제가 올랜도에 살던 집을 팔지 못해서 아직도 렌트를 주고 있는데 최근에 살던 tenant 가 3월 들어서 rent 를 지불하지 않고 계속 연락도 응하지 않더니 이웃집에 물어보니 지난 주말에 갑자기 이사 나가버렸다고 합니다. 참고로 그 집은 어느 realtor 회사에게 rental management 를 맡겨서 제가 직접 상대하고 관리하는 것은 아닙니다.

문제는 이럴 경우 아무 notice 없이 새로 lease renew 한후에 나가버렸으므로 early termination fee 와 지불하지 않은 3월 렌트비를 받아야 할 듯한데. 이게 맞는거죠? 계약서에는 분명히 한달치의 early termination fee 가 있습니다. Rental manager 는 처음에는 같이 분개하다가 최근 전화연락으로는 3월 미지불 렌트는 letter 로 요청해야하는데 나간 tenant가 아마도 이건 deposit 으로 처리하라고 할거라고 미리 짐직하더군요. 더우기 집을 비우고 나간 상태가 좋으므로 despot 로 도로 찾아갈 듯 하다고 완전히 후퇴하는 얘기를 해서 기가 막히더군요. 그런 식이면 그 tenant 는 재정적으로 아무 책임도 안지고 갑자기 나간다는 얘기인데 이건 좀 아닌 듯 합니다. 일단 계약서에 early termination fee 가 있으므로 다시 전화해서 따지려고 합니다. 미지불된 3월 렌트비도 따지구요.

만약 rental manager 가 비협조적으로 나오거나 전 tenant 가 이런 penalty 지불을 계속 거부하면 어쩌죠? 일단 계약서로는 제가 유리한 듯 한데. 나 원 아파트를 2달 노티스 안주고 나가도 엄청 당하는데 말이죠…

지역이 달라서 좀 차이가 있긴한데 일반적으로 노티조차 없이 나간건 세입자가 남은 계약기간 렌트비를 지불해야합니다. 디파짓은 렌트비를 매꾸기 떄문에 돌려줄 필요는 없고요. 저렇게 얘기하는건 매니지먼트가 약먹은 거라고 봐야 합니다. 매니지먼트 맡길때 전적으로 신뢰하지 말고 꼼꼼히 보세요. 한인밑에서 잠깐이나마 일해봤더니 적당히 뺴먹고 이중청구하고 보수조차 제대로 안돼서 세입자들 불평하고.. 주인은 말만 번지르르하게 하니 제대로 하는지 착각하고, 그야말로 개판이었습니다.

성급해하지 마시고, 정도를 밟아 default notice -> eviction 수순을 최대한 빨리 거치세요.

3월 부터 렌트를 안냈으면 overdue 가 1달이 아직 채 안된 상태고, 이사를 나갔다는것도 이웃의 증언이지 테넌트가 공식적으로 집 비웠다고 연락한건 아닙니다. 테크니컬리 아직 vacate/terminate 된 상태가 아닙니다. 테넌트가 답을 하건 안하건 공식 레터를 보내서 렌트 독촉 편지, 그리고 결정적으로 eviction을 하셔야 합니다. 편지도 보내고, 집 문앞에 레터 붙여놓고 증거사진 찍어두세요.

그래야지 안전합니다. 만약 한 두달 후에 테넌트가 지난 두달치 렌트 들고 돌아와서 “잠깐 여행다녀왔다. 내가 언제 나간다고했냐, 계약 끝날때까지 살겠다. 집 내놔라”라고 하면 낭패입니다.

물론 eviction까지 렌트 + penalty를 청구하셔야되는데 받을기대는 안하시는게 좋을 듯 합니다.

그리고 직접 하지 마시고 렌탈 회사 족치세요. 평소에 하는게 뭐있다고 이럴때 일하라고 쓰는거죠.

조언 감사합니다. 일단 2주 되었을때에 eviction warning (5 days notice) 은 집 문에다가 해 놓았습니다. 그래도 아무 연락 없다가 갑자가 나가버린 듯 해요. 물론 아무 노티스를 우리에게 주지 않았으니까 공식적으로는 eviction 처리된건 아니죠. 그럼 정식 eviction 수순을 진행해야 하나요? 이 경우에 변호사 비용같은게 드나요?

그리고 penalty + unpaid rent 문제는 일단 deposit 이 있으니까 그걸로 termination penalty 하면 될듯 하지만, unpaid rent 는 아무래도 소송을 진행해야 할 듯 한데 이게 자신 없어서 rental manager 가 미지근하게 나오는 듯 해요. 내가 변호사비를 얼마나 부담할 수 있느냐고 반문하더군요. 이렇게 계약 파기하고 나가버린쪽에도 변호사비를 오너가 부담해야 하나요?

주 마다 법이 조금씩 다르지만 보편적으로 tenant가 lease term안에 이사를 나갈 경우, 집 주인은 다시 rent를 할수 있게 최대한 노력하여 알아봐야 하고, rent가 됐을 경우, 전 tenant가 이사 나간 기간부터 새로 들어온 tenant가 이사 들어온 기간 까지의 비용 (rent)만 지불하게 되는것으로 알고 있습니다.
계속해서 new tenant를 구해보려 했지만 구해지지 않았을 경우는 계약서상대로 3개월치의 termination fee를 내야 할거구요.. rental manager외에 변호사에게도 문의 해보는것도 좋은 방법인것 같습니다.

“계약서에는 분명히 한달치의 early termination fee 가 있습니다”

안 돌려줘도 됩니다.
(새 세입자를 찾지못하면 님에게 피해가 있으니까..)

좀더 알아본 결과 일단 집은 지금까지의 상황만으로 제가 다시 관리할 권한을 가지고 다음 tenant 를 알아볼수 있는 듯 합니다. 전 tenant 가 렌트를 5일 이상 연체하고 warning 노티스에도 불응하고 그냥 나가버린게 충분한 사유가 되네요. Eviction process 는 할 필요 없을 듯 하구요. 계약서 상에 첨부된 Residential tenant and landlord acts 에 상세히 나와 있더군요.

이제 앞으로 새 tenant 를 알아보고 연체된 렌트는 아무래도 쉽게 받기는 어려울 듯 하군요. 소송하면 물론 이길 가능성이 높지만 처음 변호사비용이 좀 들듯. 이런 경우에 크레디트 망가지고 다른 렌트구하기도 어려울텐데 참 배짱좋게 도망가는군요…

제가 올랜도로 이사가는데 혹시 연락할수있을까요? 메일 답장 부탁드려요 ggollang@hotmail.com