안녕하세요
작년 11월에 모기지를 4.375% 20년 fix 로 받고 했습니다.
처음 10% 다운 했고 현재 추가적인 principal 납부하면서 15% 까지 납부 하였습니다. PMI 내는 것을 줄이기 위해서 일단 빨리 20% 만들려고 합니다.
근데 요즘 모기지 이자율이 많이 줄었들었네요 제 나름대로 잘 받았다고 생각했는데 점점 내려가서, 혹시 제가 리파이낸스를 요구할 수 있는지 인터넷 서치 중인데 잘 모르겠어요 제가 인터넷으로 저의 정보를 자세히 넣지 않고 크레딧과 남은 모기지 금액 넣고 조회하니 대략적으로 3.375%가 제일 낮은 이율로 나옵니다

여기에 경험 많으신 선배님들 계셔셔 여쭤 볼려고 글을 씁니다
집은 앞으로 약 8년에서 10년 정도 더 살고 이사 계획을 하고 있습니다.
제가 궁금한것은
1.아직 down payment 가 20%가 안되어도 refinance를 알아보고 요구 할 수 있는지요? (클로징 이후 4번 monthly payment 납부하였습니다.)
2. refinance 를 할때 서류 비용이나 일체 비용없이 진행 할 수 있는 곳들이 있는지요? 아니면 refinance 시 꼭 들어가는 비용이 있나요?
3. refinance를 요구할 수 있는 최적의 조건이나 시기 계산을 쉽게 할 수 있는 방법이무엇인지요?

여러군데서 서치 하고 있는데 아직 처음 집이고 재산은 집하나라서 많이 이해를 하지 못하고 있네요
답변주시면 감사하겠습니다

1. Refi 가능합니다. 단 최초 론받은후 6개월은 지나야해요

2. 있습니다.

3. 개개인마다 사정이 다르니…이건 인터넷상 렌더 조회프로그램으로 확인하심이….

저같으면 20%다운가능한 시점에서 재융자 할것 같아요..

대부분 리파이넌스 할 때 loan origination 이며 추가 fee 를 내는데요. 이 비용을 월 페이먼트로 돌려서 별도로 한 번에 목돈이 들어가지 않도록 만들기는 합니다. 만약에 추가 fee 가 없다면 rate 가 조금 높거나 할 거에요. 은행이나 모기지 하는데서 손해보는 장사는 안 할 거구요 ^^;

인터넷으로 나오는 비용은 낚시성으로 낮게 주는데가 많아서요, 실제로 SSN 넣고 정보 넣고 하면 바뀔 듯 합니다. 4개월 페이먼트 했는데, 1% 가까이 차이 나지는 않을 것 같고요. 실제로 1% 주는데가 있으면 돈을 미리 내고서 %를 다운 시키는 곳일 수도 있습니다. 결국 내는 돈은 같은 거.

정확한 정보를 알면 인터넷상에 refinance calculator 란 것이 있습니다. 기존 모기지 정보, 새 모기지 정보 등 넣고 돌리면 실제로 이득인지 아닌지, 그리고 얼마만에 break even (똔똔) 되는지 알려 줍니다.

https://www.nerdwallet.com/mortgages/refinance-calculator/calculate-refinance-savings

지나가다님, KoreanBard님 자세한 답변과 관련링크 감사합니다.

이자율을 낮추고 싶으신거면 refinance 가 답이지만 pmi 를 없애고자 하시면 다른 방법이 있습니다. 혹이 집의 value 가 구매당시보다 올랐다면 reevaluate appraisal 해서 남은 로운 금액이 80% 밑으로 떨어지면 pmi 를 제거하실 수 있습니다.

예를들어 남은 loan 금액이 360k, 구매당시 집의 가치가 400k 라면 현재 360/400 해서 90% LTV 이고
집의 밸류를 재 평가 하니 460k 라고 하면 정정된 LTV 는 360/460 = 78%, 즉 80% 밑으로 떨어지게 되어 pmi 를 제거하실 수 있습니다.
저도 최근에 이런방법으로 pmi 를 없앴구여, 혹시 이것도 관심 있으시면 loan 회사에 알아보세여.

Refinancing하고서 월 payment가 낮아진 것만 보고 좋아하는 사람들이 있는데, 여러가지를 살펴봐야 실제로 이득인지 아닌지 알 수 있습니다.

대충 두 가지를 먼저 살펴보세요. 1) 전체적으로 내가 내는 돈이 얼마인가? 기존의 mortgage를 계속 가지고 앞으로 내야할 총 액과 refinance하고 내야할 총액을 비교하는겁니다. 그러나 집을 그 전에 팔게될 경우가 많으므로, 2) 같은 기간안에 집의 원금을 얼마나 갚게 되나? 또는 이자로 나가는 돈이 얼마나 되나? 예를들어 5년 후에 집을 판다고 했을 때, 남은 빚이 얼마나 되는가를 비교해 보는겁니다.

경우에 따라서는 월 payment가 부담스러워서 장기적으로 이익이 아니어도 refinance를 선택할 수도 있습니다.

vb 님, 수퍼스윗님 경험과 정보 알려주셔셔 감사합니다^^

앞으로 약 8년에서 10년 정도 더 살고 이사 계획을 하고 있다면 재융자가 좋을 것 같네요.
저는 30년 짜리를 갖고 있어서 잘 모르겠는데, 아마 융자기간이 짧아지면 당연히 이자도 많이 줄 겁니다.
그리고 재융자도 온라인 업체 잘 잡으면 재융자 비용거의 들지 않고 할 수 있습니다.
대신 이자율이 조금 올라가는데, 그 올라가는 것도 지금 이자율 낮출 수 있다면 충분히 고려할 만하죠.
기존 시중은행보다 월등히 좋은 조건이에요. 저는 지금껏 3번 융자를 진행 했었는데, 온라인 업체가 기존 시중은행보다 월등히 유리했습니다.
저는 질로우에서 재융자 신청을 햇었는데, 여러곳에서 qoute가 오더라구요.
그 중에 좋은 곳 있으면 하고 좋은 곳 없으면 다음 기회를 노리고,, 최소한 손해는 보지 않을 겁니다.
Good luck입니다.
참고로 아시겠지만, GFE (good faith estimate인가요?) 를 요구해서 받아보시면 각 이자율에 따른 모든 비용을 계산해 볼 수 있습니다.