져서 이기도 하지만 (rate를 낮추고 no cash out, no-cost로 한다는 가정하에) 실제로는 amortization을 새로 하기 때문에 줄어드는 portion이 더 큽니다.
저는 그래서 re-fi를 할 때 amortization schedule을 excel에 만들어 놓고 원래의 pay-off schedule에 맞게 additional payment를 합니다. 이 경우 rate가 낮기 때문에 re-fi하기 이전의 payment보다 (조금) 낮은 금액으로 원래 pay off날짜를 유지 할 수 있습니다. 만약 집을 팔고 이사 갈 계획이 있다면 물론 이렇게 할 이유가 없겠죠.