매달 $500지출이 필요한 주택 투자가 401k 나 주식보다 나을지?

  • #3654396
    주택투자 104.***.240.46 1193

    전 그냥 펀드이나 401k에 돈 묻어놓고 잊고 살고 싶어하는 스타일인데 반해서
    와이프는 무조건 집을 사놔야한다는 마인드라 매번 이걸로 충돌하는데,
    이번에 코로나로 인해서 집값이 많이 올라버린 바람에, 미리 샀어야 했다고 계속 쿠사리? 먹는거에 이젠 한계를 느껴서 ㅎ
    원하는대로 투자용 주택을 하나 구입을 고려중입니다.

    현재 LA 동쪽 중국인이 많은 지역 (Hacienda, Rowland, Diamond bar, chino hills) 에서 살고 있구요.
    대략 85 만불짜리 3B/2B 집을 20% 다운페이 30년 상환해서 딱 모기지, property tax, 보험까지만 계산하면 매달 4000불정도 나오고
    렌트비로 3500까지 받을수 있을것같습니다.

    그럼 매달 $500을 추가적으로 지출해야하는 상황인데
    그냥 아주아주 간단히 계산해서
    집값이 매년 1% 씩 오른다고 가정하면 수익 8500불에 지출 500 * 12 = 6000 해서 2500불이 수익이 되는데
    이게 정말 주식이나 401k보다 나은건지 감이 잘 안오네요.

    30년 뒤엔 결국 그 집이 내집이 되니깐, 그 밸류로 따지면 주택구입이 나은것일지.

    혹시 비슷한 상황에서 좀더 디테일하게 계산해보신분이 있을까요…?

    • V 98.***.173.102

      멍충이

      니가 살집은 당연히 사는거고
      투장용은 글쎄요다.

    • V 98.***.173.102

      설마 렌트하고 살면서 이런서리하고 있으면 진짜 멍충이다.

    • 주택투자 104.***.240.46

      아..당연히 자가는 있습니다.. 투자용 주택으로 한채 더 구입하는것을 생각중입니다.

    • ㅎㅎ 173.***.147.9

      퐁퐁이냐? 마누라한테 쥐어살고 있냐? ㅎㅎㅎㅎ

    • . 98.***.232.51

      한국 아파트 사세요. 그럼 전세 끼고 사면 모기지 안내도 되고 그돈으로 주식투자하면 됩니다.

    • 인생선배 96.***.40.95

      일단..지금은 모기지 이자/보험료 오를 일만 남아서… 월 추가 비용 더 들어갈겁니다. 그리고, 세입자 두면, 싱글하우스는 더 관리 안되서 본인 살때보다 수리비와 그 적립금도 반영해야하고, 이 또한 매년 오르고..나중에 혹 살거나 팔려면 전체 레노 한번하면 집값 10% 가까이 들겁니다. 추가로 매매시 리얼터 수수료 와 모기지 금액에 대한 다른 기회비용도 고려하면 매년 집값 적어도 10% 이상 상승 기대해야.. 한편 세입자 관리 또한 신경 많이 쓰일거고, 이 부분 집을 사게 되면 부인에게 확실하게 해둬야…… 차라리 은퇴후 본인이 이주 해서 살걸 고려해 본인 원하는 주변 한인타운 작고 수리 신경 덜 쓰이는 신규 콘도나 공동주택을 구매해 렌트함이 어떨지..세컨 주택을 단순 투자 개념으로 사는건 아닌 것 같습니다.

    • .. 67.***.106.112

      >>집값이 매년 1% 씩 오른다고 가정하면 수익 8500불에 지출 500 * 12 = 6000 해서 2500불이 수익이 되는데
      세입자가 나가고 다음 세입자 구할때까지 딱딱 맞아 떨어지나요. 한달정도 비면 1000불 손해, 석달정도 비면 8000불 손해라는 얘기로 들리네요.

    • Dsfs 162.***.131.60

      형이 말이 짧아도 이해해라
      그래도 투자용집 몇채 있으니 피가되고 살이 되는 얘기다
      저위의 쓸데없는 글들은 모두 패스허고
      오타 많다 아해해라

      암튼 니가
      간과하는 부분이
      원금이 상환되는부분인데
      비록 한달에 500불은 마이너스 즉 캐쉬플로가 좀 안좋지만
      너가 한달에.4천불씩 갚는 모기지에서 원금 비율이 있잖아
      대략 천불정돈 안되나?
      암튼 천불정도는 원금을 갚는거니 500불은 한달에 남는다고 봐야지
      그런데 세입자 수리해주고
      이사나가거 들어가고 할때 공실 생기고 뭐하거 하면
      그 돈이면 거의 이븐이라고 할수 있겠다
      즉 너의 계산이면 좀 보수적으로 잡으면 거의 이븐이라고 할수 있다
      심지어 원금이 갚아지는 부분은 집을 팔아야 남는 돈이기때문에
      헌달에 500불씩 꼬박꼬박 들어가는 돈은 당장 니 수중에서 나가는 돈이지.
      그리고 주마다 틀리진 안을갓 같은ㄷ다운페이는
      투자집 ㅣ은 25.퍼센트를.다운해야한다 20 퍼센트가 아니라.

      결론은
      요즘같이 집값이 많이 오른 시기에 예전처럼
      랜트비로 돈도 벌고 사세차익도 노리기는 쉽지 않다. 별로 재미가 없다 하지만
      와이프 말대로 집은 사놓고 뒤돌아서면 올라있는 경우가 거의 대부분이다.

      집 사고 손해봤다는 놈들은 자기 앞가림도 못하는 찌질이들이다
      얼마나 엉뚱한 집을 샀으면 집을 사고 손해를 보냐
      최소 2년만 가지고 있으면 집은 절대 손해가 나지 않는다
      내가 얘기하는게 아니고 부동산의 역사가 그렇다

      남들이 다 그렇게 얘기하는덴 이유가 있다

      투자집 좋다
      하지만 명심해라
      학군좋고 교통좋은 곳으로 가야한다
      랜트집이라고 교통이나 학군은 좀 쳐져됴
      좀 쌰방한 집 업글 잘된집을 고르는 실수를 하면 절대 안된다
      명심해라 그런집만 고르지 않으면 왠만하면 부동산은 너에게 돈을 줄거다.

    • MAMMA 24.***.38.42

      Dafs님에게 연륜과 경험, 전문가의 향기가 느껴지네요.

    • brad 24.***.244.132

      No.

      Real estate investment does not work in the U.S.

      10 times more property tax than Korea.

      Simply you make much less here.

      • ㅐㅐ 173.***.31.52

        401k고 부동산투자고 해보지를 않고 맨날 안된다고만 하니 이런 바보같은 이야기를 하는듯.

    • 지나가다 45.***.131.108

      좋은 의견들을 주셨는데 한가지 추가 하자면 세입자를 credit check 해서 잘 고르셔야 합니다. 세입자가 월세 안내기 시작하면 이건 뭐 집주인이 세입자 한테 월 4천씩 주는건데 eviction 해도 소송 시간이 길고 변호사 비용도 1~2만불 깨집니다. 그 사이 스트레스 만땅이죠. 몇만불 손해 금방 납니다. 그렇다고 팔지도 못합니다. 세입자가 있으면.

    • ㅐㅐ 173.***.31.52

      투자할때 캐시플로우 집인지 에퀴티상승용집인지 확실하게 판단하고 사셔야되요
      저는 아무리 에퀴티상승용이라도 다달이 캐시플로우 안나오면 안사요

      왜냐면 그거 만족하는곳 조금만 둘러보면 쌔고 쌨거든요

      렌트가 높지않지만 집값이 싸서 캐시플로우 엄청나고 에퀴티 기대감도 큰 곳은 테넌트관리가 상대적으로 힘들고요
      렌트높고 집값도 높고 에퀴티 기대감 있는동네는 테넌트관리가 상대적으로 쉽습니다.

      401k도 좋지만 부동산 투자가 레버리지를 이빠이 써서 꽤 안정적으로 수익낼수있다는 점에서 찬성이에요
      막상 해보세요 나름 재밌어요

      부동산투자 안해본사람이 왜 안했는지 설명하는 이야기는 듣지마시구요, 해본사람 이야기만 참고하세요

    • 그게 108.***.221.233

      cash flow가 돈이 들어가면 나중에 감당이 안될수가 있어요.
      아무리 대도시라도, cash flow가 positive나오는 곳으로 알아보세요.

    • county 146.***.0.202

      몇몇분들 특히 dsfs님이 좋은 말씀하셨네요.
      처음 부동산투자 하신다면 다른 신경쓸일이 많습니다. 세입자관리 및 공실 그리고 관리가 엄청나게 신경 쓰입니다.
      돈/수입에 대해선 많은 분들이 좋은 글쓰셨으니 전 패스하고

      세입자 관리에 대해 조금 글쓰겠습니다.
      우선 무엇보다 크레딧 좋은 사람들이는게 제일 중요합니다. 그리고 장기입주할 사람이 좋은데 이게 항상 뜻대로 안됩니다. 들어올땐 항상 좋을것 같지만 나갈때 항상 골치 아픕니다. 렌트 생활 해보셨겠지만 “내것”이 아니기 때문에 내것같이 관리하는 tenant 절대 없습니다.
      내가 쓰면 10년 쓸것같은것들도 단 1-2년이면 망가지기 쉽고, 문제 생겼다고 연락와서 가보면 정말 별것 아니고. (예를 들어, 몇일전 빨래건조기가 작동안된다서 가보니 필터 청소를 안했슴). 그외 기타등등 귀찬은 일들 많이 생김니다.

      본인께서 이런일까지 일일이 다 챙길수 있다면 하세요. 그냥 메니지먼트나 사람써서 관리한다고 하시면 결국은 마이너스입니다.

    • bb 192.***.114.50

      집값이 오를때는 많이 오르지만, 집값 상승이 역사적으로 S&P500같은 주식 투자보다 장기적으로 현저히 낮습니다.
      주택투자는 주식보다 좋은 장기투자가 아니라는거죠.
      다만, 주택투자가 주식보다 좋은점은 Leverage가 가능하다는거에요. 즉 mortgage라는 훌륭한 수단이 있어서
      적은돈으로 큰 투자를 가능하게 해주죠.
      여기에 주택을 사고 팔때 commission 및 수리 (대략 집값의 총 10~15%) 및 tenant관리, 모기지 이자 등등 생각해서
      본인이 결정하시면 됩니다.

    • 64.***.145.95

      그런데 LA 동쪽에 요즘에 85만불이면 콘도나 타운하우스 정도 아닌가요? (아니면 학군이 않좋은 동네거나) HOA도 생각을 하셔야 할듯. 그리고 투자해서 번돈은 님에 인컴으로 잡혀서 tax 내야 합니다. 일단 내 생각에는 이미 집값은 오를대로 올랐는데 당장 나가는 돈은 님에 계산보다는 많을 것으로 보지만 LA지역이 년간 1% 이상은 오릅니다. 집값상승은 좀 보수적으로 잡으신듯 (물론 모르죠. 당장 내년에 집값 하락한다고 주장하는 사람들도 많으니까). 그러나 다운 25% 면 20만불정도. 20만불 주식투자하면 당연히 2500불 보단 많이 별죠. ETF에만 넣어도 8-10%는 나오더만.

    • Qsdf 24.***.143.98

      누가 캘리에선 랜드로드 하지 말라던데요…

    • 부동산 32.***.151.59

      부동산 투자도 투자다. 돈 놓고 돈 먹는 도박과 같은 사업이란 거다.
      집 한채 더사면 내 재산이 그냥 그만큼 불어날 거 같은 착각에 빠지면
      은행이자가 얼마나 무서운 건지 아직 경험 해 보질 않아서다.
      당신이 맞을 수도, 아내분이 맞을 수도 있다.
      허지만 둘다 맞는 유토피아 같은 세상은 없다.
      그런게 돈이다.

    • Turbo 174.***.90.44

      다년간 두개의 집을 렌트 주었던 경험자로서 할말은 정말 많지만, 결론만 말씀드리죠. 수익률과 노동력 모두 감안해서 주식에 투자하는 것이 훨씬 낫습니다. 미국에서는 부동산 투자보다는 주식투자 입니다. 다만, 자기가 사는 집 구매가 최우선이고, 주식은 그 다음이죠.

    • BWM 107.***.204.37

      세상에서 가장 멍청한 짓이 돈 꿔서 투자하기. 백퍼 망함!!!!
      투자란 자고로 자기 돈으로 해야함!!!!

    • 투자자 71.***.26.162

      Dsfs님 의견에 저도 찬성. 누가 인컴텍스 말씀하셨는데 부동산 투자 안해보셨죠? 집값 감가상각으로 텍스 0으로 만들수 있습니다.

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